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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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副作用。。。(昨日の続編w)

奮闘記ブログバナー.jpg
ところでモールス信号でコクったって話、、、、ネタですよね?w

banner赤ずきん
そういう傷口に塩塗りつけるようなこと言うと明日からまた婚活広告に戻しちゃうんですのw


こんにちは。

ブログ更新を休むかもしれないと言いつつ、間が空くと面白くなくなりそうなので今日も続編書きます。

さて、昨日の「副作用」のお話。。

参考までに意味も無く「副作用」って意味をググってみましたが、

副作用 (ふくさよう、Side Effect) とは、医薬品の使用に伴って生じた治療目的に沿わない作用全般を指す。狭義には、医薬品の使用に伴って発現した好ましくないできごとのうち当該医薬品との因果関係が否定できないものを指す。この好ましくない作用を厳密に指す場合には、薬物有害反応(Adverse Drug Reaction:ADR)の用語が用いられる。

特に副作用が強く、安全な使用に注意が必要とされる医薬品はハイリスク薬と呼ばれる。


なるほど、、、
要するにハイリスクな事象を伴うってことですね。。←話の初っ端を聞いただけで10わかったフリするやつw

ただ、このハイリスクなフルローンって話、、、
今日でまる3日も書いてるのでぼちぼちわかってる方もいるんじゃないかと思いますが「フルローン物件を買うこと自体」じゃなくて業者さんが「この客は融資が付けばなんでも買っちゃうヤツだからフルローン付くから買いましょう」って勧めてくるところがなんです。。

だってあれです。
基本的にフルローンが組める人ってそれなりに資産背景の裏付けがあるから出来ることですから不測の事態が起きたって本業収入から持ち出せばなんとかなるじゃないですか?(貸す方だってそのくらいはチェックしてますよ)

怖いのはそういう資産背景をでっち上げて融資を通してしまいそのリスク説明をろくにしないで手数料貰ったらあとは知らねーよって平気で言える方たちの存在です。(面倒なので以下「怖い人」に統一させていただきます)

投資全般の甘いも辛いがわかっていてすでに富裕層に行き着いちゃった人とかここ10年くらいのフルローン全盛時代に物件を仕込めて今の時期に高値で売り抜けが出来た人はおそらくこういう怖い人の存在に気が付いているでしょうから「この物件、フルローンで買えます(ただし金利は少々お高めですけどw)」とセールスされても「あ?なにバカなこと言ってんだ?てめーは?www」くらいの感覚しかないでしょうが、

昨今の投資本を読み漁り「よーし、俺様もこんなヤツラのノウハウをパクって富裕層一直線だー!」って人ほどこういう怖い人に引っ掛かってしまうんじゃないかと。。。(投資こそ違いますが今、「歩く含み損デブ」と呼ばれるワタクシが置かれている状況もなんとなくそんな気がします、、w)

えぇ、、そんなリスクを知っててやってるのと知らないでやってるってのは全然違いますから「不動産屋さんはプロだから任せて安心」なんて考えで安易にフルローン組んで物件を買うってのはホントやめていただきたいと心底思うわけであります。


さて、
そんなフルローンのカラクリがなんとなくご理解いただけたところで、フルローンの融資が付きそうな物件をよーく調べてみると、、
単に収益性が高いからとか物件がステキ物件だからフルローンが付くのではなく単に書類上「これならこのくらい金貸しても大丈夫でしょ?(払えないときは本業収入もあるんだしw)」という判断の元、融資が出ているんじゃねーの?ってのが見えてくると思います。

特に仲介さん主導で融資を進めた場合、よくある話で「その物件本来の担保能力以上に融資が付いてしまう」って現象が起きやすく(ま、そういう風に審査資料を作るんだから当然ですけどねw)なかば力ずくで融資が付いちゃったってことになるからです。

でもあれです。
フルローンでも調達金利が安ければ返済比率も低いのでそこそこの融資期間が付けば逃げ切りも可能です。(現にワタクシのお客さんでフルローンなのに金利1%切った融資でうらやましいくらいの悠々投資な方もいますからw)

しかし、今ここでフルローンを目論んでる人はそんな金利の低いところで借りれるなんて思ってるわけないですよね?

そうなんです。
こういう低金利でのフルローンを受けれる人は手金が足りないとかまったく持って無いのではなく「それなりに手金はあるけど出したくないって人」です。(しかもこういう人たちはアパマンローンなんてパッケージング商品では無くプロパー融資を引っ張る剛腕ぶりですw)

今より物件価格も安くて当時の都銀あたりでも普通にフルローンどころかオーバーローンが出るような時代と今の時代があまりに違いすぎるのでこんな感じで融資を受けてしまうと次に物件を買い足すときの足かせになるのは言うまでも無く仮に金利が高いとこから金を引っ張ってると借り換えも厳しくなりさらに言えば出口でその銀行と同じ評価が出る可能性は限りなく低いのでその時点で残債が売値を上回るという最悪な事態を迎えることになるかもしれません。。

同じ評価を出してくれる銀行が無くても今、貸してくれてる銀行がスライドして次の買主に貸してくれるならいいですが現在はその可能性は限りなくゼロ(よほどの属性でもない限りその道は閉ざされちゃいます)。。

従って、買ってしまった後はその物件の収益パフォーマンスが落ちないように自力で高い運営状態を維持するか、家賃がいきなり下落してもそれに耐えられる体力が必要になってきます。

前回のブログで書いた余力ってのはこれのことで恐らくフルコミの仲介さん、、融資はうまく付けられたとしてもその後の運営にまで責任は取るわけもないですからここから先は「運任せ」になるんです。。(仲手貰ったら次も自分から物件を買ってもらえるって思って貰わない限りそんなにサービス良くしてくれるわけないでしょw)

投資なのに運任せ・・・

うーん、、考えただけでおしっこチビりそうです。。


不動産投資で最悪なのはこの副作用です。。
しかもすでにお金を借りてしまってますから今さら無かったことには出来ません。。

ここから先は買った本人の責任なのでそんなことも知らずに買ってしまうと後々、ややこしいことになってしまう流れに飲み込まる可能性がそこそこの確率で拡大します。(事実すでにワタクシの回りでもそういう方がちらほら増え始めてます)

本来であれば仲介さんがそういうリスクの説明とかしてあげればいいのですがそれが出来る仲介さん、、それほど多くは存在しません。。仕方が無いので管理会社を決めてそこに依頼してプロ目線で管理をしてもらう道を選択することになるのですが、管理会社によっては管理料だけ貰って適当な仕事しかしてくれないところも結構な確率で存在します。

セミリタイアだとかを夢見て始めた不動産投資がいつの間にか苦行と化すのもこんな流れに飲まれちゃうからなんですがこれを防ぐには、「単にフルローンが組めるだけで物件を選ばない」ってことが重要になってきます。

とは言え、そんな選球眼はそうそう養えるもんじゃありません。

そこでそんな選球眼を養って貰うべく月並みですが、ちょっとだけヒントになりそうなことを書いておきます。
①自分がこの物件に賃貸で住むとしたらこの賃料でも借りようと思うか?を考える
②利回りより最終的に手元にいくらお金が残るかを優先して考える
③余計な設備が付いてる物件ほど金が掛かるので買う前にそれが少しでも是正出来ないか考えつつ物件検討する
④買った瞬間からいつのタイミングで逃げ切るか?またそのタイミングならいくらで売れるか?を買う前に考える
⑤家賃収入ー諸経費+返済の残りのお金を使わずにどこまで耐えられるかシミュレーションしておく


とにかく物件を出してくれる仲介さんをあてにしないで自力でどこまで出来るかってのが大事なので建物のクラックの数とか屋上の防水シートの劣化を見るとかよりもこんな感覚を優先して検討してください。


最後になりますが、
使い古しの言葉で「不動産屋に騙されないようにしよう!」ってのがあります。

でもあれなんです。
業者のワタクシが言うのもなんですが騙す部分(意外とその仲介さんは騙してるって認識がありませんw)では素人の投資家レベルではまず見抜くことは出来ません。(だってワタクシ達、それで何年もメシ食ってんですよ。。)

しかも困ったことに100%騙すわけじゃなく100%のうちほんの3%くらいにサッと騙しが入っちゃうので見抜くのが難しいんです。

ま、その3%の騙しの部分に致命的なことが無ければ笑い話で済みますが、その3%にとんでもない騙しが入ってたとしたら、、
あなたは億単位の借金を背負わされた挙句、「私には運が無かった」と諦めきれますか?


そんなたった3%程度のリスクなので「は?そんなの大したことねーよww」って思えば先に進んでも大丈夫です。

なにしろ投資は自己責任、
最後は自分でケツが拭ければいいだけの話です。

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デブでケツに手が届かないやつはどーすればいいんじゃんw


COMMENT

疑問

つぎから次へと物件を取得し、(それも億物件)数年で100戸とか?それで、セミナーの講師常連となって、金融機関は、どういうわけか満額、全額、リフォーム経費付オーバー融資を連発。
あういうカリスマさんの実態は何なんですかね?












えとつぎえと告ぎえて

不動産投資って

物件を売ったときに初めて利益(損失?)が確定するんだということを常に頭においておく必要があるんだなって思います。
(途中でキャッシュフローがどれくらいでなくあがってなんぼ)

④買った瞬間からいつのタイミングで逃げ切るか?またそのタイミングならいくらで売れるか?を買う前に考える

 それを考えるとこれ一番大事な事だと思います。住人を立ち退かせて建物建て替えたり、更地にして分譲したりはプロにしかできませんから、我々素人はまだ物件を買ってくれる人がいる状況で自分が管理できるぎりぎりのところでうまく売り逃げるようにしなくてはいけないんだと思います。

 今回のフルローンのシリーズも面白かったです。

 取材旅行での出張ご苦労様でした。

No title

いや、おれは困ったら六本木に、相談に乗ってくれるメンターがいるから大丈夫です♪


だから、オーバーで買える物件出してくさい。

おながいします
!( ̄- ̄)ゞ

良毒

何が「自分にとって」まずい事なのか、理解が出来るように
なるまで結構時間がかかりますよね、不動産って・・・

相続対策で買うものと収益拡大目的で買うものが違うもの
だったりしますし。

そんなわけで私に丁度良い物件下さい(・∀・)アレ?

No title

バブル崩壊時に都内区分を取得して、現在まで維持している前世代系の投資家です。
大銀行が連続崩壊する危機で、物件価格も無茶くちゃに下げた時代で、利回り10%から30%程度。平均して管理費除き17%程度で取得しても、のちの修繕費、室内リフォーム費支出。家賃30%下落で、実質利回り10%程度になってます。実質利回り10%というのは表面で14%くらいです。

宿命の人口減少で、空室率は毎年増大し、また家賃が年率数%下落するなかで、表面利回り10%では、間違いなく持ち出し運営になっているはずです。
最低でも買い付け時に表面利回り18%から20%でないと維持できないでしょう。
売却で逃れようとしても、現状は70歳過ぎの高齢のオーナーのもう止めた系の脱出プログラムが作動しており、年々売却も困難になるでしょう。(都内物件とかを除いて)

釘刺さったかな?

いつも、ありがたーいブログ感謝感謝です!
近頃、狼さんのブログにもあったように、物件求む!!というFAXが沢山届きます。
ちまたでは、8%というだけで、飛ぶように物件が右から左へ。
この活況、ヤバイ感じがします。
オリンピック後、沢山飛ぶような…。
それ狙いで、活力貯めておきます(*^o^*)
おりんひ

そう、アチキは

バブル崩壊も目の当たりにしてるから(先だいで)(ToT)
寝れないし、血圧上がる~と悲鳴上げてました。
喉元過ぎればで、今は好き勝手な事を言ってます。
アチキがストッパーです。

No title

僕はその3%の騙しに引っかかった経験があるのですが、
なんとか重傷は負わず、まだ生き残っています。運も重要ですが、騙されないよう知識をつける。今はこれに集中しています。それと、絶対にフルローンはしない、これは心に決めています。w

No title

15年や20年、何があるかわかりません。
金利で氏ぬ人も絶対いるのではないでしょうか(ニッコリ

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