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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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アリバイ会社、、来襲。。。

こんにちは。

年末だからなのかわかりませんが今月に入り不動産系の飛び込み営業が増えてる気がします。

一番多いのが「戸建用地を探してます」ってやつなのですが最近は賃貸系の営業で「賃貸募集システムの提案」と称した妙に不便そうな賃貸管理ソフトなどを飛び込み営業が多いです。

うちは基本的に賃貸系の商売はやってないのでこの手の賃貸のための営業はお断りしているのですが今日はちょっと変わった賃貸系飛び込み営業がやってきました。

えぇ、、大家さんの敵、「アリバイ会社」の営業マンです。。。。

アリバイ会社とは水商売とか無職などの属性の入居希望者をこの会社を通じて「一見、まともな会社に勤務している風にアレンジして大家さんの目を欺いて入居させちゃう」会社なのですが、この手の会社はそもそも日の目を浴びちゃいけない種類のお仕事です。

それでもこうやって堂々と営業してるってことはこのアリバイ会社、、
賃貸不動産屋の需要も高いんでしょうか・・・?

ブログのネタにちょうどいいと思い事務所に招き入れいろいろ聞きだしましたが、、、

うーん、、
聞けば聞くほど巧妙な手口で入居促進させてますね。。。w

大家さんにとって賃貸経営上のリスク最上位である属性不良の客の家賃滞納。。
ここでいう属性不良とは「なーに家賃が払えなくなったら夜逃げすればいいんだよ(ま、夜逃げ特約付きって感じですか?ww)」ってタイプ。。(夜逃げも手馴れているのでこんなの入れちゃうととても面倒ですw)

これを見抜くには入居申し込み書等に書かれていることが事実であるかの確認作業が非常に重要です。

ワタクシが賃貸やってた頃は、申込書に書かれていることはほぼ疑って掛かることにしてたので勤務先の会社に在籍確認するなんて当然だったし所得の確認作業も結構厳格でした。

しかしこの確認作業をするべき立場の賃貸系不動産業者がこの手の「アリバイ会社」を使うようになると泥棒が警察やってるのと変わりません。

ましてこれだけの格差社会になってくると安定的な仕事が無くて部屋探しも出来ない客層が増えてくるのは必至。

住民登録出来る部屋が見つからなければロクな就職活動も出来ませんからますますこういう会社の存在が重要になってくるのも不思議じゃありません。

さらに昨今の不動産価格の高止まりで収益物件をなかなか買えない投資家層では築古系アパートをリノベして貸す手法がもてはやされていますからこういう大家さんのチェックが甘いこの手の賃貸物件はこれらの業者から狙い撃ちされます。

賃貸経営にも慣れてくると多少やばいお客さんでも家賃を取り立てるスキルも上がってるし、入居時にこれらの偽装系虚偽申込みも見破れるので危ない橋を渡って入居させても大丈夫だとは思いますが、不動産投資を始めたばかりの人だと例の不動産屋さんの「本人とお話しましたけど、、いい人っぽいですよ(会ったその日でもそういう風に言うのが不動産屋ですw)」ってセリフに騙されて入居月早々滞納されてしまう事態になるんです。。(この事象はサッカーで言うと股下でボールを抜かれるくらいカッコ悪い話です)

それでも入居後、きちんと家賃を払ってくれればどんな仕事して稼いでいても問題ないかもしれませんがワタクシの経験ではこれらのアリバイ会社利用の入居者でまともだったやつはいません。(入居できない属性だって自分で把握してるやつほど危険です)

またこれ以外でも入居属性に不安がある人などでも後々つまらない遺恨を残さないようにするには入居契約時に賃貸契約書の約定をちょっといじって作るといいです。

いじる部分は契約書上の条文の「契約の解除」の部分。。

(契約の解除)
第〇〇条 甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができる。
一 第4条第1項に規定する賃料支払義務
二 第5条第2項に規定する共益費支払義務
三 前条第1項後段に規定する費用負担義務
2 甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されずに当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときは、本契約を解除することができる。
一 第3条に規定する本物件の使用目的遵守義務
二 第8条各項に規定する義務(同条第3項に規定する義務のうち、別表第1第六号から第八号に掲げる行為に係るものを除く。)
三 その他本契約書に規定する乙の義務
3 甲又は乙の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。
一 第7条各号の確約に反する事実が判明した場合
二 契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当した場合
4 甲は、乙が別表第1第六号から第八号に掲げる行為を行った場合は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。

大体の契約書のデフォルトはこんな感じですが、
ここに赤字で書いた文言を追加します。

【例】
2 甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されずに当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときは、本契約を解除することができる。
一 第3条に規定する本物件の使用目的遵守義務
二 第8条各項に規定する義務(同条第3項に規定する義務のうち、別表第1第六号から第八号に掲げる行為に係るものを除く。)
三 その他本契約書に規定する乙の義務
四 入居申し込み時に記載した名前、住所、勤務先等が虚偽申告であることが発覚した場合

とは言え、契約書に入居申し込み書を関連付けることが出来てないとこんな記載は法的には無効になる可能性もあるし、また借主に一方的に不利な条項は民法上無効になるのですが当事者同士が納得して作成した書類は法的に無効であっても相手にとってそこそこプレッシャーになります。(素人がこんな部分に法的知識を持ち合わせている事例は少ないですから)また仲介に入る不動産屋にも「この大家、、アリバイ会社使ってんの知ってるのかな?」と疑心暗鬼にさせることも出来るのでこういう不良客あてがって来なくなるかもしれません。

こんなことやって客付け仲介から嫌われて客付けを止められては元も子もありませんがそれ以前に「あの大家はどんな客付けても文句言わねーよ」と思われては結局、投資損を喰らう可能性もあるのでワタクシはこの手の問題を排除しておいた方がいいと思います。

そういや、知り合いの大家さんでこの手の文言を特約事項に入れて不良入居者をあらかじめ排除している人がいるのですがこの大家さんの物件、、どの物件を見ても滞納客が1人もいません。(これだけみてるとある程度効果はありそうですw)

と言うことで、
仲介さんは入居させた後の滞納まで面倒見てくれるケースはレアなのでこういう部分はオーナーご自身で守れてこそ・・ではないかと思う次第です。。。

さて、そんなアリバイ会社の営業マンが話してた「巧妙な手口」。。
最近は元不動産賃貸屋だったやつがそんな会社を立ち上げているそうでそこで得た知識を悪用したうえで、さらに不動産屋の弱みに付け込んで集客しているそうです。

で、この不動産屋の弱みですが、広告力の無い不動産屋に対して組織的に営業を掛けているってのがヒントになります。
(狼旅団検定難易度☆☆)




なんて話を聞いちゃったもんだからワタクシ、、先日契約した賃貸契約書が全部虚偽に見えて仕方ありませんww



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源泉も偽造されてる気がするんじゃんw

COMMENT

No title

外国人の場合、とくに中国人、P国人、ネパール人などは、勤務先にフェイクを入れてる場合が多いですね。いつもビザの取得の書類も作成してるような、日本長期在住の外国人の経営する何でも屋の雑業会社みたいな勤務先を書き込む。

No title

狼さんがご提案されている条項も一応有効ではないかと思い
ます。
賃貸人は名前や属性で賃借人を審査していますので、住所の
マンション名を記載しなかったなどの軽微な場合を除き、名
前や属性につき虚偽の事実を申告するのは悪質だと考えられ
るからです。
但し、追加された条項が催告を要する解除条項の一つに規定
されていますが、これでは不十分と考えます。
なぜなら、催告後、賃借人が正確な名前や属性を申告してし
まえば解除できなくなってしまうからです。
したがって、ここは催告を要せず解除できるという条項とし
て規定すべきと考えます。
週末の忘年会楽しみにしています。

No title

>>「借主に一方的に不利な条項は民法上無効になるのですが」とのことですが、虚偽記載をした場合の解除要件として借主にとって一方的に不利と言えるのでしょうか?

昨今の状況を踏まえると、空室率が増えており貸主より借主の方が有利な立場にありますし、明らかな虚偽記載と言えるものの場合、解除可能な気がします。

名前まで虚偽の場合、契約自体が成立していないとも言えると思うので、催告がいるのかなぁ・・・・!?
単なる不法占拠ですので、明け渡し訴訟でサヨナラではないかと。保護されるべき、居住権等は生じないのでは??

場合にもよりますけど

私法(民法、借地借家法等)というより公法(刑法、文書偽造ないし変造罪場合によると詐欺罪も成立w)でイケる可能性ありますね。

いずれにしろ予め契約書に追記というのが手間省けそうですがww
申し込み書との牽連性は無くてもOKっぽいですねw

因みにちょうど今日の京都では「司法委員」になりすまして在籍証明書を偽造、賃貸マンションを借り有印公文書偽造でパクられるというハデな親子のニュースが流れてましたww

怖い怖いw

No title

本日、わたくしの物件に入居申込書がきたのですが、勤務先が正直にガールズバーとかいてありましたw

しかも勤務先店舗まで書いてあるので、東京もどってからさっそくお店に個人面接行く予定ですww正直すぎるだろっと

もちろんかわいっかったら、OKでつww

No title

そんな会社があるんですね。。。初めて知りました。
契約条項を変えるのはもちろん、
見破るための対策をたてたいですね。100%見破るのは
難しいのかもしれませんがね。

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