プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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フルフル理論。。。。(なんだそれw)

奮闘記ブログバナー.jpg
え?ここの広告って広告主がいじられるってホントですか?

banner赤ずきん
だから広告料、タダなんですのw

こんにちは。

昨日のブログネタ。。
異業種投資会合の集合時間に間に合わせるべく「あり合わせみたいな話」を書いたつもりなんですが、

なんでしょう、、いつもより「いいね」の数が多いってことはネタ的にウケてるんでしょうか?(それともそれだけフルローンの需要が多いってことですか?)

で、フェイスブックのコメントでもソウトクさんあたりから「続編が気になるじゃんw」とオファーらしきものが届いてるので今日もこの続編を書いてみます。

ただいつものようにフルローン否定ばかり書いても「じゃ、フルローンやりたいってやつはどうすんだよ?」って人には面白くもなんともないので本日は若干フルローンマンセー派寄りにいきますw。


その前に一つ質問ですが・・・

↓例えばこんな時どちらを選びますか?
物件価格1億円で指値1000万が通り売買価格が9000万になったと仮定(但し、金利・返済年数は同条件とする)

①指値が1,000万通ったので9000万円融資打診したら8500万の融資が通りあと残り500万+諸経費(自己資金)で買った。

②指値が1000万通ったが契○書を12000万円に書き換えて融資を申し込んだらなんと11000万円の融資が通りフルローンどころか2000万もオーバーローンが組めちゃったので自己負担無しで買った。


不動産投資でよくある「究極の選択w」ですがどちらを選ぶか・・・悩む人多いんじゃないでしょうか?(え?迷うことなく②ですって?ww)

不動産投資は元本を早く返済しておくべきと考える人は①を選ぶでしょうし、不動産投資はレバレッジを利かせたほうがいいって考えれば②を選ぶんじゃないかと思います。

さらに言えば②の場合、うまくいくと次の物件購入資金までゲット出来ちゃいますから普通に考えたら②を選択される人の方が多いんじゃないでしょうか。。(しかし実際にはこの余剰資金、、「次の物件購入資金」のつもりが決済後にやってくる「不動産取得税」に充当しちゃうと思いますがw)

しかし①の場合、自己資金がこの500万+諸経費を吐きだしたらスッカラカンになるのでしたら②を選択するのもありなんじゃないかと思います。(あくまでも不動産業者を離れた一個人での意見ですw)

まあ、買ってしまえばその後は賃料収入が入って来るのでうまく行けば返済比率が高い状態でも少しづづキャッシュは貯まって行きます。しかし買った直後(オーナーチェンジ直後)ってのは不思議と前オーナー時代には出てこなかったトラブルが出現するものです。(今までまったく引き合いが無かった物件に1つ買い付けが入ると不思議と買い付けが同時に入るっていう都市伝説と似てますw)

そんな時の緊急用資金としてプールしておけば例え金利が付くお金であっても現金は現金ですからこれで急場を凌ぐことが出来ます。

本来であればこのくらいの余剰資金は不動産投資やるうえであらかじめ準備しておかなければいけないのですがひどい人になると「敷金相殺分のお金を物件価格からマイナスして支払いがギリギリ足りましたw」(関西ではこんな技は使えないそうですが)なんて状態でフルローン融資を目論む人もいるそうですねw。(傍から見ていてとてもスリリングな買い方ですw)

さすがにここまで極端に資金不足で話を進めてしまう人は少ないでしょうけどこれに近い形の「つり橋を全速力で渡りきる(当のご本人はそんな風には思ってないでしょうけどw)」って戦略は何もなければいいですが、何かあってからでは今度はこれのリカバリーに時間を費やしてしまいこんな混沌期であるにもかかわらず果敢に1秒でも早く始めた意味すらありません。

えぇ、、フルローンで物件を買うところまでは必死に考えるんしょうけど不動産投資は物件を買ったところからがスタートですのでこういう余力無しの有り金フルベットで買うってことだけはやめていただきたいと切に思います。

さて、先ほどサクッと触れた②の話でフルローンを組むには「①物件の融資担保余力が物件価格を上回る」「②仲介さんの融資付けテクニック(手法についてはここでは触れませんがw)」③買い主の属性的担保余力が凄まじいw」のいずれかが無いと出来ません。

①であれば言うことはありませんがそんな物件、、あれば仲介が転売業者に売って一度は転がされてしまうことでしょう。。

また③は・・・うーん、、そんな属性の人はこんなブログなんか読まなくても大丈夫ですからポチだけして他のブログでも読んでくださいw


と言うことでここは②の選択肢を使うってのが一番早道ではないかと思います。(ここら辺からワタクシもあまり声を大きくして言っちゃいけない話になってきますw)

一度でもフルローンで物件を買おうと思ってる人ってのは大体そういうやり方を仲介さんから手ほどきされてるんじゃないかと思いますが、、、

そうです。
あの手法を使いますww。(でも収入印紙を2回貼る手法はみっともないのでやめましょうw)

さらに凄腕の仲介さんになると二つの物件を同日決済に持ち込み○担を付けると○○に言っときながら同日決済のもう片方の○○に先に共○付けて・・・(以下略)・・・なんて手法でオーバーローンを付けちゃうツワモノもいますので次回のブログではそんな仲介さんの見分け方なんて話・・・書いてみようかと。。。w



なんて引き延ばすほどの話でもないのでまず先に答えを書いちゃいますが、
この手の仲介さんは基本的にフルコミ営業の不動産会社にいます。(もしくは基本給のメチャメチャ低い会社)

コンプライアンスでがんじがらめの大手不動産会社と違い、
「儲かった分の半分はオマエの儲けだからどんな手段遣っても売り上げあげろよ系」
なフルコミ系不動産会社はコンプライアンスもへったくれもありません。

万一、ヤバい事態になれば会社名を変えて社長を入れ替えてリセットすればいいだけですから全社一丸で目先の売り上げにこだわります。(これがあるから不動産免許番号(1)の業者って何かと白い目で見られちゃうんですね・・)

ただ単に先ほどの②の手法だけでは今の金融機関の目は誤魔化せません。(単に売契いじるだけじゃダメですw)

えぇ、、彼らは○ビ○○○を作りかえるくらい朝飯前でやってくれますw。しかも大体のパターンで融資先の担当さんも味方ですから「あ、金消の時の○○は原本じゃなくて必ずコピーを持ってきてくださいね」なんて適切なアドバイスまでしてくれます。

物件紹介などで担当の仲介さんと電話でお話しする機会もあるでしょうからそういう時に「ところで御社は固定給ですか?」って軽くジャブ入れてみてください。

フルコミ社員であればフルローン付けてくれやすい(略して「フルフル理論」ですw)ってのはフルローンで物件を買いたいって人の大切なキーワードですのでお忘れなく。。


あ、そうそう、、
たぶんフルコミであっても「え?うちは固定給ですよ」ってウソつくか適当にごまかされるかの可能性が高いのでもう一つ書いておきますが、ある質問をするとこれもいとも簡単にわかる魔法の質問がありますw。(なんて話を1アクセス3円貰えるコラムで書けるならいくらに貰えますかねー?)

フルコミの会社ってのは社員がなかなか定着しない入れ替わりが激しい会社であることが多いです。
そんな中、やめて行った社員で単に成績が悪いやつはどうでもいいとしてやたら成績のいい社員が辞めるケースがありますがこの手の成績のいいフルコミ社員は会社に在職中からすでに個人的法人を立ち上げているケースがほとんどです。

だってフルコミ社員さんって自分で確定申告してるケースがほとんどですから節税目的で法人を立ち上げないと鬼のように税金掛かっちゃいますからw。

と言うことでここでの魔法の質問は
「手数料以外に個人的にお礼を支払うとしたら・・・受け入れ先の法人とかありますか?」です。

フルコミ社員ってのはこの手の裏金が大好きですw。
この質問で「持ってません」って言われればそいつはあまり金儲けの上手じゃない営業マンですからたかがしれてます。

狙いはこの個人で節税目的の法人を持つフルコミ社員です。。。。



あと、これは注意して欲しいことなのですが、この手の営業さん、、フルローンは付けてくれてもある種の副作用があります。(彼らは毒にも薬にもなるので扱いを間違えるとエライことになっちゃうんですw)


と言うことで次回はそんな話を書いてみようかと思います。

尚、明日はワタクシが取材旅行のため北関東某所に出撃してしまうのでブログはお休みする、、、かもしれません。。。

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とか言いつつ今日のうちに明日のネタ書くんじゃねーの?なんじゃんw

COMMENT

No title

○ビ○○○作りかえる

エビちゃん整形してるんですか?

最近、見ないですねw


広告主のまるもりさん
現金マンセーだから、今日の記事じゃ満足しないんじゃないんじゃないかしらw

広告主は大事にしましょーw

No title

エビデンス(領収書) かな?

売主にナイショでレインズに偽装登録するとペナルティあるのかな?

No title

現在、小倉港で松山行フェリーの乗船待ち。暇なんでブログ見てます、って言ったら殴られるか(笑)
 いい加減そろそろ目黒のトリキ本店行きたいっす!

フルローンなどできないびびりです。

cocoyouさん、現金マンセーというかびびりーで自分の器の小ささを自覚しているから現金主義になってしまっているんです...。リスクをとれる器の方は頑張っていただければ....。

 でも広告貼っていただいてアクセス数がすごいことになっています。いままでは大体140-50のユニークアクセスがあって1日の平均アクセス数が500前後だったんですが、広告貼っていただいてから300近くのユニークアクセス、2000超えのアクセス数に急増して驚いています。

 多くの方に見ていただけるようにしていただいた事に感謝するとともに、来ていただいた方にがっかりされないようにしなくてはと身の引き締まる思いです。

 引き続き皆様に読んでいただける様、一層努力したいと思います。今後ともよろしくお願いいたします。


 もちろん今後もポチしにきます。狼閣下もお忙しいでしょうがご自愛ください。
 

通帳の偽造でしょ?

回るか回んないか

フルローンが良いか悪いかとか言う前に、回るかどうかが重要では?
私もよくシミュしますけど、(首都圏)満室家賃×70%-元利返済額では回るけど(税引前CF)、税引後だとだいたいが回んなくなるよ。
表面13%以上とか、返済25年以上とかないと、税引後でマイナスになる。
よって、2重契約書でフルローン組めてもだいたいが回んなくなりますよ。

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