プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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狼式不動産投資理論。。。(その4)

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え?まだ埋まってないの?なんですのw

こんにちは。

さて、連載してみたもののあまりにウケが悪い今回の「狼式なんちゃらシリーズ」。。

正直、言うと今回のネタって物件が欲しい欲しいって思ってる人に釘を刺したいと言うより、不動産投資に対する見方を少し違った角度から見て欲しいってとこにあるんですがブログで書く以前にこの話、よく飲み会とかでドヤ顔してしゃべってるネタなので「その話、耳にタコが出来てるよ」って思われているのかもしれません。。

ま、そういう人はポチだけ押してくれればいいですw。(土曜日なんだしいろいろ忙しいでしょうからポチだけしてとっととお帰りください)

これだけ世間は不動産投資ブームだし資金もそこそこあるから始めたいって気持ちもわかりますが始める前にいろいろな角度で検証して「今はじめてもいいのか?」と言うことを自分にしっかり言い聞かせてから始めないとあとで「やっぱりそんな雰囲気に飲まれて始めちゃってたよ」なんてことにもなりかねません。(高い時のAUDポジって含み損になっちゃうって経験するとそういう事を言いたくなりますw)

また物件を売らないと飯を食えない人達はそういう人にいいこと言って物件を買わせようとします。

そういう時に冷静に判断出来てこそ真の投資家です。

このブログを読んでる人にはそういうスタンスで不動産道を邁進していただきたく、、、今日は④の社会属性がいいので手金無しで融資2億までの物件を買いたいの時のワタクシを考えてみます。


もしワタクシがこの立場であれば・・・

うーん、、

うーん、、、

うーん、、、、

ん?

ちょっと待って。。
社会属性が良いのになんで手金が無いのよ?wwww

このパターンで都銀あたりに融資案件持ち込んだら銀行の中の人、、
「なんだよ、、これだけ年収があるのになんでフルローン組もうとすんだよ?ww」って思ったりしないんでしょうか?(貯金が出来ないダメなやつってレッテル貼られますよw)

と言うことでワタクシ、まず嫁に給料の使い方をヒアリング゙するところから始めます。。

狼「ねーねー、、毎月これだけ収入があるはずだけどそのお金ってどこに消えてんの?」

「うっさいわねー!!あなたにそんなこと言ったらきっと怪しい投資とかの種銭に使いたいって言うだろうからそんなこと教えられるわけないじゃない!!」

・・・・

・・・・
うーん、

うーん、、

うーん、、、

まずい、これで納得しちゃったら今日のブログ書けなくなるので反論してみます・・・

・・・

・・・

狼「うっせーな、、俺がやることにいちいち口出ししないで出すもん出せって!」(小声)

まぁ、おそらく家にはお金があるけど家の主(この場合嫁さんですw)にガッチリ管理されて、「じゃ、手金が出せなくてもフルローン組んで毎月チャリンチャリンいう魔法の箱が出来るようにしよう」とか画策したくなっちゃいますねww。(たぶん、高収入なのに手金打てないって人のほとんどがこんなシチュエーションなんじゃないかと仮定して話を進めます)

しかしこの場合、万一買った物件でなにかやらかしちゃった場合、その家の主(しつこいけど嫁さんです)、、、

えぇ、、烈火のごとく怒り狂うはずです。。。。。
炎上
時期的に火山画像は不謹慎なのでこれ代用します。

と言うことでフルローンと言う他人のふんどしで相撲を取る方式でも(素敵な言い方をすればフルレバレッジですねw)失敗すれば家族共々巻き添えを喰らう可能性が高いですから物件選定はより慎重にならないといけません。。(あ、あくまでもこれは狼家の事例ですので参考になってなかったらすみません、、)

ホント、間違っても不動産会社が言ってることを鵜呑みにするわけにはいきませんよ。。。(最後に仲介から「投資は自己責任ですから」なんて捨て台詞吐かれたらこいつも道連れにしたくなっちゃいます、、)

幸い、ワタクシ、人の目を見ればなんとなく「あ、こいつ今ウソついたなw」ってのがわかるくらい社会経験を積んでるつもりです。(そういうイバラの道ばかり歩いてきてるのでこういう嗅覚は犬の3000倍あります)

そういう目に遭う確率は極めて低いと思いますが、、果たしてこんな時期にそんな都合の物件があるのか。。。と。

あ、そうそう。。
良い物件と言えば①の時に話した大手不動産会社のS社ですが残念ながらここの会社ではこの手の物件は滅多に見れません。(出してる物件が違いますから)

今の時勢、フルローンを組んでくれそうな銀行も限られていますから(4.5と2.3のとこくらいか、、)この銀行にアポイントを取りまずは適当な物件資料を抱えて持ち込みます。

そうですね。。持ち込む資料はネットで出回ってる物件で構いませんが出来るだけ土地の大きいやつにしてください。(じゃないと積算段階で「てめー、、ド素人だろ!!」ってのがバレますw)

これと自分の身上書を作り家族構成やら資産内訳的なものを作って銀行の担当者に見せます。(仲介経由じゃないときはこれが必須です)

「と言うことでワタクシ、こういう会社に勤めてて仕事の合間にいろいろ物件を見に行ってるんです」

そんないかにも不動産投資を研究している風を装いつつ自分が真っ当なサラリーマンで万一、買った物件全空になっても本業収入で充分払えますよっていう覚悟を担当に見せます。←この決意を見せるか見せないかで融資金額が変わるので重要ですw

で、次に持って行く物件資料はホントに買う物件の資料を持って行くことになるのですがこの時に担当に「稟議書書く前に弾かれちゃうような物件概要」を持って行くと非常に不利になります。(次に良い物件を持って行っても「こいつの持ってくる物件、、しょぼいからな、、」と色眼鏡で見られちゃうんです)

じゃ、どうやって物件を発掘するか?

・・・

・・・

ってこれここで書いても大丈夫かな?(ここからの話、これやってる業者さんが聞いたら怒るだろーなww)


ちょっと怖いので伏字で書きますが
○○でそれらしき業者さんの○ー○○に登録して○○を出して貰ってその○○の○○を調べて○○に○○する。。

○○を出して来た時点でまだ○○が決まっていないでしょうからまだ契○は○○○のはずです。
この○○を狙って○タッ○する手法。。。(なんか伏字にしたら何言ってんだかわからなくなっちゃいましたww)

成功率は低いですがこれがきれいに決まると売値が2億の場合大体、話が来たときの金額より2000万は安く買えますw。。(この手法ですがあくまでもワタクシが実際に不動産投資をしようとしたら・・・って話なので決して真似をしないでください) ※この手法は明日の名古屋セミナーのネタにもなってるのでお楽しみにw

選定するエリアや物件の対応は昨日書いたのでそれを参考にしていただくとして、買ったあとは原則、何もしないで保有します。(ここで余計なお金を掛けても意味がありません)

えぇ、、投資物件はあくまでもお金を稼ぐ道具ですから妙な思い入れを持っちゃいけません。
直していいのは「それを直さないと部屋が埋まらない」って時だけですよ。

修繕工事は出来るだけ○○で直すように心掛ける、、、ここ結構重要です。。(この空欄はこのブログ読んでる人ならだれでもわかることだと思うのでメールで質問されてもお答えしません)

で、ワタクシ、やっぱりここから出来るだけ早く転売を仕掛けます。
買う物件は早い段階ならまだ買った値段以上で売れるはずです。(そんな理由くらい自分で考えてください)

不動産投資は売却時に利益が決まりますから出来るだけ早く確定させるってのはどんな投資でも王道じゃないかと。。。

また物件を買う段階でその物件のローン残存年数を逆算して次に買う人がどのくらい融資残存があるのか確認しておかないと売りに出した時に「ローン期間が長く取れないので安くして」とバカ差しを喰らうこともあるのでここも併せて注意してください。

しかし運悪く買った値段以上で売れない場合、、
これは仕方ありません。。。売れる金額が残債を上回るまで保有です。。。。

この間に融資がきつくなって出口が無くなっちゃうようならそこからさらに擦り切れるまで保有することになるんですが、、実際の出口を迎えるまでは出来るだけ物件にはお金を掛けない・・・これがワタクシがこのレンジの不動産投資をやった場合の肝になります。。

と言うことで今日もまとめます。

結論
すみません、、なんか書いててグダグダになっちゃったので自分でまとめてくださいw


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要点が全部○○だからまとめられなくなっちゃったんじゃんw

COMMENT

No title

○○が○○で○○のくだりですが
昨日、聞いた気がしますが
焼き鳥に夢中で、よく覚えていませんww



ゴミンねwww

No title

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

「○ー○○」に登録して が判らないです。

リポート、リクエスト、ニーズ、メアド....
何を登録するんだろう??

明日の名古屋セミナー楽しみです

狼さん

名古屋セミナー楽しみにしています。

しっかり聞いて、糧とします。

No title

極力金を掛けないっていうのはいいんですが。。。

入居可能な最低限のってことですよねぇ。
空室よりはちっとリノベして入居させた方がいいなーと最近思っています!

転売するなら当然最低限が当然ですよねw

No title

伏せ字のところの正解を明日のセミナーで楽しみにしております。

まぁ、属性よくないので、自分には関係がない話なのでしょうが、受付業務が終わってから話があると願ってます。

伏字だらけ

でも旅団重鎮のお歴々には明白なもののようで・・・
というか、皆さん普通にやっていそうで怖い(笑)

嘘ついた人の目ってどうなるんですか?一瞬泳ぐみたいな?

コメント書き込みたいのに内容についていけません。

No title

転売目的の不動産投資ですか・・・
できれば、僕は賃貸収入で稼ぎ続けたいですね。
経営としては、売却ももちろん考えなくてはいけないのは重々承知しているつもりですが。

No title

私はこの辺狙いなので、飲み会の席で伏字教えてください。

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