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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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ケースバイケースなんですって。。

ワタクシ共不動産仲介業のメシの種は言うまでもなく不動産仲介手数料デス。。

よく言う物件価格の3%というやつです。

実際には物件価格から建物消費税を差っ引いた金額に3%掛けてプラス6万円の合計に消費税5%というのが正規の手数料。(ややこしい計算ですが建物消費税分まで手数料の分母にいれてはいけませんよw)

仲介手数料は宅建業法で細かく決められていて200万円以下は3%ではなく5%になり200万超え400万以下は4%です。
3%というのは売買金額が400万円と超えたときの%です。

ところで3%+6万円と書きましたがこの6万円。。
これは200万のときの5%と200万以上400万以下の4%の差額を足した金額が6万円なので公式的に上乗せしているんです。
分け方として200万円までの5%、200万超え400万以下の4%と400万超えの3%。これの合計に消費税を掛けても出る数字は同じです。(いちいち計算が面倒なので6万円としているだけです。これは今日の豆知識ですw)

まぁ、正規と言ったってこれはあくまでも不動産屋が取れる限界の手数料と言う意味。必ず貰わないといけないということではありませんw。

大手さんはがっつり正規手数料として取ってるようですがワタクシのような弱小系は極めてケースバイケースですw。

話はそれますがワタクシの数少ない取引の経験での過去の最高取引額は〇8億円。片手仲介でしたので仲介手数料はそれの3%+6万円×消費税。(誰が見てるかわからないので〇は仮定して逆算してください)。

ハタから見れば単に仲介するだけでこれだけの大金が転がり込んでくる訳ですから一攫千金を目論んでそれはそれは老若男女様々な方がこの業界に参入してきます。

しかし大手さんならいざ知らず・・・やがてこの業界の現実を骨身に染みて退場していきます。

そんなに簡単にこんな大金を得られるほどこの業界、甘くはありません。。。

不動産仲介の仕事は売る物件、買う物件のお客さんの間に入り様々な問題を解決しながら商取引を仲立ちする仕事。

法的にこの取引が問題なくかつ後々紛争にならないよう細心の注意を払い売主・買主の権利を害することなくスムーズに取引をリードする事が出来れば誰にでも出来る簡単なお仕事です。

まぁ実際の現場ではそれなりに経験と法的な専門知識とクソ度胸がないととても勤まりません。(ワタクシなんて今でも契約の直前は非常にナーバスになる時があるくらいです。自然とヤクルトの摂取量も増えますw)

また契約が3カ月も取れずにボウズだったりすると会社側から肩を叩かれたりするしいつものように灰皿攻撃の対象になるし寝る時間もなくなる非常に過酷な職業です。うちの娘がこの業界なんかを志したらカラダを張ってでも阻止しますww。

またこの職種、、、場合によっては億単位の物件取引もありますからひとたび何か問題が起きればとんでもない損害を被る事もあります。

なぜ取引金額がデカくなればなるほど仲介手数料が跳ね上がるかというと「その損害にも対応しないといけないから」です。

当たり前ですが、仲介さんは売主よりも買主よりも不動産のことを知っている前提になってます。しかしそういう損害の原因の引き金は結果的にほとんど仲介さん。。(たまにそうで無い事もあります。それは単なるラッキーな出来事です)

不動産トラブルの大半は不動産屋さんの調査不足とかだったりです。取引が何らかの理由で不調に終わりそれが原因で損害賠償などに発展すると仲介さんは責任を思いっきり追及されます。

一応、不動産屋はそういうときの為に保証協会に1000万円までの保証金を積んでます。
「弁済業務保証金」と言われるやつです。1000万円までの損害はそこから支払われますが返還されるまでには弁済委員会の審査もあり結構時間がかかります。

ということで損害を受けた売主なり買主さんはまず相手方に請求しますがいずれ不動産業者にも損害を請求してきます。(ちゃんと説明しないからこうなった・・と)

しかしそう言われても賠償するお金が無ければ無い袖は振れません。

なので仲介さんはいざと言う時に身を守るため報酬と言う名目で売買金額にあわせた仲介手数料を取ってもいいよと国から認められているのです。(ただしご存知のように上限はここまでですよと決められていますがw。。)
一般の人から見て不動産仲介手数料がバカ高く見えるのはワタクシ的にこれが理由なんじゃないかと思います。

たぶんこれだけのリスクがあることを少ないお金でしか出来なかったらワタクシはやりません。何かあったら死んじゃいますってww。ていうかとてもじゃないですが責任持てないので自己責任でやって欲しいと思います。

宅建業者が他人の契約書に契約印を押すってのはそのくらい覚悟して押してますw。

たとえ仲介手数料が1億円入って来ようが本来は取引が終わっても最低限、瑕疵担保の期間が過ぎるまで使ってしまってはいけないお金なんですw。なので不動産屋さんはお金を早く使いたいので絶対に間違いの無い取引をしようとします。せっかく貰ったお金を返すのはイヤですから。。。

大手さんあたりは契約書・重説作る時ほとんどが本社のリーガルチェックを受けないと契約させてくれません。
うちが元付けであるにもかかわらず客付けの大手さんが「契約書類は弊社で作ります」と言うのはこれが理由です。(ワタクシのような弱小系の業者の契約書ではおっかなくて契約なんか出来ませんよってことですw。)

さて仲介手数料ですがこの業法で決められた上限以下ならあとは仲介する不動産屋の裁量で金額はいくらでもOKです。変な話、1億の物件を売っても手数料1円でも構わないわけです。(取引自体が異常だと逆に税務調査に入られる可能性はありますけどw)

実際によくありますが物件調査を怠ってよくよく調べもせず売買をやってしまいあとからその調べていなかったことが問題になり説明義務違反で裁判になり損害賠償判決を取られ業界からフェードアウトして行った業者さんもたくさんいます。

そのへんをよく理解しないで安易に仲介したがる業者さんも最近、少なくないですがワタクシの経験ではこういうタイプの業者さんがよく説明義務違反をやらかします。(ひどい業者になると虚偽説明までやりますw)

宅建免許さえ持っていればどんな種類の不動産物件でも仲介は出来ますが普段、賃貸しかやってない業者さんがいきなり売買の仲介をやろうとするとこれでやられてしまうことがあります。

賃貸と売買の不動産屋の違いはたぶんこのへんです。(逆に売買ばかりやってる仲介さんは賃貸のことを知らないことがありますので逆のことも起きますw)

宅建の免許番号の( )をよく見ろというのはたぶんこういうことなんでしょうか?ワタクシ的には番号の( )が大き過ぎる業者もいろいろな意味で怖いですがww。

そういや以前にどんな売買の仲介でも一律10万円で仲介しますという業者さんがいました。

1億の物件を仲介しても手数料はたったの10万円です。ジュウマンエン、、、もう鬼です。すごいです。怖いもの知らずというか当時なんでこんなこと出来るのか業界でウワサになりました。

実はこれカラクリがあって〇〇〇〇〇を〇〇〇〇できるから〇〇〇〇なんです。(これはさすがにここでは書けません。。やばいですww書かなきゃよかったです。。。)

最近お付合いがないのでどうなったか知りませんがもしかしたら思い切り儲かっているかもしれませんw。


そう言えばよく大手さんだと契約時に手数料の半金を取られたりしませんか?

極論ですが、あれは契約さえしてしまえば例え決済しなくたって仲介手数料はもう返さなくてもいいからなんです。

融資特約などの白紙解約条件がついていない限り本来はもう契約自体は履行しているので手数料の全額を受け取ってもいいくらいです。とはいえ決済までいっていないので全額せしめちゃうのは悪いんじゃないかと言うことで取り敢えず半金でいいですと言っているだけです。(ワタクシ個人的な意見も含む)


めちゃめちゃ話が逸れました。。いつもすみません。。

その時は売主さんも買主さんのちょっとデカイ法人だったので上限いっぱいの仲介手数料をいただきました。(当時、ひっーーーはーーーー!!って感じでしたw)デカ法人は手数料も経費で見てるのでちゃんと払ってくれます。イイヤツデス。。

しかしこれが売主個人VS買主個人だったりすると様相はがらっと変わります。

何が起こるかというと手数料調整という現象が起こります。。

当然、売るほうは高く買うほうは安くしたいところです。

仲介はこの間に入り法的な問題だけでなく上手く金額の折衝の仲立ちもします。まぁ法人と違い決定権者の距離感が思い切り近いのでどうしても交渉がダイレクトになってしまいます。
そんな売買金額の落とし所を模索するわけですね。。

大手さんがこういうときどうするか知りませんが、弱小系はこの金額交渉の過程で売値がある程度仲介手数料の幅の中で収まってくると仲介手数料を減らしても契約させようとする業者さんがいます。

例えば1億物件で9800万円なら買主は買うと言う場合。売主はそれでも1億というラインを譲らないとしたら差額はあと200万円。このまま話がご破算になるくらいならまとめてしまおうと仲介さんは考えます。

ここで得られる想定手数料は売り側300万円、買い側300万円の600万円。

600万の手数料からそれぞれ100万づつ仲介さんで仲良く負担しましょうということで結果、1億で売買成立。(アザース)

元付け、客付けそれぞれ200万円の手数料を貰うということになります。

これが「手数料調整による売買契約の成立」といいますw。(明日の試験で出ると思いますw)

仲介さんはこれをするのを最初とても嫌がります。なんでもかんでもこうやって契約をさせているとそのうちそれが普通になってしまうからです。

賃貸会社で最初から手数料は50%しか受け取りませんなんて会社がありますが賃貸はもともと貸主、借主合計で1ヶ月分が正解ですから実際にはちっとも安いわけではありません。

安請け合いしているとお客さんもそういう人ばかり集まって来てしまうので結果自分の首を絞めてしまうモトになります。

ケースバイケースと言ったのは正直、ワタクシもそういうことを絶対やらないかと言えばウソになるからです。

それなりに理由があれば手数料調整で売買を成立させちゃいます。だってうちだって弱小系ですもん。。

ただしこれには絶対条件があります。

・お客さんがあとあとクレームを入れてくる可能性がほぼ無いんじゃないかというケース。。

・物件自体にワタクシの目で見て瑕疵になるだろうというものが見当たらないケース。。

この2つの条件を満たさない限り手数料調整の契約は怖くて出来ません。。


まだ経験の浅い駆け出しの頃安易に手数料調整やってた時代。(なつかしいなぁ。。おい。。)

とにかく契約取りたくていいやいいやで月にいくつも契約していたら決済後に立ち退きの問題で揉めて手数料以上に損害を請求され持ち出しになったことがありますw。。その地域の風習の違いを理解していなかったのが原因でした。

ワタクシが知らない土地の仲介をあまりやらないのはこれもひとつの理由だし昨日もあれだけしつこく物件を調べるのはやっぱりいろいろ怖い経験をしてるからなんです。。(これだけやっても調査不足で後々ヒドイ目にあう事もあるしw)

適当に調べて仲介して後は知りませんというのはこの世界ではあっという間に沈んでいきます。。

ちょっぴり大げさに書きましたがワタクシ共がいる世界はそんな世界です。。。


明日、もしかしたらブログ更新できないかもしれません。。なのでちょっと今日はいつもよりたくさん書きました。。
え?別に2日分書いたからこれで今日と明日2回ポチポチしてくれとお願いしているだなんて・・・そんな・・w・・・えーと、、やっぱり図々しいでしょうか?
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でもちょっぴり期待してたりしてww

COMMENT

健美家クリック一番乗り

  わくわくリッチです。こちらは雪です。

 さて、宅建の免許番号が大きい業者が廃業するのを、小さい業者が買収してしまうという事例は結構あるのでしょうか?

 個人的には番号が大きいからと言って信用はしませんが・・・

>実はこれカラクリがあって〇〇〇〇〇を〇〇〇〇できるから〇〇〇〇なんです。

 「パンチフロント」(仮名)ですか?(^^;)

 ところで、ウチのカミさん、現況有姿・瑕疵担保責任無しで個人から買いました。結果は怖くて書けません(@_@;)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

P.S.

  書き忘れました、国税滞納物件、いわゆるアツイ物件(by 『クロサギ』)って扱われたことってありますか?

 アレって、登記した途端、ワラワラと債権者が出てきて、そこへ事件屋さんが絡むんでしょうか?((((;゜Д゜)))ガクガクブルブル

 試験は、明日ですね。

鳥です。

 拍手 クリックしました。

 試験は、明日ですね。

本当はおいしい?

ぶるーまんぱぱ です。

昨日は記事をスルーしてすいません。

地場の不動産さんは息子を地元の公立学校に通わせ、地域行事に積極的に

参加して地域の信頼を得て専任取るっていう地道に努力している人が、

何十年もの付き合いで大きいのを持ってってるイメージがあります。









でも本当は、建売り12%とか簡単に取れたりして?

ぽち。

Re: 健美家クリック一番乗り

わくわくリッチさん

こんばんは。

そちらは雪ですか。。。きっと寒いんでしょうねぇ。

>  さて、宅建の免許番号が大きい業者が廃業するのを、小さい業者が買収してしまうという事例は結構あるのでしょうか?

このケースもあるようですね。
ただワタクシが一番良く知るやつは現在の免許業者が行政処分を喰らってしまったのでどこからか宅建業者の免許ごと法人を買ってくるというパターンです。

身近なところで3社ほどすでにいますw。。

あ、すみません。ピー音のやつはスルーです。
わくわくさん勘が鋭すぎるのでコメントしようがありませんww。

ワタクシが仲介したわけではないので書けますがワタクシの知り合いでも仲介無しで不動産買った人がいます。
運が良いのかこの時は何もトラブル無かったです。

これやる時は細かい事は気にしないようにすると良いらしいです。。

あとPSの件ですがクロサギの漫画ってあまり好きでは無いので読んだことないんです。
すみません。(なんか澄ました顔の主人公キャラがちょっと嫌いですw)

Re:  試験は、明日ですね。

鳥さん

こんばんは。

明日の試験ですが点数が悪いと追試が待ってますw。

あとおやつは禁止でーす。(バナナのおやつと見なされるのでダメだそうですw)



Re: 本当はおいしい?

ぶるーまんぱぱさん

こんばんは。

いえいえ。。きっとわざとだと思ってますwww。いいんです。明日の試験は罰としてかなり難しくなってます。

点数悪いと鳥さんにも言ってありますがもれなく追試です。

追試になると次回も強制参加になるのでご注意くださいw。

>
> 地場の不動産さんは息子を地元の公立学校に通わせ、地域行事に積極的に
>
> 参加して地域の信頼を得て専任取るっていう地道に努力している人が、
>
> 何十年もの付き合いで大きいのを持ってってるイメージがあります。

なんか・・こういう人いそうで怖いですねw。

マチバの不動産屋さんってこんな感じの人結構多いですよ。信用だけでメシ食える人。。

もう・・ものすごく腰が低いのですが同業者に対しては上から目線です。。

No title

狼さん、

いっぱつデカイの仲介して

さいならー

てのはどうなんですか?(道徳はおいといて)


あれ、重説した宅建ホルダー個人に責任いくんですか?
仲介した会社に責任いくんですか?

でも、大変ですよね。
ずっとやっていこうと思ったら。

これから、試験会場に行きます。

 鳥です。

 これから、試験会場に行きます。

 

Re: No title

たろうさん

そりゃワタクシだって出来ることならそうしたいです。。

でもでかいの一発やるともっとでかいやつと結局追い求めてしまうのでなかなかこの業界からアシを洗うことが出来ませんw。

> あれ、重説した宅建ホルダー個人に責任いくんですか?
> 仲介した会社に責任いくんですか?

同じようには来ませんがどちらも責任問われます。(実際に個人にいったのは見たこと無いですが)

こわいですよ。。

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