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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


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出せない物件

先日も物件調査まで行きながらこりゃダメだと帰ってきた物件がありましたが今回もそんな物件のお話。

知り合いの業者さんが「これ、いい物件でしょう。お客からとっとと買付貰ってきてください。」と送られてきたものですが・・。

所在:足立区綾瀬 
綾瀬駅 徒歩6分
土地:80坪
道路:北側6m
建物:S造3階建て 
築年:昭和60年
年間賃料:1300万円
売値:11000万円
現況:満室
現況利回り:12%
大規模修繕済み

近いうちに健美家に載りそうな物件ですがまさに利回りでつい見に行ってしまう物件の典型。。
銀行積算で1億程度つきそうで融資は問題なさそうですがこういうのダメなんです。

資料を見ると一階が歯医者さん。歯医者さん自体は問題なく仮に空室になっても学習塾などの入居が望めそうな気もしますがここの部分の賃料が40万円/月。
年間賃料1300万円のうち4割近くがこの部分の家賃。。いわゆる「下駄履き物件」と呼ばれるタイプ。これはちょっと危険です。

仲介さんは恐らく
「この歯医者さんは評判で退去することはありません」とか
「万が一空室になっても学習塾などに最適ですからすぐ埋まります」
とか言いそうですが今どき歯医者さんなんて銀行でも「プロパー融資しませんよ、舐めてんですか」と言われますw。
夜逃げでもされたら医療機関の原状回復はすごい費用がかかります。
昔と違い歯医者さんは必ずしもお金持ちと言われる業種ではなくなりました。(そういや今どきは弁護士さんも人によってはそんな業種のようです。ちなみに不動産業はもっとひどいことになってますがww)

一階部分から住居とか小さい事務所なら面白そうなので修繕の状況を見てお客さんに話すのですが。。

あと「大規模修繕済み」と書いてありますがこれは想像するにすでに業者が買って再販するよという意味でしょう。

となるとこの物件は一体いくらで買ったのでしょうか。売った人の動機も気になります。

写真が添付されていたので見ると今、現地の物件は足場が組まれています。
となると屋上や外壁などの防水工事や塗装工事などは当然やっているはずなので1000万規模の予算で施工しているはず。

となると買い取り業者さんはこの物件をいくらで買ったのでしょうか?

販売経費も考えると最低8000万円程度で購入しているはず。

・・・絶対何かあります。この物件。。

また建築図面を見ると3点UBの見た目15㎡のワンルーム。
綾瀬徒歩6分で60000円で満室になってしまう家賃設定となると入居者の属性は・・ズバリ生活保護者でしょう。

レントロールの賃貸者がネットでも出てこないようなNPO法人だったりすれば恐らく最近流行の「生活保護者の囲い込みビジネス」の舞台でしょう。ここ。レントロールには入居者属性は「個人」としか書かれていませんがとても怪しいです。実はサブリースなんじゃなかと疑います。

ちなみに生活保護者の賃貸は役所から支給される生活保護費がどんな形で大家に振り込まれるかでガラリと変わります。

また生活保護者は身寄りがいないことが多いので一度病死などが起きるととても面倒です。

家賃の取りっぱぐれの可能性は低いのですが(家賃は絶対に払わないと生活保護そのものがストップされるのでまず家賃だけは払うというのがこの世界の掟)なにか病気を持っているケースが多いので孤独死という恐怖はこの物件を所有する限りずっと付きまといます。

もしかしたら今の時点でいわゆる告知事項になるような事があるのかも知れません。

あと綾瀬というロケーション。綾瀬自体は千代田線も通っていてアクセスも悪くは無いのですが近隣を注意深く調査した方がいいエリアのひとつです。詳しく書くと叩かれそうなので止めますが綾瀬の駅は徒歩5分過ぎからそういうエリアです。

これからこの物件を見に行くか行かないかはレントロールの個人がどんな属性の人かで決めようかと思ってます。
あとは告知事項の有無と修繕の内容次第。業者は利益を上げてなんぼですから大規模修繕なんて書かれていると内容を疑ってしまいます。

S造ですからなお更。縦壁の配管などの防水のシールが切れた瞬間、そこから雨水は浸入します。普通の雨の時はわかりませんが横殴りの雨の時に判明するので始末が悪い。。木造とかRCとはこの辺が違います。

そんな訳で今日はその返事を待ちたいと思います。

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