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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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狼式不動産投資理論。。。(その2)

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え?合コンもあるってホント?

banner赤ずきん
なわけないんですのw

こんにちは。

昨日から連載を始めた(何回で終わるかわかりませんがw)狼式不動産投資理論ですが、、
早速、客観的意見が入りましたのでお答えしておきます。

客観的な意見ですが、
1.借地・再建築不可物件に銀行担保価値つくのでしょうか?たぶん、担保価値ゼロ評価だと思うんです(銀行でそう言われましたし)。
2.で、現金が無くなるわけですが、2件目はどうやって買うのでしょうか(年120万づつ貯まりますが)?
3.実際に不動産賃貸業をやって実績を作らないと、銀行は賃貸業素人とみなします。1件目は投資ではなくて、普通にマイホーム購入だと思います。


確かに借地、再建不なんて物件は銀行から見たらなんら担保価値は無いと思いますが実はこんな状態でも共担に入れて普通に融資を受けている人も多いです。。(ワタクシのお客さんでもそんな人は7~8人います)

金融機関のその時々の融資方針に原因があるのですが例えばちょっと前ならちゃんと評価を出してくれた建ぺいオーバー物件(容積オーバーじゃないですよ)。。
現在、某地銀さんあたりは建蔽率超過の物件は収益があっても担保価値としてゼロと見るところもありますが評価の仕方を無理やり変えてそんな担保価値の無い物件を書類上共担に加えて融資しちゃうなんてやり方も密かに実行されてます。担当者の裁量次第なのですがそういう不動産投資に強い(要するに融資マニュアルにない融資を出して早く本店勤務したいって担当)に当たるとこういう融資は普通に受けられます。

で、現金の1000万が無くなって2件目はどうするのか?
という質問ですが、この①の時ワタクシは5年間は何も物件は買いません。。
浮いた家賃120万を5年間黙って貯金するのとそれ以外に1000万貯めたスキルがあるのでそれを続けてまた5年掛けてお金を貯めます。今度は最初の1000万貯めるより貯まるスピードが増すと思いますから5年くらい頑張って溜まった時の経済情勢で2件目を買うかどうか判断します。だって、今の状況でわざわざ融資組んで買う物件もそうそう見つからないでしょ。。 

えぇ、、買うのも投資ですが待つのも投資です。。(しつこいようですが「あくまでもワタクシのやり方」と言う部分、ご了承くださいw)

最後の質問で「これだとマイホーム購入だと思われる」ってやつですが、当然、表向きはマイホーム購入ですw。(銀行に向かってこれを「不動産投資です」なんてドヤ顔してもスルーされちゃうことでしょうw)
銀行の人もこれだけの情報では当然、賃貸業素人とみなすでしょう。

でも2件目に出す物件の内容次第で銀行ってどうにでもなるもんなんです。。

銀行の人って普段から持ち込まれる物件を担保評価出してますよね?ってことは物件に対する評価の目は相当厳しいはずです。そこへ「お、、どこでこんな物件探してきたのよ?ww」って物件を出しつつ「ま、ワタクシにはこういう物件しか来ないんです」ってドヤ顔して面談を受けると不思議なもので初めての融資なのにそこそこ融資金額が伸びることがあるんです。昨日ヒントとして残しておいたのでわかった方は多いかと思いますが、それがS社の上手な使い方です。。。

ひとつだけヒントを書いておきますが、
不動産投資で最初の関門は最初に金融機関に出す物件です。
ここで金融機関から見て評価の出にくそうなややこしい物件概要を出すとそこで「こいつ素人なんだろうな・・」って判断されちゃうは、次の物件買う時に足枷になっちゃうはの目に遭いますのでくれぐれも最初の物件で融資を受けようって人はご注意いただければと思います。。(これ以上書くと現に今やってる人からクレームが来ちゃうのでこのお話はここまでにしておきますw)

さて、前置きが長くなりましたが今日は続きの②自己資金500万で融資3000万までの物件を買いたいです。

その前に誤解の無いよう言っておきますが
自己資金500万ってのは「不動産投資に突っ込めるお金が500万ある」ってことです。家にある有り金500万をかき集めて突っ込むって意味じゃないので(そんな無茶な投資しちゃダメですw)その辺誤解しないでください。

で、ワタクシがこの立場なら、、

うーん、、、

たぶん融資受けてまで木造アパートの類の収益物件は買わないですね。。(え?ww)

まず3000万クラスで買える物件となると利回り15%取れるとして年間賃料で450万。。。
ここから返済して募集費用や建物維持費などの諸経費払って税金払うと・・・いくら残るんでしょうか?(だから家賃収入をドヤ顔で年収とか言ってるバカは嫌いなんですw)

しかも想定利回り15%クラスの物件となると・・・確実にリフォームしてからの運用になるような物件のはずです。

そんな物件ですから入居属性も悪く時々起こる滞納などで居住者を詰めに言ったらやれ「財布を落とした」とか「家族が病気で」とか「無職なった」とかのくだらない言い訳を聞かされるでしょう。。

ワタクシ、そういう保有ストレスを抱える物件はイヤなんです。。

不動産投資の目的は金儲けなのでそんなわがまま言っちゃいけないですがワタクシ、そういう他人の面倒なことでイライラするのが何よりイヤなのでキャピタルを先に取れるような投資手法を考えます。

そこでワタクシは1500万くらいで買えそうな中古区分レジを住宅ローンで買って実際に住みながら実需転売する手法を取ります。

狙いは賃貸中の状態で売りに出ている中古区分。。
え?賃貸中の区分レジなんてどうやって住宅ローンで買うんだよ?wwって言われそうですが、、
実は賃貸中の物件は転売業者も手を出しにくいので比較的安く売りに出ています。

その中でも狙いは45㎡超えくらいの築40年くらいのやつ。。
実は投資で区分持ってる人の特徴で売却時期ってのは案外、「今の居住者が退去する時」ってケースが意外に多いんです。。(まあ、区分なのでいきなり収入がゼロになっちゃうから売り出すんでしょうか?)

区分の投資家さんって案外「収益物件としての価格」「空室になったときの実需価格」の乖離について知っている人って少ないのでここを利用します。

ちなみに楽待だのケンビヤ嫌いなワタクシでさえこれらのポータルサイトの収益区分物件のところは毎日チェック入れてますw。で、「これいいかも」とピンと来た物件で必ず聞くのは「賃借人さんはこのまま引き継ぎ出来ますか?」で、「出来る」と言われた物件はスルーで「出来ない」と言われた物件は検討します。

わかりますよね?
出来ないと言われた物件は住宅ローン使って買える可能性が高いんですwww。(実際には住宅ローン減税を考えて50㎡以上の方がいいんですけど、、)

築40年くらいのボロ区分ですので選ぶときに見る点はそのマンションの管理組合がちゃんと機能しているか?ってのとコロニーとしてその建物が成り立っているか?です。

そういうタイプのマンションっていわゆるビンテージ臭が漂っているのでたとえ築年が古くてもそこそこ高価格で売れるもの。。ワタクシは現在も環八までの小田急、京王、東急沿線の各駅停車駅でそんな物件は無いかと探しています。

肝心のリノベですが業者間では50㎡クラスのスケルトンリノベで約300万程度で出来ちゃうので購入後、そこまでリノベしてほとぼりが冷めたら即転売します。自分で住んでいるので貸すのと違ってどこか悪いところがあればどんどん直すことも出来るし、いつものように退去リスクは売れるまでありませんw(ここ重要ですw)

低利の住宅ローンで買ってますから売れずにいても住めば住むほど残債は減っていきますしこんな築40年のマンションでも実需のローンでは残存年数なんか関係なく35年でローンが組める銀行(ただし保証型融資なので若干、金利がお高めですw)もあります。

売れなければ①の効果と同じですが、こっちはこれ以上価値が下がる可能性も低いので事実上500万の手出しで売り出して2500万くらいの価値はほぼそのまま維持出来ます。(築40年くらいになるビンテージ系レジはそうそう値崩れしません)

参考までにこの手法ですが現役の区分転売系の営業マンが副業でやってますww(これで8年で5回転がして現在までに4100万の現金になったとかw

と言うことで今日の結論です。。

結論
下落しにくい中古区分の賃貸退去仕様物件を住宅ローンで買って時期を見て転売してキャピタルを得る(以下繰り返しw)(うーん、、一歩間違えるとシコりそうだなww)

出来れば短期売却税が加算されない時期まで待ってから売る方がいいんじゃないかと。。。

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結局今回もマイホーム購入になっちゃってるんじゃんw

COMMENT

No title

おっとー
500万突っ込んで、廃墟木造アパート○千万円買って、滞納ヤローとの戦いに、お腹が痛くなっちゃってる、おれの悪口はそれくらいにしときな!!

いー加減にしないと







泣いちゃうよ

No title

昨日からのシリーズとは無関係ですが…、

以前から進めてた非住居系物件2件の商談が、先週末あたり

から相次いで破談になりましたww

1つは狼さんにもアドバイス頂いたやつですが、すったもんだ

もあり、尋ねてなければリスク評価も甘く買ってたかも?

でした。

結果がどうなのかは知る由も無いですが、取りあえず安全運転

に舵を切ったのは良かったかなと思ってます。 感謝です。

それにしても、どっと疲れましたww

キャピタルゲイン確実にとるには

いい方法ですよね。でも物件の売買をそんなに頻回に行うのって狼さんみたいな業者さんならお手のものですけど素人では結構困難でないですか?(不動産の売買って素人にはハードル結構高いと思うんです.....。)子供がいたりすると学区の関係で転校とかの問題もでてきるからそうそう引っ越しできなかったりするかも..。

 とはいえ、不動産投資は扱うお金が大きいですから失敗すると簡単に死んでしまいますので、普段、狼さんが言っているのうに負けないようにリスク回避重視という観点では面白い方法ですね
。勉強になります。

 このシリーズの続き楽しみにしています。

No title

やっぱりグレーゾーンな住宅ローンが最強かな?

ところで今日、町田の不動産屋さんに何かいい物件ありませんか?と訪問したら、私が今年の2月に430で購入した区分の別の部屋が1100で売りに出ていました。数時間テーブルで図面舞踏会した結果、









今は買い場じゃない!






5年後、東京オリンピック直前が絶好の売り時だ!

No title

なんか久しぶりに不動産投資についてまじめに書いてるなーー

こういうの書いてると本当にモテモテになっちゃいますよww

地味ながら

築古ファミリー区分投資法、お陰さまで何事も無く回っています。
早く売却まで経験してみたいものですが、最初の価格の目利きが中々に難しいです・・・

ただ、目をつけていて先に業者さんに押さえられてしまった物件が
幾つかリノベされて再販されていたので、そういうものを見て
仕入れ値を見極める目を鍛えたいと思います。^^

No title

今まさに、3000万円程度の中央線沿い駅近で、40年超の分譲マンションを保有しています。購入して3年が経とうとしていますが、売却という話も考えていきたいと思います。しかし、管理費、修繕積立金あわせて5万円なんで、買い手がつくかわかりませんが・・・

No title

ムフフ。。
中古区分やどかり作戦4年目^^
先日別の部屋がアタクシが買った倍の値段で取引されてました♪
さらいねん、市況がどーなってるかなー。楽しみ^^

ちな住宅ローン減税は築年数の関係で使えないでつよ( ̄^ ゚̄)

投資と実需相場の乖離

ファミリー区分を賃借人付きで買って、退去したら実需向けで売る
のもいいですね。住宅ローンは使えないですけど、家族ごと短期間
に何度も引っ越す手間・費用が防げますし。
不特性多数への売買を繰り返しやるのは、宅建免許をもってないと
違法ですけど。

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