狼式不動産投資理論(最終回)
え？広告打ち切りなんて聞いてないよ！
うそなんですのw
こんにちは。
いい加減この連載も早く終わらせないと次に進めないので日曜日ですが更新しておきます。。
今日は最後の⑤手金2000万で融資3億までの物件を買いたい編です。
このくらいのキャッシュが突っ込めるならそこそこ巨艦物件が一発で買えそうな気もしますが昨今は3億くらいまでのレンジなら楽に買えてしまう「相続税絡み」の投資家さんが増えてます。
このレンジでもやはり激戦なのには変わりなく、しかもこういう人って3億でも資産がたくさんあるので手金があっても使わずに余裕のオーバーローンを組んできます。。しかも融資実行が早いし、元々借金しないと相続税が増えちゃうって方が辛いので利回りなんてのはワタクシが欲しい利回り以下でもへっちゃらで買っていきます。
こんな強力なライバルと対峙する以上、生半可な作戦では蹴散らされてしまいます。
また今の時期にそんなフィールドに出て行っても返り討ちに遭うのがオチでしょうからワタクシここはいきなり巨艦１棟の勝負は避けます。
そうなるとこの立場であった時の戦略ですが、、、
ワタクシであれば昨日書いたRCのレジを1億から1.5億の規模で1棟、それとちょっと違う場所に似たようなのをもう1棟、そして減価償却用に木造系の満室で回せそうなエリアにある(これの利回りはそんなに求めません１棟ってパターンの分散投資になるのではと思います。（最後のヤツは先に買ったやつの節税用にするなんてやつです）
ただこれ、買い方を間違えると先に進めなくなるので先に共同担保で使えそうなものを買わないといけません。。
今時は物件にいちいち共同担保を絡ませなくて物件単体後と融資が付くケースが多いですがいつまたなんどき、そういう融資姿勢が変わるかわかりません。長期借り入れになる時はそんなことまで考えないといけないんじゃないかと。。。(ま、取り越し苦労になる可能性も大ですがw)
そうなると１棟目がとても重要になります。
使う銀行に対してもいいとこ見せておかないと１棟目を買った時に「次の物件は１年くらい様子を見て・・」なんて言われかねませんから光速で買い進むには業者がよくやる無茶なパターンの「同日で複数棟買う」って戦略も視野に入れつつで一気に２棟買ってしまおうか・・・そんな甘いささやきすら聞こえて来るのがこの投資資金2000万クラスのワタクシの立場です。
とは言え、このくらいの収入と資産規模になると「資産を増やす運用」と言うより「資産を減らさない運用」にシフトさせないといけないのも事実。。（資産防衛的運用法ですねｗ）
と言うことでワタクシこの規模では、そんな運用法をチョイスさせていただきます。
発想自体はRC２棟、木造１棟のようなリスク分散型なのですが不動産投資としては手金1000万ってラインは守りつつ残りの1000万はそういうお金に使わずに不動産以外の資産運用を考えます。
ただ今回は昨日のタイプと違い、不動産投資以外にも別の投資も視野に入れているので地方の物件を買うと言うことはしません。どちらかと言うと自分が住んでるエリアから程近いところにロックオン・・・です。
とは言え環七の内側にそんな物件はあるわけも無いので環八の外側で１６号線の内側のエリアで埼玉の南側か東京都下のどちらか（神奈川はあまり土地勘が無いので省きます）にします。
このエリアは都心からちょっと離れているので土地値が安いのですが賃料相場で比較すると半額になっちゃうくらいの乖離はありません。（RCレベルの家賃差で坪あたり2000円差くらいのエリアがあるのでそこを狙い撃ちです）
そこで最大で手金1500万までで買えるレンジの物件を探します。
銀行は手金で2割がデフォルトですがこのエリアの物件を持ち込むと賃料がそこそこ取れるので10％くらいの手金でもOKが出ることがあります。（あとは昨日書いた自分の上申書を適当にいじればなんとかなると思うので手金10％で考えてみます）
そうなると15000万から18000万くらいまでの物件が買えそうな気がしてきます。しかしワタクシが狙ってるエリアでこの規模になるとやはりそれなりにライバルも多そうです。
利回り星人になるとほぼ勝ち目は無いので利回り重視では無く、手残り重視な戦略で行かないとどの物件も買えそうにありません。
となると狙いはそのエリアの地主さんが持ってた平成初期のRCレジの利回りが７％くらいの物件でしょうか？
この時代の地主さん物件、、
当時の建築費は今どきの建築費より遥かに高い建築費で建ててますので今現在でも残債があまり減ってないことがあります。しかし地主さんの物件は基本自主管理な高レベル管理で運用出来ている人はホント、稀です。。
えぇ、、ほとんどの人が建てっ放しで管理会社丸投げではないかと。。。。
こういう物件ですが大体、新築当時から家賃保証が付いているものです。
管理会社はそんな家賃保証をしながら管理契約を結び、なにかの修繕工事があれば全部受託出来ますので平成初期から約20年以上の間、この地主さんからずっと甘い汁を吸い続けてきているはずです。
ワタクシも経験がありますが築20年ですでに６回防水工事を実施して（こんなの本来は10年に一度でも充分なのですがｗ）外装塗装２回、挙句は受水槽から増圧ポンプ式に意味なく変更されて(４００万くらい請求されてましたｗ）、おの地主さん、、返済と修繕だけで相当吸い尽くされていた、、なんて物件がありました。
家賃は管理会社の裁量で決めているので「埋まってれば大丈夫」とそれはそれは近隣相場と比較してもあり得ない賃料で入居させていて見た目は7％の表面利回りなんですが、入退去を繰り返しているうちに賃料だけであと1％はアップするんじゃないの？って物件が実はこんな当時の地主さんが銀行主導で建ててしまったRCレジなんです。
これだけやらなくてもいい修繕を実施していますから買った瞬間から向こう１０年は何もしなくても大丈夫なくらいに仕上がっているのに、、、なんで売るんだろ？
こんな物件がこれからそこそこの数、出てきますのでワタクシはこれを狙い撃ちしますｗ。
これらの物件、、実は大手の不動産屋が握ることが多いので（地主さんほど大手神話を信じてる人はいませんからｗ）大手のN社とT社の担当にあたりを付けるところからスタートです。。
アプローチの仕方はいつものように広告を見て担当者狙い撃ち戦術です。
で、担当に
①融資は使うけど融資そのものにはまったく問題が無い属性ですと言い切るｗ（こういうとこサラっと言えないとすぐばれちゃいますよｗ）
②欲しい物件のリクエストでこの細かい要望を伝えておく
③飯を食わせる（酒飲ますと担当はより忠実になりますｗ）
そして最後に一言だけ付け加えます。
「ところで君、個人の会社って持ってる？」
飲み食いするくらいの間柄になればもっとストレートに言ってもいいのですが大手の社員って時々こういうのが通じない真面目君がいるので遠回しにこう聞くのですが、
これ要するに、
「君はタンボ用の法人持ってますか？」って聞いてるのと同じです。
「は？なんすか？それ？」とか「持ってません」って言われたらこいつはあまり融通聞かなそうだしおそらくそういう物件を会社の目を盗んで横流しなんかしてくれないでしょう。。
「えぇ、、実は持ってるんですよｗｗ」っていうヤツならこう言ってください。
「業者だと両手になると思うけど、私は個人的に両手に出来るから・・・ｗ」
この一言で出てくる物件が変われば（おそらく見たことも無いような物件が出てくるはずですｗ）この作戦はもう成功したも同然です。
ということで今日はこれだけ覚えてください。
「不動産投資で信頼関係を構築するには必要なものはお金以外にありませんｗ」
他人を出し抜いていい物件を買おうと思ったら「人より買い付けを早く出せばいい」ってだけじゃダメなんですw
と言うことでまとめます。
結論
地主が持ってた物件で管理でも吸われまくった物件を狙う。
地獄の沙汰も金次第w
5回に渡って連載してみましたが最後はなんとも雑なまとめ方ですみません。。。
広告費は何ヶ月でも出すくせに、、、なんじゃんw