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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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狼式不動産投資理論。。。(その3)

いしえもんバナー
え?入居審査で水着審査があるの?

banner赤ずきん
なわけないんですのw

こんにちは。

さて、
狼式不動産投資理論理論も3回目。。(そろそろ机上の空論ほざいてんじゃねーよなんて声が聞こえて来そうですw)
そんな連載も3回目くらいになるとそろそろダレて来るんですが、、今日も真剣に考えてみます。

③自己資金1000万で融資5000万までの物件を買いたい時のワタクシ

不動産投資に使えるお金が1000万ある場合、銀行から言われる「自己資金20%」という鉄則オーダーをクリアするとなると買えそうな金額帯はおおよそ5000万くらいじゃないかと思いますが、、、

実はこの価格帯が一番素人でも始めやすい価格帯なので激戦、、、ですw。(大体、1億くらいまでが激戦地帯です)

そんな激戦区の物件を探すとなると
果たして5000万の資金で今、どんな物件が買えるのか?。。。と。(またこのパターンかよww)

またこの金額帯になってくると昨日書いた②の作戦はロットの大きさの関係で使えません。(2~3000万ならまだしも5000万クラスの転売はホント、痺れますよw)

と言うことでそんな激戦区であってもここからは真面目に融資を受けて物件を買う選択を取ります。

ここでまず目標設定です。
5000万の物件を買っていくら実入りが欲しいか?(しつこいですけど家賃収入じゃないですよ。ここ。。)

この価格帯で買える物件は確率的に買った値段以上で売れる確率も低いのでインカムゲイン狙いでいかないといけないのですがその前に最初に投資したお金を回収しないといけません。
今回の手金は1000万ですからワタクシとしては最低でもこの回収を5年で終えたいところ。。(純利で年間200万の回収です)

また融資を受けますから返済やらも考慮して・・・表面10%の利回りだと年間600万の賃料収入で・・・諸経費引かれて税金引かれると、、、(こんなのわざわざ関数電卓弾かなくてもわかります。。)

うーん、、20年以上の融資を受けないと純利で年間200万なんて夢のまた夢です。。(なんか元本、全然減らない気がしてきたw)

しかもこの年間利益200万×5は最初に投下したお金ですので戻って来て当たり前のお金です。。
1000万の回収に10年も掛けちゃ何のための投資かわかったもんじゃありません。

でも買います。えぇ、、買わないとこれ以上話が進みませんw

一昨日の立ち位置ではハイレバ投資なんか考えてませんでしたがこの領域になるとそのブレーキも外さないと先に進みませんw。
しかし・・・外すならワタクシ、、いろいろと条件が付いてきます。

で、ワタクシ、このレンジで何を物色するかと言えば「地方の政令指定都市で東京の城南、城北、城西と雰囲気が似てるエリア」「都内なら1億くらいしそうな大きさ」「RCの低層レジ」を狙います。。(S造だと後々の転売で苦しむのとやはり鉄骨特有の生活音がうるさいのでパスです)

賃貸募集で「マンション」という括りで募集する際、内見時の見た目が重要だと言うことは過去の散々書いてますが案内時に仲介が「この物件がご案内する物件です」って車から客を降ろした時のお客さんの顔、、
あまりに建物が小さいとなんとなく暗い顔になる気がするのはワタクシだけじゃないはずです。。

案内は多いけどなかなか決まらないって物件、、仲介さんの広告写真で部屋の写真しか載ってなくて現地に来てびっくりってパターンかもしれないのでここはご注意ください。

地方の物件ですから都内で1億相当の物件であれば5000万は無理にしても6掛け程度ではあるはずです。あと大体こういうエリアの住宅地は60/200ってパターンが多いです。
また広い土地に低層レジが乗ってるっパターンも多いのでこんな物件を探すことになるんですが、、ここで問題になるのが、「地方の政令指定都市で東京の城南、城北、城西と雰囲気が似てるエリア」て部分。

何が似てるかと言えば大学だけとか工業団地だけなどの単種類の客層に頼らなくても大丈夫なくらいの入居需要があるってとこです。(ワタクシ、こういうエリアじゃないと物件買うのにためらいがあります)

近所に大学があるとか、工業団地があるとかで「賃貸需要は旺盛です」って場所はこれが無くなり次第一気に賃貸需要はしぼみます。こういうエリアで物件買って売った後にしぼむのは良いですが万が一逃げ遅れたら売っても損失持っても損失になる可能性大です。(これも一種の含み損w)

だからと言って一気にそんな状況になるとは考えられませんがこちとら1000万の現ナマ突っ込んだ投資です。万に一つでも可能性があることは出来るだけ排除しておきたいところです。

現に、あちこちの地方都市を回って思うのですがそんな都合のいいエリア、、結構あるもんです。

あとは電車です。
地方に行くと車社会だから駅なんて関係ないよってエリアもありますが、ワタクシ思うに近い将来そういう車社会の場所って賃貸需要が段々縮小してくるんじゃないかと見てます。

電車もただ通ってればいいってもんじゃありません。
都内でも東急と京成じゃ雲泥の差ですし、東武と西武でも走る場所によっては入居属性も全然違います。

と言うことでワタクシが地方に行った場合、「どの電車が東京でいうところの東急線なのか?」を現地の大家さんに聞いたりして情報収集しています。

例えばですが札幌だと東西線がそれに該当しますし、名古屋だと東山線がそれに該当するようですので(と大家さんから仕入れた情報ですがワタクシ、未だにいまいちピンと来てません)その沿線で勝負できそうな駅をなんとなく把握していきます。

あと競合物件がワンルームなのかファミリーなのかや、不人気なタイプほど利回りがやたら高く売りに出る特性を考えつつそこのエリアを徹底的に探します。(これで無ければ出てくるまで待ちます)

時々、そのエリア以外からも物件情報が出てくると思うのですが、自分の投資条件に合致しない限りワタクシなら絶対に手を出しません。

えぇ、、このボールの見極めが出来ないと結局打てない球に手を出して内野フライで凡退してしまうのがこの不動産投資の怖さでもあります。(過去にもう散々見て来たのでこれだけは自信を持って宣言しますw)

地方に行くと都内より土地が安いのでなんとなく建物も安いんじゃないかと錯覚しがちですが、それは間違いで固定資産評価を見ると今まで都内の物件を見てた頃は土地7:建物3だったものが土地3:建物7に変わってるはずです。(ひどいとこだと土地2:建物8なんてのもあります)

えぇ、、家賃は安くなるうえに建物価格は都内と変わらないってことですから家賃が安くても掛かる原状回復費や設備の保守費用は都内とさほど変わりません。。

となると運営経費が賃料と見合ってないことも考慮されますからワタクシなら余計な設備が無い物件を選びます。大体高さのある物件(6階建て以上)になるとエレベーターやら高架水槽が邪魔だし共用部の電気代もバカになりません。

出来るだけ賃料から余計な経費が出て行かない物件。。
ワタクシ、こんなことも考え物件を探すことになると思います。

そうは言っても結局はパーフェクトな物件が出てくる可能性は低いでしょうからここで「どこが妥協出来てどこが妥協出来ないか」を予め頭でで整理しておきます。この整理が出来てないと仲介から出てきた物件を全部見に行く羽目になるし、段々と妥協点が変わってしまい最後は「妥協の産物w」みたいな物件になってしまい効率も悪いです。物件が出てきたら頭で整理した妥協出来るものとの照合をするため仲介さんにいろいろ質問します。

ちなみにワタクシの絶対条件は「決めた家賃でちゃんと貸せることw」(買ってから「賃料下げれば埋まりますよ」とか買った仲介に言われると刺したくなります)

物件を紹介してくれる仲介さんは間違っても「とてもじゃないけど埋まるとは思えません」なんて言いませんからここの判断はホント自分の五感を駆使してやらないとその責任は己に跳ね返ってくるので質問だけでなくその裏取りも必要です。

そんな質問しているとその物件の素性が段々と見えてきます。

さて、地方の物件を買うとなると運用は遠隔運用となりその地域の管理会社に管理を依頼することになるのですが設備に余計なものがなければさほど費用も掛かりません。しかし原状回復などは絶対にお願いすることになると思うのでちゃんと選ばないといけません。ここで力になってくれるのは地元の大家さんです。

ワタクシなら地元の大家さんが使ってる管理会社を紹介してもらってその大家さんと同じような仕様で管理して貰います。

欲しいエリアが決まっているならそのエリアの大家さんと仲良くなり常に新しい情報を入手するのは欠かせません。
今はブログを書いているので全国どこの大家さんでも気軽に電話出来るのでいいですがもしそういう接点が無ければSNSなどを駆使してそういう集まりを探してこちらから出向いてでも友達になっているんじゃないかと思います。

こういう横の繋がりがあるのと無いとでは結果がまったく別物になるのでこれは出来るだけやっておいて欲しいことです。。

で、そんな地元の大家さんに「この物件買おうと思うのですか?」と聞いてみると大体こう言われます。。

「あー、、その物件ね。。知ってるけど地元の大家さんは誰も買わないよね。。。」

地方の物件を東京のお客さんに勧めてるってケース、、
大体がこのパターンの物件です。。。。(都内と比較したら確かに魅力的な利回りに見えますからねw)


と言うことで今日の結論です。(え?これでまとめちゃうの?w)

結論
自己資金1000万で融資5000万までの物件を買うなら「地方の政令指定都市で東京の城南、城北、城西と雰囲気が似てるエリア」で「都内なら1億くらいしそうな大きさ」の「RCの低層レジ」を狙う。。(ただしいろいろな条件付w)

ってか段々とりとめが無い話になって来てますけど続けてもいいですか?


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ポチが増えないから不安なんじゃんw

COMMENT

No title

1000万で5000万の物件買うなんて、、、素人であればあるほど選択しないような気がします。
1棟目としては魅力が乏しいように見えてしまいますね。
で、、、レバかけてあとで大変になるパターンなんですけど。

④⑤のレバまで続けて下さい。m(_)m

No title

不安にならないで大丈夫です!
とっても参考になってます。必要です!
明日土曜日だけど、
続きをアップしてもらえると有り難いです^▽^

No title

続けて下さい

う○ちネタよりイケテルと思いますよ

今結構

物件が高止まりしている状態で競争も激しいので、この値段のレンジの物件はなかなかいいのは厳しいのではないでしょうか....。

 RCは維持費も税金も高いので手残りはだいぶ少なくなりますよね.....。確かにボールの見極めをきちっとするのは大事だと思います。

 地方の物件をいじるのなら、やはり信用できる業者さんが必要で、その情報をえるためにも地元の大家さんとのつながりを持つようにするのはいい方法ですよね。

高難度ゾーン

それ位の手金持っているプレイヤーって数多そう。^^;
だからといって、都内の木造アパートに、というお話には
なかなかならないんですね。

この辺が不動産の不思議なところですね・・・

う~ん、

賃貸需要が大切という部分はそうなんですけど、狼さんは収益還元法
で物件選択を考えてるのでしょうか?
又は積算にしても、建物の積算価値も価値と考えてるのか。なんか
そんな感じがするので。
私だと、建物は年々価値が減っていくのが確実な物だから、建物の
積算に価値はあまり置かないです。

水着審査

若干お下品になってきてる気がするんですけどww

No title

要するに、

「え?  今から  不動産投資すんの????」
「バカジャネーーーノwwwwwwwwwwww」


って事で良いですか??

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