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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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フルローンってホントに危険なの?

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今回はまるもりさんのブログCMなんですのw

こんにちは。

どこかのブログだかコラムで「フルローンってホントに危険なの?」って話題があったので今日はこれをネタにしてみます。

最近は不動産投資の情報が簡単にネットや書籍で閲覧出来るので「フルローンなんてとんでもない!」「すぐ破産しちゃうよ」となかば脅し文句のように文字が躍ってますが(ま、ワタクシのブログが最たる例ですがw)レバレッジを考えると「現金投資なんかかったるくてやってらんねーよw」って果敢にチャレンジする人は後を絶ちません。。(って実はそれだけの現金がないから社会属性を利用して買おうとしてる気がしますが)

当然、その手の手法を駆使したい人もそれなりに用心深いでしょうからいろいろな書籍や情報を入手してその手法のリスクくらいは勉強しているでしょう。(これすらしないで単に不動産投資したいってヤツはもう知りませんw)

しかしそんなフルローン投資で最後まで地雷を踏むことなく橋を渡りきれる人はそれほど多くはありません。。(何度も言いますがそういう安全な物件は昨今の不動産投資を志す人全員分はありませんから)

と言うことでまず第一にフルローン投資に対するリスクヘッジを挙げるとすればこのあたりでしょうか?

「ストライクとボール球の区別がつくようにする」、、、

しかしここでストライクだけを打ちに行こうと選球眼を磨くとジェービルさんが先日コラムで書いてた「美人物件」しか見えなくなっちゃいます。(これじゃいつまでも物件は買えませんw)

と言うことでここは
「①自分のストライクゾーンを出来るだけ広くする」ってのが大切ですよとなります。

えぇ、、他人が見たらクソボールでも自分の不動産スキルでそんな悪球でも打ち返せる能力が必須になってくるわけです。(大体、ネットとか書籍で「私、不動産投資で成功してます」って公に書いてる人はこの能力が他人よりあるから失敗しないんじゃないかと)

しかしこのスキルは一朝一夕で磨けるスキルじゃありません。
大なり小なり物件を買っていろいろ試行錯誤して積み重ねる時間と資金が必要になってきます。。

またフルローンで物件を買うと返済比率が高くなるのでこの資金と言う部分、、
ここで運が無い人は空室状態を改善しようとリノベ対策などに撃って出るだけの資金が足りなくなるは挙句の果てに部屋の原状回復費用すら捻出できなくなり
募集しても埋まらず

かと言って返済があるのでリノベ費用が捻出できない

家賃下落(それでも埋まらない)

返済元本割れ・・・

なんてことになっちゃいます。

と言うことで二番目に挙げるフルローン投資に対するリスクヘッジですが、

「②フルローンでお金借りるのはいいですけど不測の事態に備えた蓄えを持つ」にします。

かのオオカミプロダクション所属(登録済みw)のレイシーさんが先日のブログで書いてましたがまさに投資はCASH IS KING!!(ん?いつの間にか現金投資マンセーになってる気がするぞw))。

1億のRC物件を買うなら最低で500万くらいのキャッシュを持ってれば大体の不測の事態に対応できるんじゃないかと思いますが、ここで注意して欲しいのでその「不測の事態が何回来るか・・・?」です。

そうなんです。
不動産投資で運が無い人はこの不測な事態が何回も襲ってくるんですww

蛇足ですがワタクシの記憶が正しければ最初にフルローンで融資を受け始めた人って富裕層の人で、実際は多額の手金を持ってるけど「その現金をそばに置いて不測の事態に備える次の物件を買うお金に使うとか別の投資に使うお金だから不動産投資には突っ込まない」って人向けだったはずです。

必ずしも不測の事態が起こるわけじゃありませんが投資ってのは負けちゃ意味が無いですから「最低限負けないことが条件だ」といつも口酸っぱく書いてるのはそれが理由です。(投資で負けるってことが起こる時点でそれは投資じゃなくギャンブルです)

なのに最近の傾向は物件の良し悪しより「融資が通るか否か」になってます。(これは物件を売りさばきたい業者側にも原因がありますがw)

不測な事態を予測して手元に資金を置いておくためのフルローンでしたらあまり文句もいいませんが、
それすら考えずにフルローン物件が欲しいって言うのがダメなんです=フルローンは危険ですよ!
ってのがワタクシの言い分です。

ただ最初の物件ではこういう心配がありますが物件もそこそこ増えて来てCFが潤沢に回りだすとこういう心配は無くなります。ゆえにそこまで頑張れば道が開けてくるって話、よくありますよね?

半分は正しいですが半分は間違いですw

あくまでも不動産投資は最後に物件を売り払った時点で利益が確定するものです。(保有しているうちは含み益であり含み損でしかありません)

売却しようにもその局面で銀行が不動産投資に対して融資が厳しくなったとき、、、どうなりますか?

現在は金融機関の融資もほぼほぼユルユルなので高値で売買されてますがワタクシが知ってるだけで金融機関が不動産投資に融資をストップしたのって3回あります。

そうなると今まで頑張って稼いだCFを売却代金と相殺されて「何のためにこれだけ頑張ったんだよww」ってことになっちゃいます。(稼いだキャッシュを吐き出して売却なんて事例過去に何回もありましたw)

「あ?そんな時はずっと売らずに保有し続ければいいんだよ」って意見も出そうですが
底値がわからない状態であなたはその下落の恐怖に耐えられますか?(ワタクシもこれ経験ありますが、、ホントたまんないっすよw)

そんな時にさきほど書いた
募集しても埋まらず

かと言って返済があるのでリノベ費用が捻出できない

家賃下落(それでも埋まらない)

返済元本割れ・・・

が起きるとおそらく正常な判断が出来なくなっちゃうんじゃないかと思います。

また建物や設備の劣化等で「今からお金かけて直すなら売った方がいいや」って局面もあるかと思います。
この時に金融情勢が今と逆になってる時も見えない底値の恐怖に襲われます。

と言うことで三番目に挙げるフルローン投資に対するリスクヘッジですが、
「③ホントのホントな最悪の状態を考えつつ賃貸経営する」です。

借り入れが増えてくるとどこかのタイミングで前にしか進めないって時が来るもんです。
ある程度の資金が貯まったからと言ってすぐに次の物件を買い進めようって人が多いと思いますがまずは最悪の時に備える足場を固めてから次に行くようにしてください。

リーマンショックの時が最近の不動産融資に厳しくなった時ですが、あの時世の大手デペロッパーやファンドが軒並み破たんしました。あれは種類こそ違えど「足場固め」を全くしないまま借り進んだからです。

歴史は必ず繰り返すものです。
良い時はとてもいいのですが悪い時も長い融資期間で考えると必ずやってきます。

フルローンで融資を引っ張るハイレバ設定で不動産投資を考えてる人はせめてこのくらいはいつも頭に置いて買い進んでいただければと思います。

ホントはもっと書きたいことがたくさんあるんですが今日はこれからとある会合に出席しなくてはなりません。

この話の続きはまた後日書きます。


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月並みなネタっぽいけど続きが気になるやつはポチるんじゃんw

COMMENT

No title

続きよりも、とある会合が気になりますw

『極東開発会議』ですか?


合流しますwwww

不動産投資ブログ書いてる本人がジャンル違いの投資会合に行くって本当でっかwwwww

No title

投資ってどれだけ最悪なことを想定するかだと思っています。そう言う意味では自分が死亡するケースなどが最たるものですが、意外と団信つけているから大丈夫と思っている人が多いのが不思議です。契約から決済までに亡くなると、融資は実行されないし、支払い義務は生じます。残された遺族はたまったものではありません。確率的に低いですが、0ではありません。

No title

あれ、これって私のこと?w

まだ凍死家にはなっていませんが・・
なるのかな?w

No title

物件資料の取り寄せしながら内容を精査しておりますが、
閣下のブログを読み返すことが本当に参考になっており深謝です。

物件資料と狼ブログと現地調査の反復学習の数をこなすことで、
関数電卓がはじけなくてもカンが随分と養われるのではと感じます。

>ストライクゾーンを出来るだけ広くする

これって、良い不動産をみつけるだけでなく
良い恋愛とか良い結婚をみつけるためにも使える話ですw
もちろんやみくもにストライクゾーンを広げるって話ではなく、
基礎学習という名のしっかりした基礎と土台が必要ですがww

No title

新築は養分。
中古は見極める目がない。
現金を手元に置きたいからローンマシマシしたい。
ダメだ、永遠に不動産投資はじめられない…(笑)

バナー貼っていただいて有難うございました

バナー貼っていただいてありがとうございました。前に送ってそのままになっていたので半分あきらめていたので非常に感動しました。小生のブログにも恐れながら狼さんのブログのリンク貼らせていただきました。(ちゃっちくてすいませんが、感謝の意味も込めてなんで勘弁です。)

 今回はフルローンの話ですけど、自分は、やはり怖いなと思います。20年後、30年後まで本当に建物が大丈夫なのか?部屋の設備などで予想外の出費がでたら?それこそ東日本大震災のような震災や富士山の噴火があったら?自殺や事件などでいきなり事故物件になってしまったら?考えたらきりがありませんけど、何かあったら即死ですよね。

 バブルが崩壊したのは1991年、阪神大震災が1995年、日本金融危機で山一、長銀、北拓がつぶれたのが1998年、リーマンショックが2008年、東日本大震災が2011年です。

 この20年でさえこれだけのことが起こっていて、プロであるファンドやディベロッパーの遺骸が累々と積み重なっている業界の現実をみれば素人が考えなくフルローンを組むことの恐ろしさは火を見るより明らかな気がするのですが.....。

 口車に乗せられて億近くの借金を抱えさせられる人がこれ以上出ないよう個人的には願うばかりです.....。

 狼閣下が良心に基づいてブログで啓蒙活動をつづけていらっしゃるのには頭が下がる思いです。

 今後もご指導、ご高配のほどお願い申し上げます。

余裕度

普通の企業体でも本業が絶好調の時に全力で事業に投資せず、
一部優良な不動産を買って安定度をUPさせる、何てことは
昔からわかっている人はやっていることだそうですね。

大きくは稼げないけど手堅さは抜群・・・
その匙加減も考えないといかんですね。

No title

まさにCash is Kingというわけですね。
手元現金のマネジメントは、最近、企業でも重要視されてきているというのが実感です。

買い進める方が、楽しいし、前に向かっている感じですが、うまくいっているからといって調子に乗らず、手元現金という足場を固めること、大事にします。

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