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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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蜂の巣レジ。。。

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ん?今日はいじってくれないんですか・・・?

banner赤ずきん
そういう日もあるんですのw


こんにちは。

そういや先日名古屋でセミナーやった際、賃貸理論として「レンタブル比」の話をしました。

当然、知ってる人も多かったのですが知らない人は「は?なにそれ?」的反応だったので今日はそんな方向けにおさらいの意味で書いてみます。(ここら辺からブログ読者の基礎知識の底上げを図りたいワタクシです)

言うまでも無く収益物件は部屋を賃貸してお金を貰うビジネスですから(一部そんな事よりひたすら転売益を目論む人を除くw)貸付け床面積でその物件の収益率が変わるってのはご理解いただけるかとおもいます。

しかし、「延床面積(要するに謄本に書かれてる床面積)」と実際に賃貸する「部屋の合計床面積(専有床面積」は違います。

これは延べ床面積に算入されてる共用部があるからでこの部分は賃貸面積には含まれません。
賃貸面積でなければ当然、この部分のお金は貰えませんが、銀行などの積算評価などではこの延床面積×○○万円/㎡で計算されているので積算評価を出すときにこの延床面積だけを計算して収益性が高いと評価しがちです。(貸せる面積が大きくて始めて収益性うんぬんってことになるんです)

この乖離を数値化したものがレンタブル比なのですが、実は我々業者はこの数値を結構気にして見てます。

そんなレンタブル比を計算する計算式を先に書いておきますが以下の通りです。
『部屋の合計床面積(専有面積)』÷『延床面積』=レンタブル比(%)

この数字(%)が高ければ高いほど延床面積に対して賃貸面積部分が多いので賃貸効率がいい収益物件になるわけですが、中古物件はすでに建築されている以上、この数値はそうそういじれません。(せいぜい、共用部をに貸ロッカー置いたり自販機置いたりするくらいでしょうか?)

しかし、新築物件をこれから建てるって人はこの数値を大いにいじれるわけですから建築容積を目一杯取りたいって人はこの部分は大いにこだわっていただきたいと思います。(なにしろ新築の場合、建築費はその延床面積で決まってしまいますから。。。)

考え方はそんなに難しくありません。
要するに共用部などのお金にならない面積を最小限にしてお金になる貸部屋の面積を出来るだけ多く取るだけです。

しかし最小限と言っても家具が通らないような階段とか廊下を作ってしまっては入居者そのものに嫌われてしまうのでそこは上手くやらないといけないのですが、

ワタクシの理想としては
木造アパート・・・95%
RC、S造・・・90%

あたりを目標にしていただければと。。。

さて、そんなレンタブル比ですが、今度は中古物件に当てはめてみます。

中古物件(特にRC造)あたりで平成初期の築年数の物件でやたら共用部の面積が大きいのがあります。
せっかく作るんだから「ゆとりある空間をたくさん作ろう」と思ったのかどうかは知りませんが積算価格ではやたら数値がいいのに利回りを見ると少々残念なやつ、、、

この手の物件、「なんで積算出るのに利回り低いんだろう・・・」って精査すると大体このレンタブル比が70%台なんてパターンです。

レンタブル比70%なんて数値じゃいくら家賃を上げたところでおのずと収益に限界が見えてきます。
しかもレンタブル比が低いってことは共用部や設備のスペースが多いってことでもあるので「管理、修繕等の出費が多い」って可能性があります。収益物件でいわゆる「親孝行物件(NOIが高い物件)」は基本的にこのレンタブル比が高くないと収益性が悪くなるのでワタクシも中古物件を検証する際にこのレンタブル比を調べて80%を切ったら「ん?どこかに余計な金食い虫がいるんじゃねーの?」って疑います。

以前にそんな物件で
延床面積2500㎡・専有面積1700㎡なんてのがありましたがこれのレンタブル比は驚異の68%。。。

でもこの物件、、なぜか利回りが表面で11%くらいあったんです。。

このレンタブル比で利回り11%ってなんだよwwwwって思い半ば興味本位で現地に行ったワタクシ。。

そこで見たものは壮絶なアンバランス物件でした。。


現地に着き、まず目に入ってきたのが1階部分の屋内駐車場。。
当時は屋内駐車場ってバブル当時は神アイテムでしたからこの駐車場収入も凄かったんでしょう。。

しかし都内はすでにその時代、、
車を保有する人もそれほど多くなかったですから月28000円もする24台ある駐車スペースは9台くらいしか稼働してませんでした。。

またそれ以外にも無駄なモノがたくさんありました。

例えば、、、


エントランス正面には水瓶抱えたビーナス像。。。
水瓶
大体、故障して水が出なくなってるんですのw

なぜか12人乗りなんてデカいエレベーターを降りると場違いな広さの廊下。。
廊下
無駄に絨毯とか敷いてあるんですw

さらに管理状態の悪さを露呈するかのような
シールとかでベタベタに汚ねえ集合ポスト。。
集合ポスト
引っ越し屋とか水道屋のシールが貼られてそのまま放置されてます

ここだけ見ると「これって管理の悪い分譲仕様のファミリー物件?」って思うのですがこの物件のオチは凄かったですw。


なんとこれで全部屋20㎡くらいのワンルーム仕様なんですwww(3点ユニット仕様のワンルーム80部屋越え蜂の巣レジですw)

よくよく考えたらバブル当時って車は新車のBMWだけど維持費が掛かるので4万円のアパート住まいなんてヤツがたくさんいましたがこのレジもそんな賃貸需要を狙って建てたのか?はたまた、単に壮大な勘違いして建てたのか?

えぇ、、こんなアンバランスな仕様じゃ誰も手も足も出ないってwww(売れずにずっと放置プレイされてましたっけw)


この物件、、
あくまでワタクシの想像ですがこんな流れな物件ではないでしょうか?

①ビーナス像とか置いちゃって入居者をキャッチアップ!!

②余裕ある共有空間を作りさらに物件のモテ度アップ!!

③駐車場が無いと入居付けが苦しくなるから出来るだけ多くの駐車場を設置!!

④ん?でもそれで作ると家賃収入が返済を下回るじゃんw

⑤あ、そうか。その分部屋を小さく作って家賃収入を上げればいいんじゃんw

・・・

・・・

中略

⑪築20年経過して家賃が下落して今どき駐車場の需要もなく設備も古くなりお金も掛かるし何より6%なんて高金利で借りちゃってるから未だにあまり残債減ってないじゃん、、、、

⑫任売


結局この物件、、
どこかのデベに土地売りで売られ入居者は全員追い出され今では新築レジに建て替えられて新築区分投資レジとして再販されましたが、

これが今のサラリーマン大家さん全盛の時代までオーナーチェンジを繰り返してたらぼちぼち誰かがババを引いてたはずですw。。。(こんな物件でも今なら瞬間蒸発してたんじゃねーの?ww)


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実はこの物件、、場所は世○谷区だったんじゃんw

COMMENT

No title

集合ポストがでてくるまでは、
実はラブホでしたw ってオチだと思いましたww

入居者属性悪そーなワンルーム80部屋じゃ、地位継承もシビれますねwwww(地位継承って言って見たかっただけですwwww)

これいったい

買ったとして、どんな出口戦略練れるんでしょうか....。

 入居者属性悪い→滞納頻発。
 もってても維持費と税金で持ち出しになるだけ。
 (12人乗りのエレベーターってなんですか)
 建て替えするにしても立ち退きのえらい大変
  (立ち退き料請求する輩もいそう。)
 壊すのに数千万....。

>どこかのデベに土地売りで売られ入居者は全員追い出され今では新築レジに建て替えられて新築区分投資レジとして再販

 うーんそれだけの経費をかけても新築区分投資レジとして売ると採算がとれてしまうんですね....。

 まあある意味今だからそんな形で処分できたのかも....。
  (それを買ってくれる凍死家じゃなく投資家がいると
  いう意味合いで.....。)
 

68%

どこかで見たサービス付き高齢者住宅のような・・・^^;
あれも食堂やら応接間やら車椅子ですれ違える廊下やらで
50%位でしたが、地主さんはビクともしていませんでした・・・

No title

室内駐車場24台ってすごいですね。。。
それにしても、レンタブル比というのは、意識して
見たことがなかったので、参考になりました。

そういった視点でも、今後物件を見ていきたいと思います。

すばらしい

サービス付高齢者住宅ってご存知ですか。
このローかが異常に広いONE ROOM この住宅の規格にぴったりで驚きました。個室20平米もJUST SIZE。21世紀を見越した先進の建築です。

いま、ハウスメーカーは、田舎人をだまして多棟あぱを作らせるのよりも、ONE ROOM家賃12万ー15万取れるケア付高齢者住宅を必死に作って生き残ろうとしてます。あぱ投資本30冊読んだ投資家にはまねできません。投資家には販売しないので。

もう10万戸供給されたそうで、皆さんの近所にも
いくつかあると思いますが。

画像あり

これが、サ付アパート。運営は介護専門の団体に委託し、賃貸契約と建物管理だけしてればいいです。

http://kaigo.homes.co.jp/facility/detail/f=15150/

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