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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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団信の話リターンズ。。。

banner赤ずきん

こんにちは。

早いもので今日から12月です。。
例年は12月に入ると契約決済の本数も減るので今の時期くらいからまったりモードに入るのですが今年はまだ契約前物件がそこそこ残っているのでワタクシ、、年内はヒーヒー言いながらの慌ただしい1か月になるんじゃないかと思ってます。。。(しかし29日には人間ドッグに入る都合上、それまでには絶対終わらせないといけないという締切モード付きなのでさらに慌ただしさ全開ですw)

さて、そんな中、
先日、うちの会社に金利のやたら高い某金融機関の営業さんがやってきました。

なんでもうちでレインズ登録している物件に融資を付けて懇意にしているお客さんに買わせたいとか言ってましたが、、

うちの売り出し物件をオタクの金利で貸したら確実に死ねるんじゃないかと。。。w(利回り7%で売ってんのに4.5%の金利で金貸したら元本返済も足りなくなりそうですw)

そういやワタクシ、
この金融機関を最後に利用して融資を付けたのって10年くらい前じゃないかと思うくらい久しく利用していませんが今、融資といえばこの金融機関にかなう金融機関はないんじゃないかってスピード感と「そこまで貸しちゃったらにっちもさっちもいかなくなるでしょw」ってくらいお金を貸してくれるそうなので「融資ありき」な人にとっては無くてなならないこの金融機関。。

当然、担当の営業さんもそういう部分を前面に出しての訪問だったのですが、やっぱりうちではどう考えてもマッチングしようがないので適当に相槌打って説明を聞いてました。

そこでいろいろな融資の仕方を聞いたのですが、
聞けば聞くほど使い方を間違えると軽く死ねるな・・・と思う反面、、やはりこの融資審査のスピードと不動産の知識なんか大して無くても本業収入さえ規定額以上あれば誰でも借りれるというお手軽さは素晴らしいものがあります。。

さらに聞けば最近は融資全部に団信(団体信用生命保険)が適用されるらしいので理論上3億くらいまでは融資が引っ張れるそうでこれに加入できれば事実上、金融機関も安心して融資が出来てしまいます。

そんな借り入れが出来ちゃうんですから、日本海大家さんがブログで書いていた「麻雀と不動産投資は似てる」って話、、妙に納得してしまいましたw(今の時代は属性さえ良ければ超高レートなフリー雀荘で並み居る玄人(バイニン)に紛れ込んで麻雀出来るんだからw)

さて、その団信ですが、3億の団信となると一発で組めるわけではありません。
団信の上限はおおむね1億なので3億の団信であれば1億×3本の団信に入るというのが一般的なケースになります。

団信はご存知の通り、借入期間中に債務者になにか不測な事態が起きた際に、借り入れがチャラになるというありがたい制度なのですが、これ、、審査は簡単ですが実際に団信が適用されるケースって100%じゃないってご存知ですか?(実はこの話、すごい前にも書いたことがあるんですが過去ログ読むの面倒でしょうから今日は掘り起こして書いてみます)

とは言え、ワタクシ、この手の保険業務は一切やっていないので正確なことは知りません。。
なので実際に自分の身の回りで起きたことだけを事例として書きますので実際と違っててもご容赦ください。。

最近の事例であった怖い事例ですが、
告知書を記入する際に、売買契約1年前まで投薬されていた薬に抗うつ剤(デパス系)が含まれていたのを隠して団信に加入して車で事故を起こして死亡、、後日この事故と薬の因果関係を調査されて保険適用を除外されたケース。。。

契約したご本人は「もう1年以上前の通院で処方された薬なんてわかんねーだろ」とやってしまったらしいのですが保険屋さんはこういう時、近隣の病院を回りカルテを調査して通院歴と処方された薬をチェックすることがあります。

ここで発覚すると・・・ってパターンです。

ただ団信でもそうですがこの手の告知義務違反には保険会社の解除権こそありますが同時に時効で告知義務違反が消滅することもあります。

「じゃ、5年間ばれなければ大丈夫でしょ?」と思うかもしれませんがこの告知義務で問題があると時効に関係なくこの因果関係を証明しないとダメなケースの方が多いので最悪の場合、債務者死亡→借金として債務が残る→残された家族が自己破産・・・なんてこともありうるので注意が必要です。

あと事故や病気で半身不随になり働けなくなり団信適用と言う「高度障害特約」でも単に年を取って介護認定されたってパターンはこの「高度障害特約」の扱い外ですので当然使えません。。

また治る見込みの無い病気(たとえば糖尿病とか)でも高度障害とは認定されませんのでたとえ寝たきりになっても団信が適用されないというケース、、、結構多いです。(ワタクシの昔のお客さんでもこの手の病気で団信未適用になったケースがあります)

でも相変わらず団信は簡単な問診票に記入するだけ(ホント簡単な設問に「いいえ」と書くだけですw)ですからむしろ簡単に加入させてお金を集めていざ適用って段階で厳格に調査して支払わない・・・ってやれば保険屋さん、、大儲けですね。。。(ま、実際にどうやってるかは知りませんけどw)

この話で、よく問題になるのが不動産屋さん自体が「なーに、、告知書なんて適当に書いておけばバレませんから全部「いいえ」と書いてください」とけしかけられるケース。。。

不動産屋さんは融資実行されなければ仲介出来ないので手数料収入を考えるとたとえ先週不眠症で病院に行って睡眠薬を処方されたばっかりのお客さんであっても告知書にバカ正直に書かせる人は少ないです。。

お客さんもこの物件を買わないとバラ色な不動産投資ライフのスタートは切れないですから当然、言われるままに告知書は「いいえ」と記入してしまうんじゃないかと思うのですが、実際に団信適用って場面ではこういう調査が入る可能性があると頭に入れて置いてほしいところです。

ま、そうは言っても実際に不慮の事態が起きて団信が適用される事態になる人の方が稀なので取り越し苦労かもしれませんけどね。。。





参考までにワタクシのお客さんで団信適用がダメだった人の家族は物件をすべて任意売却したあと残債が残り先日、自己破産しました。。。(家族を幸せにしたい一心で始めた不動産投資でもこんなことが起こるんです。。。。)


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告知書書くのも自己責任なんじゃんw

COMMENT

これ
保険会社の営業マンが
「いいえ」で!ってんなら
告知妨害で戦うんでしょうが
不動産屋さんだとそういうの
ないんでしょうね^^;

今更ながら

人間界も大金が絡むと魑魅魍魎共のバトルロイヤルって
感じですねww

改めて自戒w

コワいコワい

いつ何時、何があるか分からないです。
今、成功気味でも…。
ふんどしのヒモ締め直し、気合い入れてかからないと。

No title

ローン付帯生命保険は、いまは物件価格がまあまあだから家族込みで即死はないのじゃないかな。

火災保険で、古いエアコン交換してる大家がいるというのはホンとでしょうか?

No title

私も11月からある意味、ヒーヒー言わされています。(T_T)
年末に大井競馬場で人生を賭けた勝負!となりませんよーに。

No title

家族を幸せにしたい一心,,,せつないですね。

No title

告知内容は履歴として残るようです。
告知する場合は一発勝負ですね

ただ、一度OKが出るとそれも履歴に残るので、病状が悪化していない限りはその後の審査でもNGとなりにくいです。

NGとなった場合でも、他社なら受け入れてもらえる可能性もありますし、別途生保に加入する手もあるかと。
保険金が多少上がったとしても安心と思うのですが、実際はどうなのでしょうか?
生命保険を請求する時も同じようにあら探しされるでしょうから、どっちも変わらないですかね
申告した病気が原因では、どうしようも無いですが

No title

相続放棄すればいいんじゃない?

判定が出るまでの時間が・・・

その調査が入って、結果が確定するまでには相続放棄できる
期間を過ぎていそうですね。

正直、不動産やっていたら書類集めだけでも結構大変なので
判った時には破産しか手が無い、なんてことありそうです。

団信でなくても、生命保険を真っ正直に別にかければ良いと
思うのですが、まったくかけられない状況の人はなかなかに
悩ましいところなのでしょうね。

保険支払い時の審査はめっちゃ厳しいらしいですね。
健康診断で糖が出て、再検査で投薬なく病名も言われず→数年後膵臓癌で告知義務違反といわれ支払いなしだった人がいます。

告知は正しくですね!生命保険だと契約解除になっても、掛金返還があるぶんマシかもしれませんね。

No title

僕も団信に入っていますが、確かに簡単なアンケート
だった覚えがあります。
しかし、残された家族が自己破産って、結構ギリギリな
経営をされてたんですね。せつないです。。。

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