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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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あ、ここはそんなクソ狭い1Kの需要なんて無いからwww

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ところで目玉焼きはソース派?しょうゆ派?

banner赤ずきん
生粋のしょうゆ派なんですのw

こんにちは。

先日、とある大家さんが千葉県某所(京成線で結構遠くまで行く駅)に利回り40%なんて凄まじい利回りのアパートを購入したそうなのですが、この高利回り物件。。。ちょっと思わぬ方向に進むことになりそうです。。。

本物件、北関東を根城にするとある収益物件の仲介さんから「未公開物件」として買ったんですが、買った本人はと言えば、、
「3年で元本回収してあとはヨッシャヨッシャだよw」
と思わぬ掘り出し物をゲット出来てそれはそれは大層お喜びのご様子でした。。

しかし昨日、たまたまfecebookで某大物大家さんのA氏より以下の記事のリンク見てワタクシ、「これは一大事!」と一報入れました。

以下引用記事-------------
「大学、進む都心回帰 東京電機大 千葉から都内へ」
東京電機大(本部・東京都足立区)が二〇一八年度をめどに、千葉ニュータウンキャンパス(千葉県印西(いんざい)市)を、施設を残して都内に全面移転する計画を進めていることが分かった。大学が十日、市側に正式に通知した。市によると、大学は少子化に伴い、学生獲得競争が厳しくなったことなどを理由に挙げているという。(東京新聞 11月11日付の記事より引用)

えぇ、、本物件の入居者の大半がここの学生さんなんです。。。

記事を読むとこの話、今年の8月くらいから水面下で進行していたようですが表面化したのは一昨日。。

電話したらこの買主さん、当然このニュースは知ってました。
「当然こんな話を知ってれば買ってなかったから今から錯誤を主張して契約撤回出来ないかな?(もしくは狼さんのところで売ってくれない?)とおっしゃってましたが(何を今さらww)

この手の話、、あちこちの地域で今後もたくさん出てきそうです。。。

この大学の都心回帰の話はワタクシのブログでも散々触れていた話なのでポイントだけ書きますが、元々大学が郊外に移転を始めたのは1959年の都心での大規模教室を制限した「工場等制限法」が出来たからです。

当時、団塊の世代の増加で大学の教室が足りなくなりどこの大学も新校舎建築を急いでいましたがそんなことを都心でやられると都市計画上問題があるということでこんな法律で縛り、大学は郊外移転を余儀なくされました。

またバブル時期は都心の土地が高騰してしまい大学校舎を作るなんてのは無理だったで東京の八王子とか千葉の印西とか埼玉の東松山と行ったところに新校舎を建築。。

しかしバブル崩壊後、構造改革という名のもとの「規制緩和」でこの法律が撤廃され、かつ、都心の土地値もこなれてきたので、再び都心部でも新規の大学の建築許可が出るようになり、また、昨今の少子高齢化の波で学生不足の現状では「あんなクソ不便なとこじゃ遊べねーじゃん」と募集定員割れどころか生徒がほとんど集まらない不人気大学は現在は競って都心回帰型新校舎の建築を始めてます。

そういう場所に物件を保有していた人はそのヤバい気配を察知して物件を高利回りに見せて売り逃げしようとしますし、これまた昨今の収益物件不足が拍車を掛けてそういう物件でもろくに賃貸需要も調べずに単に高利回りだってだけで安易に買ってしまうってことが起こるわけです。(「近隣に大学があるから賃貸需要旺盛!」なんて話を鵜呑みにするとこういう目に遭うんです)

しかしこの物件、
いわゆる「旧こっきんさん」からフルローン引いて買ってしまってるし、現在は半分が空室で週末にこの物件に通い詰めセルフリフォームに明け暮れていたところだったので電話に出たこの大家さんのショックは相当なものでした。。(電話口で生つば飲んでましたよ)

で、そんな話を先出の大物大家A氏としていたら「まだ大学は移転まで準備期間があるからマシな方だよ」とおっしゃってました。

A氏「これが企業城下町だったら話はもっとシビアだよ。大学の撤退なんてまだまだ数年先だけど、企業は1年以内とかでいきなり撤退しちゃうからww。そりゃ社員の雇用は転勤で極力守るけど、下請け社員なんて知ったことじゃないし、ましてや孫請けや商店街まで面倒見きr・・・(以下略)」

まぁ、そうでしょうね。。
企業はそんな悠長に物事を考えるはずもないので撤退となれば手際もいいでしょう。(じゃないとその分赤字を垂れ流しちゃいますからw)

一見、高利回りに見えてもよくよく調べてみると単一の業種だけの賃貸層だとか学生オンリーの賃貸層だとこういう局面になると物件の売り逃げも難しいです。(せめて公表前にわかってればこの人もこんなヤバい物件買ってなかったでしょう)

案外、地元の人はこういう情報をどこからともなく仕入れて来れるので発表前に売り逃げ出来ちゃいますが地の利も知らない一般の投資家さんだとこういうババを引いてしまいがちです。

ワタクシ、こういう地の利の無い場所に高利回り風な物件が出てくると地元の大家さんに電話して「ねーねー、、このエリアってどうよ?」って聞くようにしています。

だってそんな高利回りな物件です。
ワタクシが知ってるくらいならすでに地元の大家さんだって知ってるはずなので「なんでこの物件買わなかったの?」って聞けばなぜこんなバカみたいな高利回りで売りに出されているか?が判断出来るからです。

えぇ、、地元の大家さんに聞けば10件中、10件全部買わなかった理由がわかりますww(聞けば大体、その手の「施設の移転の噂」があったりそもそもそこには「賃貸需要が無い」とか賃貸需要が崩壊していることが多いです)

そういや今朝もそんな物件の情報が来てました。
・平成8年築のRCレジ
・土地480㎡
・建物680㎡(駐車場8台付き)
・市営地下鉄某駅より徒歩5分
・積算評価>売値
・利回り11%
・1K40戸←wwwwwwww

悪意がある業者さんならこの物件を高金利な金融機関の融資で無知な投資家に売り付けちゃうんでしょうけどこの物件のエリアを地元の大家さんに聞いたところ、

「あ、ここはそんなクソ狭い1Kの需要なんて無いからwww」
とバカにされてしまいました。。。

参考までに先日の「レンタブル比」で計算してみると・・
680㎡×0.9=612㎡・・・仮想賃貸可能面積
612㎡÷40戸=15.3㎡・・・一部屋あたりの賃貸面積。。。。。
15.3㎡の賃貸面積でレインズの賃貸データーを見たらこの周辺の同タイプの賃料相場はなんと21000円。。。(管理費込みですよww)

しかしレントロールの想定賃料は38000円でしたから・・・
こんなの仲介したら数年後に恨まれて刺されちゃうかもしれませんw

しかもこの物件、、地元の大家さんの間ではそこそこ有名物件らしく
「その物件、、朝になると40人以上の外国人風の人が同じ作業着着て出勤してるよ」とか言ってましたww(16㎡の部屋なのに人口密度高そうですw)

・・・・

・・・・

実はこの物件、、うちで買おうと思ってましたw。。(久しぶりにケツが浮いちゃいましたw)

で、近隣の賃貸相場を調べようとこの物件近くの仲介さんにピンポイントでヒアリングしたらそんなネガティブなことは一切言ってなかったんです。。(もしかしたら管理契約が取れるかもしれないからそりゃそんなネガティブなことは言わないよねw)


それ聞いて何となく不安になり念のため、地元大家さんにヒアリングしたんですが、この地元を良く知る大家さんの
「あ、ここはそんなクソ狭い1Kの需要なんて無いからwww」

「その物件、、朝になると40人以上の外国人風の人が同じ作業着着て出勤してるよ」
の意見だけ聞けばその物件がどんなタイプの物件なのか瞬時に想像出来ますので
この物件概要はその場でゴミ箱に直行しましたとさ。

おしまい。。


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平成8年築とかで騙されそうになったんじゃんw

COMMENT

No title

ケチャップ派なんですのww

これから、通販狼大家さんで売れた物件に行くから、これにてゴメン♪

No title

あれれ ランキング2位になっているw

必殺大家塾初のメルマガ配信されたからかな?

No title

「その物件、、朝になると40人以上の外国人風の人が同じ作業着着て出勤してるよ」


空室に苦しんでる方々には、これすごいです。
1室6万から9万くらいで貸してます。
リフォーム不要で、何年でもいけますから
すごい利益率。まさに地獄から天国への転換。

うちも外国人専門でいきたいが、研修生いない
だよねこのへん。

私も

 しょうゆ派です。


 でも地の利の無い物件で本当になにがあるかわからないから怖いですよね.....。

 概要書だけじゃわからないことたくさんありますね。

 

No title

醤油じゃなきゃ

ダメヨ

ダメ 

ダメ

陥落?

10p差で2位になっていますね。^^;
私ごときのポチでは力不足だったようで・・・

地の利が無い所での掘り出し物は、よくよく調べないと
おっかないですね。
ケツ浮かしている場合ではないな・・・

No title

正に地元で問題になってます。w

国立大学移転>周り中にワンルームラッシュ>返済もお腹いっぱいに残っているのに空気も読まずに寮建設の発表!>銀行の不良債権回避の為だけで、優良満室物件の早期売却で元本回収>凍死家フラフラ=イマココ 酷いと思いませんか?w

地元の投資家は知っているので、築浅満室でも買いません。
残債たっぷりなのでそんなに安くないですしw

ですから、地方のポータルサイトには掲載されておりません。

大手ポータルサイトには掲載されてますね、健〇家とか・・。
美味い話はないですね。遠距離投資家さん騙されない様にねぇ。

No title

土地勘がない場所で利回り物件を購入することは
危険ですね。。。今日の記事を見てよくわかりました。

特殊賃貸需要の物件は、出来る限り避けるべきですね。

No title

特殊需要にも
1、地域特殊需要
2、人的特殊需要
3、使用形態特殊需要

1、このテーマと同じで、工場大学移転など地域需要
2、外国人専用にして日本人需要に頼らないもの
3、ペット可、シェアOKみたいに使用形態に特殊なものを認めて需要引き出すもの

いずれもそれなりに検討するしかない
そのほか
4、同性婚専用需要(メス婚専用でもOK)
5、高齢者専用需要(サ付高齢者住宅など)
6、短期専用住宅1月以上1年以内の契約のみ
7、漫画家志望専用住宅??
など

でも問題は人口減少で、政府の人口研の人口たまねぎ
を見ると、貸家縮小しながら遺言書いたほうがいいかも

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