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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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狼式不動産投資理論。。。(その1)

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るりえもんって誰だよw

banner赤ずきん
久々に連載ネタに挑戦なんですのw

こんにちは。

昨今の物件価格の高騰で手が出せなくなりつつある収益物件。。
それでも「1秒でも早く始めたい」ってせっかちさんが多いという話を耳にするんですが、

そういう時こそ気を付けてないと「素人に目くらましして妙な物件を売りつけよう」って輩にブチ当たります。。

しかし「1秒でも早く不動産投資を始めないと乗り遅れる(今の時点でも充分乗り遅れている、、、いやなんでもありません)」と自身で決めた投資のハードルを下げてまで(こういう妥協が養分、、いやなんでもありません)チャレンジしようとするのはいいですが、

そういうことってあなたの愛読書の「金持ち父さんの本」に推奨されていましたか?(あの本の環境はもうちょっと前の時代のことなのでこれを当てはめるにはいささか無理があるんじゃないかと。。)

不動産投資を拡大させるのは融資がつきものです。
もちろん、融資はレバレッジを利かせる上では良い手段なんですが、使い方を間違えるとそれは資産では無く負債になるってことまでは世のコンサルさんも教えちゃくれません。(この時期に物件を買え買えとけしかけるコンサルさんって誰の味方なんでしょうね)

この辺が「投資は自己責任」と言われる遠因にもなってます。。(金取ってんだから少しは責任も取りなさいってw)

とワタクシがいくらブログで口酸っぱく書いても「欲しい欲しい病」に一度罹ってしまうとこれはもう恋煩いと一緒。

どんなブサイクな物件でも「お、これなら・・・」と銀行に融資打診しようとするんです。(もはや不治の病ですw)

やはり欲しいものを我慢するのは体によくありません。(今は我慢した方がいいよって言ってもあれでしょ?)

と言うことで今週はちょっと連載形式でこんな人向けのネタを書いてみます。
ただワタクシ、別にコンサル目的で書くつもりもないので「こうした方がいいですよ」的な書き方はしないで「ワタクシが同じ立場ならこうする」って書き方をしますので「そのやり方、俺のと違う」とかのクレームは無しでお願いしますw(だって不動産投資のやり方って運と始めるタイミングで結果がまるで違うのでこれが正解なんてものはありませんから)


まず、これから初めて物件を買うと言っても自己資金との兼ね合いもあるし融資を使わない現物投資を目論む人もいるでしょうから
①現金で1000万円までの物件を買いたい
②自己資金500万で融資3000万までの物件を買いたい
③自己資金1000万で融資5000万までの物件を買いたい
④社会属性がいいので手金無しで融資2億までの物件を買いたい
⑤手金2000万で融資3億までの物件を買いたい

とこんなパターンで考えてみるとここを読んでる人のほとんどに当て嵌まるんじゃないかと仮定してみます。

と言うことで。。。
①現金で1000万円までの物件を買いたいワタクシ。。ってところから行きます。。
プロ並みのリノベ技術でもあれば手っ取り早くノンバンクでお金を引っ張って田舎の木造ボロアパートでも想定利回り80%くらいで買ってさっさと始めたいところですが、
初めて不動産投資をやるって立場だとそういう業者にまずボッタくられますww(彼らの嗅覚もハンパないですw)

出来そうで出来ないことを悩むのもあれなのでここでは「投資利回りで年10%くらい欲しい」と仮定して悩んでみますが、ワタクシなら他人に貸して利回りさせるという他力本願なやり方よりも「てめーで住んで家賃を不動産収入と考える」の方を選択します。(他人に貸すだけが不動産投資じゃないですよ)

なぜなら自分で住むなら退去リスクがありませんしリフォームだって自分が好きなように出来ちゃいます。(最悪何もしなくて済めれば金も掛かりません)。

何より自分で住むわけですから物件選定の際、自然と「貸りる側の気分」を味わいながら物件選定出来ちゃいますから自分が飽きて他人に貸すとなった時、その目線が重要な決め手になり得ます。。(物件選びってなんでもそうですけど自分が住む側の立場になって考えないとダメですよw)

そこで狙うは都心の借地・再建不みたいな爆安戸建。。(今でも1000万クラスの物件はそこそこあります)
借地ってのはお寺系借地なけでば将来的に底地借地一体に出来る可能性もあるし再建不だって道路接道さえなんとかなれば価値が相当高くなる可能性を秘めてます。(しかもそこの価値が最低ラインですからこれ以上下がらないという特典付w)

え?なんで都内かって?
そりゃあれです。
神奈川とか千葉、埼玉の奥地の安い戸建を買ってしまうと家賃換算したときに利回りが低下するし都内に通勤通学しているうちの家族からしたらその交通費で採算割れしちゃいますからwww(家賃6万の戸建買っても交通費が合計6万じゃ意味無いでしょw)

しかもこのエリアなら普通に戸建を借りたら10万じゃ済みません。。
仮に10万だとして
10万×12か月=120万

1000万で買ってますから投資利回りは12%(しかも退去リスク無しですw)。。。

この物件は現金で買いますから後々物件を買い進める際に共同担保としても使える(かもしれないw)ので現金の上に住んでるのと同等の効果もあるんじゃないかと、、ワタクシ考えます。。

ワタクシ、この属性であってもいきなり地方物件のハイレバ融資を受けてなんて手法を取らずに「絶対に負けない(であろう)」投資選択します。。(まず自分が雨露しのげるところがあれば負けないものです)

あ、そうそう。。
この時の保険は相当厚めのモノを選択してください。(これも資産の一部になりますからw
あと、今まで新築ファミリーマンションとかに住んでるとこんな何か出そうなボロ戸建、、、奥様も嫌がるんじゃないかと思いますが「じゃあお前はいきなり負債を抱えた投資でもいいんだな?」と詰め寄ってみてください。(え?投資自体、奥様に内緒なんてやめてくださいよww)

狙う地域ですがここは城北、城西、城南エリア狙いで決まりです。
なぜならワタクシの勤務地は目黒なのでこれの反対側になると通勤が面倒くさくなっちゃうからですw。

でも城南エリアそもそも土地値が高く美味しくありません。(東急沿線って高値取引されがちです)

山手線沿線も土地の価値として見ると家賃と土地値のバランスが悪くいくら探しても見つかりにくいのでここでは山手線に接続しているしてる私鉄駅。。

急行停車駅まで行くと環七の外側あたりになっちゃうので比較的不人気な各駅停車駅をロックオン。。。

ワタクシは業者なのでここでレインズをチェックして物件探し出来ますがそれが出来ないと仮定したら・・・
えぇ、、仲の良い不動産屋にお願いしてレ○ンズのパ○を教えて貰って自分で物件を探しますww(これは公にしちゃいけないことなので伏字ですw)

もちろんあれですよ。
欲しい物件が見つかったらその業者さんの仲介でやってあげないとかわいそうなのでこういう義理だけは守ってくださいねw(「見つかったらオタクの仲介で買うから教えてよって言えば大手の仲介さんでもない限り教えてくれるはずです)

「さすがにこんなこと頼める仲介さんなんかいないよ」って時は、大手仲介さんのS社のHPで探します。
このS社ですがあの無差別ビラを投函するS社ですが不動産業界はこの会社を中心に回ってます。。

えぇ、、あれだけ地域に密着して怒鳴られても毎日、ポスティング業務を遂行できる強心臓なイケイケ体育会系仲介さんは他にはありませんのでここのHPで中古戸建で価格の安い物件」をひたすら検索します。

ま、ワタクシなら面倒なので他人のマンションとかのゴミ箱漁って捨てられてるポスティングのビラを集めて回って担当に直接電話しちゃいますけど。。(担当に直電して「仲手を多く払うから紹介しろ」と迫ります)

最初はエンド客なんか相手にしてくれませんが真剣に探してるってことが伝わると未公開物件どころじゃなくてさっきブツアゲした案件を最優先で出してきてくれるはずです。(だってこっちは現金で買うって言ってるんですからw)

たぶんこれで1か月もしないうちにお好みの物件が出てくるはずです。。。。

これで家賃を払うことなくこの家に住んで年間120万の貯金が出来ていくことになります。(しかも後々共担が付けられる(可能性がある)のでこの時点で資産になりますw)

さて、
この間にも次の物件を探すことになるんですがこの物件を買う時に付きあわせたS社の仲介君。。。

彼が今後の物件選定のキーマンにもなるので大事にしてあげてください。(一度物件を買ったお客さんには違う対応をするのがこのS社の担当くんですw)

そこで次に買う物件はおそらく似たような爆安戸建になるんじゃないかと思いますが、
すでに自分でその手の物件を買って実際に住んでいますから運営ノウハウも微妙に身に付いているはずです。。

そうなんです。。
「自分で住んでみてここは良くなかったからこう直して貸した方がいいな」なんてすっかり不動産投資経験者としての地位を固めてしまうことでしょう。。

ただこの投資手法だと最終的にドミナントで都内の戸建投資をやるという方向性に突き進んじゃう可能性が高いですが負債より資産の方が先に増えていくはずだし5年くらい続けてると金融機関もその実績を見てそこそこの融資をしてくれる可能性が高くなるので別に戸建投資のこだわることなく区分を買うなりアパートを買うなりの選択も可能になるはずです。

その時に今より安くなってるはず(今よりは物件相場も下がってるはずですw)の収益物件を買い漁る・・・②に進みます。。

結論
現金で1000万円までの物件を買いたいなら自分で住める爆安戸建を都内に買う(ってかなんで発想がこんな貧乏性になっちゃったんだろww)


なんだか①だけで長くなっちゃいましたので続きは明日書きます。。。


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このままの感じで行くと、シリーズ終わるのは月末かな?
②~⑤で4日、総括で1日?w

No title

今日の記事





ステキです!!
狼さん、天災天才ですww


ワタシ、社会属性悪いんですけど、
手金無しで三億円くらいの
RC(エレベーター付き油圧不可)が欲しいんですけど

相談に乗ってくれますか?

あ、知床半島とかじゃないとこキボンヌww

No title

④しかないでしょ!レバレッジ命!
と思ってやってましたねぇ、あのころ。

最低ラインが

貯金1000万円な5択なのがきびすぃという意見もありそうですが、
融資使うなら手金に余力ないとおっかないですね。^^;

外壁補修と防水やり変えでその戸建て位が飛んで行きそうなんですが・・・(; ;)/~

客観的な意見ですが、

1.借地・再建築不可物件に銀行担保価値つくのでしょうか?たぶん、担保価値ゼロ評価だと思うんです(銀行でそう言われましたし)。
2.で、現金が無くなるわけですが、2件目はどうやって買うのでしょうか(年120万づつ貯まりますが)?
3.実際に不動産賃貸業をやって実績を作らないと、銀行は賃貸業素人とみなします。1件目は投資ではなくて、普通にマイホーム購入だと思います。

No title

⑥1000万でFXで400倍レバw絶対これでしょ(マイルが貯まるおまけつきww)

No title

物件をキャッシュで購入して、自分で住むことも1つの不動産投資という視点が新鮮でした。
さすが、狼さんです!

No title

お~、まさにウチの爺ちゃん(=大家)が、この手法です。
爺ちゃんの初不動産は、中野区10坪借地権テラスハウスでマイホームでした。

100%偶然で、本人は、狙った気はさらさらないのでしょうが。。。

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