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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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「行動力」とはこういう時に使うものですw

banner赤ずきん
そろそろ広告掲載終了なんですのw

こんにちは。

この三連休、、
ワタクシ、せっせと仕事に明け暮れてるわけですが、休みを返上して仕事しなきゃいけないのにはそれなりに理由があるんです。

実は今回の消費税見送りの余波が我々の業界にも多少影響しているようでもしかしたら土地の値下がりが起きて我々のような弱小業者でも土地が安く仕込める可能性が出てきたんです。。。

で、今回、一番影響が出そうなのが今回の消費税アップを見込んで物件を仕込んでいた業者さん。。
ワタクシは消費税アップの発表があってから動こうとしていたので影響は出ませんでしたが「絶対に来年10月から10%に上がる」と決め打ちしていた業者さんは夏前くらいから用地取得に駆けずり回っていたのでそこそこ一種単価が高い土地でも仕込んでいたそうです。

しかし結果的には消費税の増税時期は1年半以上先になってしまったので金利負担を考えると今の土地をいったん処分するか金利負担覚悟で保有するかの選択に迫られます。

幸い、今の金利なら多少シコらせても大した負担にはなりませんが、問題はプロジェクト融資期間。。
プロジェクト融資はある程度の短い融資期間で借りて短期転がし出来るような融資の組み方でやってるので来年10月までに完成・売却スキームで進行していた業者さんはリファイナンスが難しい→一旦売却という流れになることが多いです。

まあ、リーマンショックに時のような不動産用地の叩き売り状態にはならないと思いますが持ちきれなくなった業者さんがそこそこ物件をマーケットに再放流するということが今年~来年上旬くらいまで起こる可能性が高いってことです。

と言うことでワタクシ、それらしき物件を抱えてる業者さんに片っ端アポを取って来年の販売予定物件(実需の方ですw)を聞いて回る三日間でした。(長いこと業者やってるとそれらしき業者さんって特定出来るようになるもんですw)

でもあれです。
「御社でリファイナンス出来そうもない物件ありますか?」なんてストレートに聞いたら教えてくれるわけないので「来年、うちで再販できそうな物件ありませんか?」とか「御社の完成在庫を販売委託で売らせてくれ」というアプローチで接して情報を収集しないといけませんw。(そんな敵の足元を見るかのようなやり方だと永遠に教えてもらえません)

そんなドサ回り的営業で当たりを付けていた業者さんの中で2~3社くらいそういう雰囲気の会社があったので「これはもしかして・・・」とこうやってブログに書いてますがおそらく来年、いわゆる「在庫の調整局面」がくるのは間違いなさそうです。。(こういうのがあるからオリンピックまでずっと土地バブルが続くと思えないんですよw)

土曜日に思わせぶりに書いたブログネタもこの話の一環なんですが、土曜日の土地はさすがに難易度高そうで無理にしても「これくらいの難易度で融資を使わなくても買えるロット」であれば普通に仲介さんから情報が出てきそうなのでワタクシが前々から口酸っぱく言ってた「高いときは物件を無理して買わないでお金貯めときなさいよ(「買うのも投資・買わないも投資」ってやつです)」って意味が来年の3月頃にはご理解いただけるんじゃないかと思います。

不動産は需要がなくなれば相場もへったくれもないですからこういう需要が薄くなった時にキャッシュを持ってる人は強いです。またキャッシュが無くてもそれまで温存していた個人の融資属性を使って地場の信金あたりに駆け込むとこういう時期は借地でも融資しますなんて「素敵信金様」にあたることも多いです。(事実、ワタクシもこの手の借地物件で強引に融資付けした経験がありますw)

そんなわけで、こういうチャンスの時に一気に畳みかける瞬発力(「行動力」とはこういう時に使うものですw)でこの局面を迎え討っていただきたいと思います。(しかも出てくるときは極めて短期間でドカッと出てくる傾向が強いです)

さらに言わせていただくと、土地の相場が物件のダブつきで下がってくると今まで「アベノミクスがあるからまだ土地は売らねーよ」とかほざいてた「土地の値上がりを待ってから売ろう」と温存していた地主さん系相続案件もポロポロ出てくるかもしれません。

去年、ワタクシが必死に客付けしようとしていた江東区某所の借地物件、、
あの時、この所有者さん「これからはアベノミクスだから今、安く売らなくてもねー」とか言い出してこっちが買付け貰った瞬間に売りやめしやがったのですが、
これの所有者が泣きながら「狼さん、、やっぱり前の値段売ってください」って懇願してきたときに「いやー、、あの時の金額で売るのはさすがに無理だと思いますよ」と100mくらい高いところから言ってあげられる日が来るのはそう遠い話じゃない気がしますw。。。(3か月くらい頑張った揚句、「おいおい、、今になってそれはねーだろ・・・」と悲しくなった記憶が蘇ります。。。)

あ、そうそう。。
そうは言ってもこの話がきわめて限定的なエリアで起きる話であって、全国的に土地値が値下がりするわけじゃありません。

そもそも転売需要のないエリアでこんな話すらありませんからご注意ください。。


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狙いは都内の道が細い場所なんじゃんw

COMMENT

No title

温存していた現金
買う物件無いから、レバ400倍で突っ込んで溶かしちゃったワタシは、これからどーしたら良いですか?

やっぱり、珊瑚ですか?

期末に向けて

土地も相場モノ、思惑で仕込んだりして外すと慌てて放出、
なんてことがあるんでしょうね。
まだ遭遇したことはないですが。

自分の家用の土地ソロソロ欲しいかも・・・

なるほど~

消費税見送りでそういう話もあるんですね。

最近相次ぐ商談解除後あまり話が無くって控えてましたが、
良かったかもw

広告掲載ありがとうございました

 どうも長い間広告掲載ありがとうございました。

 では狼閣下は来年の夏頃はだぶつき物件の転売がはまって左うちわですね。


 でも消費税ってやっぱりかなり影響与えるんですね。するってーと10%に上がって駆け込み需要が一段落したあたりも買い時になりますかね?


 来年の3月だと手持ちが少し心元ないので10%にあがった3年後の夏場~秋場を目指して資金ためておくのが吉でしょうか?

 また忘年会の時にそんなことも聞けるとうれしいです。


 引きつづき変わらぬご指導、ご高配のほどお願い申し上げます。

 

 

No title

いいニュースです。
もともと、来年に向けて、物件購入予定なので、
とりあえず、様子を見てみます。

経済は生き物ですから、何が起こるかわかりませんし、
目が離せないですね。

No title

今日の話はためになるなぁ〜( ̄▽ ̄)
ポチしました。

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