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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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この土地で新築やるのにどんな企画がいいですか?その②

banner赤ずきん

こんにちは。

さて、土曜日でお休みですが昨日の続き書きます。。

利回りの良さげな中古物件もないしここは新築で・・・と考えてる方になぜかピンポイントで届く話で
「土地の売買と建築企画持込み型収益物件の売り込み案件」
ってのがあります。

要するにこれ、
収益物件が出来そうな土地がありますのでここでうちが企画した建物建ててみませんか?もちろん融資付までうちが面倒見ますよw
という夢のような甘いささやきです。。

で、大体が
①物件概要書
②地図
③想定利回り表
④収支予測
⑤簡単な建物平面図

の組み合わせで(え?これだけ?www)
これだけ読むと「え?これならわざわざめんどくさい中古収益なんか買わないでこれで新築やった方が絶対得だよな!」と思うように作成されてます。

昨日、過去ログで予習をお願いしたのはまずこれらの企画物はその手のクズ土地で収益物件を企画しているってことをご理解いただきたいからですが、これらのレインズ掲載の売り土地。。

ワタクシのところにもこの手の相談が来るのでよくよく調べてみるとほとんどの場合、その土地はレインズで相当前から塩漬けになってる土地です。

コンサル系仲介さんも40坪で3000万の土地を仲介して100万足らずの仲手を貰うより机上の空論的建築計画を融資付きでお客さんに持ち込めば得られる利益は1000万以上になります。(土地建物合計1億の物件、、この時点で1000万はコンサルが抜いてると思ってOKですw)

なのにそんな養分同然に抜かれまくっても利回り10%だというのなら・・・
ワタクシ、速攻で仕入れて建物建てて、無理やりでも満室にして利回り6.5%で転売してますw(わずか9か月足らずでで2000万は抜けるはずからw)

・・・

・・・

えーっと、、、

昨日も書きましたが新築物件は
①出来るだけ高い賃料で貸せる
②それでも退去されない
③退去されてもすぐ埋まる

という要件を満たすような企画をしないと後々面倒なことになりがちです。

物件情報を一般の人より先に得られる業者がどうにも出来ない土地を机上の計算だけで利回り10%得られると言ってる時点で慎重に判断しないければいけません。。。(ってか判断するまでも無くゴミ箱でいいと思いますけどw)

しかもわけがわからないのは企画と言うわりに建物の企画が決まっているわけでは無くあくまでも周辺の賃料相場に部屋の面積を掛け合わせただけの仮想レントロールの数字だけで利回り計算されては多額の借金背負って買う側からしたらたまったもんじゃありません。

しかも、これらコンサルさん、、
レインズで容積がなんとなーく200%くらいいけそうで坪単価の安い土地をピックアップしてそこの適当にプラン入れているだけなので売った後にその物件がどうなろうと知ったこっちゃありません。

さらに言わせていただくと相談時に見せて貰う建築単価。。。
今どき坪30万とかで洗練デザイナーズ系の木造アパートが出来るわけもないのは常識ですから一旦契約したら最後、
追加料金ラッシュで何度も銀行に融資計画変更で頭を下げに行くハメになるのは間違いないでしょう。。。

これでも一度スタートした計画は後戻りは出来ません。
すったもんだで完成こそしますがこの完成物件はほぼリサーチ無しで建てられていますから埋まるか埋まらないかはほぼギャンブルです。。仮に埋まらなけれこれらのコンサルさん、、いとも簡単にこう言うでしょう。

コ「家賃下げて募集しましょう。あと入居条件の敷金礼金をゼロゼロにすれば完璧ですw(ついでにフリーレントもつけr・・・(以下略)」

だって物件を引き渡してしまえばその後の返済の責任はこの施主様です。(すでにお金を抜き終わったコンサルさんに面倒見てもらうには別途費用が必要になるかもしれませんw)

普通、安い土地が見つかって買うか買わないか決めるのには昨日書いたようなことを先に考えて運営が成り立つかを計算して部屋の大きさや間取り、誰をターゲットにするのかなどを入念に計算して企画します。

そこの部分がまったく未定の状態で利回り10%と売り込んでくる時点でおかしいと思わないとあっという間に養分になってしまいます。

この部分、何度も口酸っぱくして言ってることですがまだまだ理解出来ていない人が多い気がします。

彼らはそこまで考えて企画を持ち込んでるわけじゃないってことを今一度アタマにに叩き込んでご検討いただければ幸いでございます。。。



「ん?もしかして今建ててる物件ってそんな物件かも?」ってお心当たりの方、、、、。いらっしゃいますか?

今さら引っ込みも付かないと思いますので安定的に家賃が高いままで退去も少ないって対策をちょっと付け焼刃的ですが
いくつか挙げてみます。

①狭い部屋でも2人入居可で募集する
②月並みにペット相談可で募集する
③最初の2~3か月だけ賃料を相場より下げて募集する
④追い炊きすら無い狭い風呂なんだからいっそシャワーだけにしてその分居室面積を広くする
⑤キッチンだけはちょっと奢ったものにする
⑥バイク置場用のアンカーフックを駐輪場に埋めてさりげなくバイクが置けることをアピールする


まだまだありそうですがワタクシが思い描けるのはこの辺が限界ですw。。。

他にも名案がありましたらぜひコメント欄にて情報共有をお願いします。





あ、いつもの大喜利ではありませんのでネタとかはいらないですよw

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でも結局、大喜利になりそうな予感ヒシヒシなんじゃんw

COMMENT

No title

中国人、韓国人歓迎

なら、申し込み結構きます。ただ、CHINA人は油で室内汚れますけど。

日本語学校と契約して、一室3名、4名OKという裏技も。これ新宿、池袋近辺より3駅程度のエリア
では狭小風呂なし問題付きアパートオーナーの得意技と化しております。家賃高額いただけますもちろん。

No title

コンサルといいながらも、実は、仲介手数料で儲けている
仲介業者と変わらない人も結構いますよね。。。

そもそも、コンサルと仲介何が違うの?といつも疑問に思います。結局は、同じと捉えた方がよさそうですね。

外国人すべですOK+生保もOK

にすると、かなり埋まります( -_-)
ベトナム・フィリピーナ、いつの間にか、同郷のお友達もすんでしまい、必ず騒音クレームになります。
インド・パキは、西葛西だからかな^_^;
退去後は、中国同様どこも油まみれ&ゴキの巣窟になります。
配管の事を考えればあり得ません。

新築企画はしんどい

ハウスメーカーさんとの打合せが続くと疲れます。
で、結局いつも通りのわたべまみスペシャルになりそうな予感です。
今回は回収早めにしたいので木造だから、仲良しの工務店にお願いしちゃうかも。
ハウスメーカーが、そこそこの自由設計をOKしてくれて、大手ならではのパワーで資材調達・工事費格安にしてくれるなら考え直すかも。
オリジナル資材とオリジナル設備を得意とするとこは、初めから除外しているつもりです。

No title

外国人向けの排水管は10センチに変えないと詰まりますね。日本人向けは、5センチでいいでしょうが。

油いため1日三回対応型の壁紙は、ただいま研究中。成功すれば5万円の部屋を8万円で貸せるのでがんばります。

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