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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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第二の地球探し。。

こんにちは。

ワタクシごときがこんな順位でブログ書いていいのか不安に気分になるくらいな順位になってますが、、ホントにいいのでしょうか?

・・・なにやら日に日に心配事が増してくるような気分ですw。

さて昨日の拍手数25を越えるとスゴイ機能がつく(かもしれない)とかいう話ですが、32拍手を超えた現在、何も起こりませんw。たぶんそんなこったろうとは思っていましたがww。

しかしこういうネタでも深夜から朝にかけてという悪条件なお時間にも関わらず、きっちりお付き合いしていただける方が今回少なくとも32人もいらっしゃる事がわかりましたw。。(欽ちゃんの仮装大賞の点数表みたいな上がり方でした。。)

ありがたいです。。(涙)ワタクシ、こういう方とのご縁を大切にさせていただきます。。

さて話は変わりますが、最近自分でもブログを書く事で他の方のブログやいろいろな不動産関係の記事を読む機会が増えました。(別にネタにしようって訳ではありません。。)

ワタクシはいつも自分が理解しているエリアでの不動産投資というのを推奨してますが、それだけでは自分の知っているエリアが小さいとそれだけ投資出来るエリアが小さくなってしまいます。

お値ごろな物件がその中で出てくればいいですが、お値ごろ物件はそううまく出てくる訳ではありません。

そうなるとこちらからそのエリアに出向いて知る必要が出てきます。

どこまでそのエリアのことに詳しくなればいいかと言うと・・その都道府県内の家賃相場と土地の相場くらいは最低限知っておかないと厳しいです。近隣相場くらいだけ知ってるという程度ではダメです。10年単位の保有ベースでいくと運が悪ければあっさり負けちゃいます。

悪いことは言いません。。そのくらいソラで言えるくらい理解してから買ってください。

いろんな本を読みかじって収支計算とか机上の理論覚えるよりそっちが先です。

ワタクシ達不動産屋は東京でいうと東京中心で近隣の隣接する県の家賃相場と土地の相場(いわゆる四価格)はおおよそ把握してます。(最終的に現地を実際に見て細かい数字を出してますがw。)

なのでいざ収益物件が出てくれば相場観から売却希望価格・売り出し価格・成約価格・下取り価格の4つの価格くらいは頭でわかるわけです。

その数字がわかったところでざっくり収支計算しておもしろい物件かおもしろくない物件か判断してます。(ワタクシは「収支計算非常にザックリ派」ですw)不動産屋は「おいしい」or「おいしくない」みたいなどんぶり勘定的に見てる人の方が多いんじゃないでしょうか。。。


いつも言いますが、エンドのお客さんがいつも一番安い下取り価格(川上情報でよくある価格)で物件を掴まえるのは難しいです。(川上情報という名の出回り物件を摑まされているくらいです。ご注意くださいw)

そこで最近の個人投資家さんは業者が手を出しにくい小さいロットとか業者的に瑕疵担保付で売るのは難しい古屋など格安で買いリノベして所有するという手法が増えてきているのだと思います。

だれも興味を示さないような物件に鬼指ししてもし指値が通れば購入というやり方。

これが業者数の少ない地方に行くとそういう物件に出会える確立が上がるのでしょう。最近の不動産投資の本を読むとそんな投資法の内容が増えているような気がします。

この手法に異論を唱えるつもりは毛頭ありません。

むしろ転売でなく保有されるのでしたらおもしろい投資法だと思います。仮にいつか売りに出しても売主は非業者。。瑕疵担保免責で売ることも出来ますから業者特有のややこしいしがらみはありません。

最初にも書いた通り、そういう物件が身近なエリアで出てこない場合、こちらからそのエリアに出向いて投資する方法の方がいい物件に出会える確立は上がります。

いま住んでいる地球と同じような環境の地をNASAなどの研究機関が探していますがあれと同じですね。

ただ貸すというだけでしたら住むというレベルの考え方でいいと思いますが不動産投資の難しさは安定的に経営すること。

机上の想定利回りに釣られてついうっかり手を出してしまうとヒドイ目に合いますがこのリスクだけは絶対避けなきゃいけません。

買って何年かしたら周辺環境がすっかり変わってしまい思ったような運営が出来なくなった。。なんてことよくあります。(あぁ、、そんなこと知らないで買ってしまった。。失敗した。。というやつです。)

ワタクシ、来年やってみようと思っているのは東京の中野区とか杉並区くらいのイメージのエリアを地方で探してそこで1棟物件の投資出来ないかということです。

言ってみれば「第二の地球探し」ですww。。

地方のちょっと大きい都市でそういうところはないかと調べてみたことはあるのですが、残念ながらそういうところは未だに見つかっていません。(人口増加率とか近隣に大企業の工場・大学などの学校があるというのはあまり判断材料になりません。)

中野、杉並のイメージと簡単に書きましたが要は半径15キロ圏に隙間なく建物が建ってるエリアで賃料坪7000円以上取れて職場は5キロ圏以内で確保出来てるエリア。(探しちゃいますがあるのでしょうか・・そんなところ)

あとは自分の持ってるイメージの問題なのでうまく表現できませんがその地に立った時に「ここって中野とか杉並に似てるなぁ・・」と思えることです。

埼玉の浦和や横浜・船橋なども一時はそう思っていたのですがそうすると土地値があまりおいしくありません。(あと職場が必ずしも5キロ圏ではない気がします。。)

地方の政令都市でそういうところがあれば10年くらい安定保有できて出口戦略(ここでは売り逃げ戦略)まで持っていけるのではと密かにソロバン弾いていますw。

といっても今のワタクシでは狭いと狭いと言われているこの国でも広すぎますw。

やっぱりその地に1ヶ月単位で滞在して実際に歩いてみないと判断出来ません。。

そういう機会もこんな仕事をしている身ではなかなか出来るもんじゃありません。

来年こそは来年こそはと考えているうちにこんな歳になってしまいましたww。

ホント、来年こそはと強く決意してます。(なんだか「明日から頑張るみたいですねぇ・・)


そんな安住の地をご存知の方いらっしゃいましたらご連絡ください。。
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COMMENT

思い込みでした。

鳥です。

 拍手 クリックしました。


 最初、地銀を探している。

 融資の話かと、思いました。


 思い込みでした。


 埼玉県の大宮は、どうでしょうか?


 とある有名ブローガーが、埼玉県の南部に銀行の支店

 が、新規に出店しているとか?していないとか?


 


 

拍手と報告

狼さんの芸能界デビューへ向けて、陰ながら応援の拍手をしました♩

土曜の夜見に行った、築古土地値物件、夜のうちに買付入れましたです。

相場観

相場観をどうやって養うのか、ただ物件や土地をエリア別に見ても
中々身につかないですね。
私はまだまったくダメです・・・^^;

特に土地の価格なんて、同じエリアでも坪単価に天地の開きが
あったりして、その理由がなかなか理解できなかったりします。^^;;

多分本業でやっておられる方たちは、戸建て向きか、デベ向けか、
アパート向けかなどを形状やらサイズやらで判断しておられるの
かなと思うのですが・・・

自分が買える様になるまでの道のりはまだまだ遠いようです・・・

拍手&クリック完了

このままランキング1位になっちゃて下さい(^^)
その地に生活して歩いて・・・ロバートキヨサキ氏も書いていましたよね。
北海道なら札幌と思うのですが、実際として自分は行ったことはありますが住んだ経験も情報も不足しています。
そんなわけで現在住んでいる道東の田舎でやっているわけですが・・・。
11年しか住んでいませんが、それなりに色々と歩いて知ったことも多かったり、まだ知らないことも多かったりです。
今後も勉強して参ります。

Re: 思い込みでした。

鳥さん

おはようございます。

まぁ融資つけるのも大切ですが買う物件がないと話しにならないから・・w

有名ブロガーさんとか非常にイジリにくい話を振られるとどう突っ込んでいいかわからないですw

でも大宮って駅10分圏は悪くないと思いますよ。個人的にはスキです。でも東武野田線とかの物件は・・・w

Re: 拍手と報告

ヤキモチ焼きの脱サラ大家さん

おはようございます。

お、土曜日の物件買い付けいきましたか?そうでしょうそうでしょう。。ワタクシも欲しくなりましたもんw。

ただワタクシは芸能界に行くくらいなら角界に行きたいですw。

浜松かどこか

  わくわくリッチです。

 賃料坪7000円がネックですね。
坪賃料が半額ぐらいで、物件価額も半額ならだめでしょうか?

 さて、何年か前、どこかのブログで、需要と供給のギャップを全国くまなく調べ尽くして、浜松かどこか?の狭いエリアに投資しているが人いました。需給ギャップマニアですね。

 ところで、改めて狼さんのプロフィールを拝見しました(遅い?)

1.なぜ狼さんなのに、写真は・・・これアシカかトドですか?(^^;)
2.(都内新築レジ 12部屋)、これ詳しく知りたいです。
3.不動産セミナー講師、いつどこでだれと何時何十分何十秒開催されているのでしょうか?

 第二の地球探し、青い鳥のように、探し回っていたら、実は今のエリアだったというオチを期待しています。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: 相場観

クロノスさん

おはようございます。

今度そういう相場観の見方なんて話をし出すと面白そうですね。

同じエリアでも不動産屋はこう見てますみたいな話です。

でもこれって話のツボさえ理解できれば2時間くらいでわかると思います。そんなに難しくないです。

イイネタ話の課題をいただいたのでワタクシが次にどこかで話すセミナーのネタにしようと思いますw。


Re: 拍手&クリック完了

ベアーさん

おはようございます。

いやいや、、ホントもうこの辺でおなか一杯ですww。これ以上上位は望んでいません。。

お読みの皆さんが飽きないような記事が書けたらと思うばかりです。。(ここは謙虚な姿勢で・・と)

ロバキヨってワタクシどちらかと言うと嫌い派なんですがこれだけは納得してます。

ワタクシもまだまだ覚えないといけないことがたくさんあります。お互いさまで日々精進ですね。

頑張りましょう。。

Re: 浜松かどこか

わくわくリッチさん

おはようございます。

>  賃料坪7000円がネックですね。
> 坪賃料が半額ぐらいで、物件価額も半額ならだめでしょうか?

建物価格が半値ならアリかもしれません。

やっぱりワタクシと同じこと考えてた人っているんですね。。当たり前ですねw。
浜松ですか・・。ワタクシ行った事ありますがその時はあまりそういう感覚は無かった記憶があります。。

仙台とか岡山も違うし。。なんて言ってるとわくわくさんが仰るとおり他人の芝生が良く見えていただけなんてオチかもしれませんw。

あとご質問の件ですが・・

> 1.なぜ狼さんなのに、写真は・・・これアシカかトドですか?(^^;)
たぶんこれゴマアザラシですw。ブログが地下に潜った・・・なのでそんなイメージの画像を探して入れました。
> 2.(都内新築レジ 12部屋)、これ詳しく知りたいです。
もう話の旬を過ぎてしまったネタなのであまりここでは書きませんがkkenji1さんのブログで派手に宣伝(?)してくれてます。詳細はいまでもそちらで見れます。鬼安で建てました。
> 3.不動産セミナー講師、いつどこでだれと何時何十分何十秒開催されているのでしょうか?
これもその時の新築セミナーで口から泡が出るほどしゃべりましたw。単に建てたレジを自慢したいだけでしゃべらせていただきましたし3回同じことしゃべったのでもう満足です。たぶん、セミナーとしてはもうやらないと思います。


こんにちは

こんにちは、ルーカスです。

いつもお世話になっております。

記事を参考にさせていただきました。

応援ポチッ

No title

48拍手のポチは
たぶん、ミーが朝おしました。

50でなにか起きるのかな?



ドラクエは2が一番好きだし、でも思い出したくない思い出いっぱいです。
そして、3は大沢くん(浦和在住)のデータを入り切り時にリセット押さずにひっこぬいて消去しちゃった思い出もあります。

Re: No title

*たろう*さん

こんにちは。

48個目の拍手ありがとうございます。

FC2からのお知らせはまだ来ていませんが「教えてgoo」で調べたら50個目の拍手で

「真冬のマザー牧場招待券ペアチケット」らしいです。。

貰ったらひつじと戯れてきます。。

ドラクエってワタクシは嫌な思い出しかありません。。(攻略本読みながらなんて邪道です)

RPGって聞いただけでおなかが痛くなります。

Re: こんにちは

稼いで成功ルーカスさん

コメント&ポチありがとうございます。

HP見ましたが・・・なんでしょうか?これ?

最近のインターネッツってすごいですね。。

勉強になりました。。。

沖縄のちょっと先・・・第二の地球

いつもブログ、楽しみに読ませていただいています。

>半径15キロ圏に隙間なく建物が建ってるエリアで賃料坪7000円以上取れて職場は5キロ圏以内で確保出来てるエリア。


ちょうど、ぴったりのエリアがありますよ。

フィリピン、マニラ首都圏のマカティ地区(都心部)

ここは、3条件すべて満たします。

1)半径15キロ圏に隙間なく建物 YES (中野・杉並以上に人口が密集)

2)賃料坪7000円以上       YES (円高でも坪6000~7000円と
れてます。円安になれば8000円超え)

3)職場は5キロ圏以内で確保出来てる YES (ものすごい数の雇用があります)


私もこの近辺に3物件持っており、最長10年まで保有、高値売却による出口を考えています。

フィリピンは外国ですが、地図をみると、沖縄・南西諸島の少しばかり先にあり、日本から本当に近い。東京からマニラまで直行便あり片道4時間、関空からだと3時間半です。

Re: 沖縄のちょっと先・・・第二の地球

Manachan様

コメントありがとうございます。

さてさてフィリピンですか。。。

ワタクシ、海外での不動産投資は考えたこともないです。。

とりあえず城○信金さんではダメと言われるエリアかな。。フィリピンって。。。

ホントその程度なんですw。。


やっぱりそういう勉強もした方がよいのでしょうか?

食わず嫌いもいけないと思いますし。。。

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