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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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仮称:23区(こんなタイトル付けてとても心配です。。。)

いしえもんバナー



banner赤ずきん
新しい広告が出来たんですのw


こんにちは

本当は土曜日に金曜の続きを書こうかと思ったのですがうちの犬が道に落ちてた変なもの食って急性胃腸炎になりブログ書いてる場合じゃなかったので今日、その続きを書きます。。


穴があったら入りたいんだわん

先週は
「更地の土地値と収益物件が乗ってる土地値は違うんですよ」ってことを書きましたが、その更地で実需の建物が建ちそうな広さってのがあって都内だと一番高く取引されるのが、、建物込みで6000万円までの戸建です。(建物代約2000万円としたら土地代4000万円くらいまでのロットです)

前にも書きましたがこのロットが一般的なサラリーマン層のローンの限界点ですからこの6000万円くらいまでで建ちそうな戸建用地の取引価格が最高峰な価格になるわけです。(あ、商業地域の500%なんて容積率のとこはまた別ですよ)

とは言え、一般のサラリーマン層(年収500万前後)だと6000万ってローンはちょっと返済に無理があるのでもう少し下がります。(土地、建物込みで5000万前後・・・かな。。)

建物は大体2000万前後掛かるので探す土地は、約3000万前後。
一戸建て建てるわけですから土地の面積で15坪くらいは無いと車庫が出来なくなっちゃうので土地値で言うと

3000万円÷15坪=200万円/坪
と言うことで1坪あたりの予算、200万で探さないといけなくなります。

しかし単に坪200万と言っても自分の居住用で買うわけなのでいろいろ条件が出てきます。

子供がいれば学校とか病院などが近くにあるとかスーパーがあるとかがまず最初の条件でしょう。
また駅からの距離もあるでしょうし、公園なんかも欲しいところ。。

しかし実際はもっといろいろ条件が付くはずです。
例えば奥さんが車の免許でも持ってれば奥さんが自在に出入りできるような道幅の道路じゃないと文句が出るでしょうし近所に工場があるとかでも「そんな施設があるとこはイヤ」とか言われちゃうかもしれません。

事実、ワタクシが過去に実需の戸建の売買で案内したとき、毎回、こういう条件のすりあわせをするわけですが、この時買主さんに「譲れる条件」「譲れない条件」ってのを聞きます。

だって買主の条件を全部聞いたら坪200万なんかじゃとてもじゃないけど買えないんですもんw

ところで買い主さんの物件検索のパターンって二通りあるんですが大きく分けたらこの二つ。。
①立地派
②価格派


好立地で低価格なんてものはネット広告で探しているうちはまず見つからないので大体このどちらかから入ってくるのですがこの5000万くらいまでのロットを探している人は大体②の価格派です。

そうなると我々不動産屋は希望エリアで価格の安い土地を見つけて「これどうですか?」と出すことになります。

これもワタクシの経験ですがここで出てくる安い土地・・・大体敷延ですw(あとは極端に接道距離の短いやつw)

えぇ、、ネット広告になってる段階で土地の価格って他の不動産屋でもどうにも出来なかったから売れずに残っていることが多いのでどうしてもこういう土地しか安くないんです。。

敷延の土地が好きな人もいるのであれですが全体的に接道距離が短いと車がうまく入らないのでどうしても最低2.5m以上の接道物件を探します。しかし、それ以前にその土地に辿りつく前の道路が2.7mとかの狭い道路で途中に電柱が邪魔して車で来れないって土地があるんです。。(こういう土地も安いので案内するのですが車の免許を持ってる奥様がいると「これじゃ車が入れない」ということで対象外にされてしまい無駄足になるんですw)

とは言え、予算が予算なんですから「そんなことばっかり言ってると買えるものも買えなくなりますよ」とちょっと脅しを掛けます。。

この脅しで渋々でも売れればしめたもの。
敷延なので15坪じゃ3LDK+車庫付には厳しいですが敷延である分、20坪とかでも1坪200万以下で買えることも多いですから最終的なクロージングに入った際、そりゃもうゴリゴリに「譲れる条件」を増やしますw。

ただ安い土地でよくあることなんですがロットオーバーってのがあります。
一戸建てを建てるのに必要な土地面積は60/200の敷延で18坪くらいあれば100㎡超えの4LDK(そのかわりかなりの狭小3階建てになっちゃいますけどw)が建築可能ですがいつもそんな都合のいい大きさの土地であるわけがありません。

えぇ、、これ以上は二つに切れない土地(すなわち接道距離がこれ以上切っちゃうと2mの接道制限を切ってしまうもの)で土地面積23坪とかいう微妙な土地が安く出てくるんです。。

坪単価はたしかに安いかもしれませんが坪100万だとしてもトータルでは2300万。。
また土地が大きいので建物お大きく出来るかと言えば、、これは予算の関係で容積いっぱいに建てられません。。

ダラダラと長くなりましたが要するにこういう実需に嵌らない土地が「クズ土地」です。。

ただこんなクズ土地でも道路幅員が広ければ接道距離が短くてもそこそこいい建物が入るのですが安いクズ土地ってのは悲しいことに道路幅員も狭いです。

実需じゃ客が付かない(もはや価格勝負でもありませんw)なんて土地。。

こういう土地が「収益物件」の長屋用地として出てくるんです。。

先週、この長屋用地の相談だけで20件くらいメールが飛んできたのですが、最近の土地の値上がりで出てくるこの手のクズ土地。。

ほとんどのケースが台東区とか足立区とか墨田区とかのいわゆる「仮称:23区(台東区と足立区と墨田区に住んでる人、、ごめんなさい、、、)」の道路がクソ狭い元借地みたいな土地に机上で長屋のボリュームを突っ込んで「机上の利回り計算」だけで「未公開物件」とか言って出て来てます。

で、どれもこれも「原状:古家あり」ってなってるんですがおそらくこれってレインズか何かで古家付の土地を探してそれにボリュームブチ込んでるだけでしょ?www

この古屋付土地ですが一般の人は更地と古家付土地だと更地の方が建物をイメージしやすいのでそっちを好む関係上更地の方が単価があがります。(先週も書いたけど更地単価と古家みたいな建物が乗ってる単価でも違うんです)

長屋の収益物件としての概要書を見ると確かに容積消化も出来そうだし部屋もそれなりに入りそうです。
しかし肝心の「賃貸需要予測」が全然合ってません。。(京成沿線とか、スカイツリー線とかで16㎡のロフト付木造長屋に8万円出して住みたいってやつがいるなら別ですけどねw)


ま、百歩譲ってこういう土地でも収益物件をやるにはいいかもしれませんが・・・一つだけ落とし穴があります。

都内の場合、こういう土地に地歴をちゃんと調べないと最終的に出口戦略の時にひどい目に遭うことがあるんです。

特に古家がある場合なんですが都内の場合、そういうエリアは道路が狭くて未開発になってたエリアであることが多いです。そういう場所って過去の地歴を調べると隣地の水道管が通ってるとか境界が未確定だったりひどい例になると古家になる前は工場地域で地中に妙なものが埋まってるとか(大体化学物質です)なんてことになって売る段階でその地歴がばれて知らないうちに「心理的瑕疵物件」になることもあるんです。。

特に都内の東側は要注意です。(昔の軍需工場とか化学工場などの下請け工場が案外多かったんです)

これが都内での城東エリアの土地値が上がらない理由の一つでもあるんです。(あと杭が鬼のように刺さるとかw)

ワタクシ、過去に都営新宿線沿線の某駅の収益物件を売ろうとしたんですが相手の買主から「コンプラのための地歴調査」を重説に付けてくれと頼まれ地歴を調べたらその土地周辺で六価クロムがウジャウジャ出てきて取引できなかったことがありました。(ちなみに六価クロムって酸素結合すると無毒になるんですけど・・・そんなの一般の素人には通用しないんですw)

なので我々業者は古家付の土地の売買をする際、必ずこの地歴チェックをやります。
地歴チェックをやって過去の土地利用で何に使ってたかくらい調べておかないと後々責任がこっちにも飛んでくるし最悪、何も知らずに買った売り主が責任持ってそれに対処しないといけなくなっちゃうんです。

地歴調査なんて実需だけやっとけばいいんじゃねーのってワタクシ、思いますが今後はこういう収益物件の売買でも言いだすヤツが増えると予想していますので古家が立ち並ぶ道路の狭い未開発な場所で収益物件を検討される方はこういうことも頭に入れておかないといけないのかもしれません。。。


あとこの手の土地ってのは近隣の人間関係もよく揉めますw。
買った方は何を建てようが勝手なんですけど古くからずっとここに住んでる人から見れば「なんか知らないやつがたくさん増えるのはイヤだ」とその建築計画にいちゃもんをつけてくる輩もいます。

とは言えこちとら法律に則って建てようとするわけですから文句を言われても関係ないのですが、こういう古くから住んでる人って法律の範疇外のこともやらかします。

例えば私道の通行掘削なんかがそうです。

ワタクシ、昔、この手の土地の売買で私道の通行掘削のハンコを貰いに行ったら古くから住んでるおっちゃんに「ゼニカネの問題じゃねーんだよ」と言われてハンコが貰えずこの土地の売買が飛んだことがあります。(結構まとまった土地だったんであの時はこのおっちゃん刺してやろうかと思いましたよw)

おそらくそういう古屋付土地をレインズで探してきてはせっせとボリューム入れて投資家に「どうですか?」って言ってるだけなんでしょうけど売ってる物件は投資物件なんですから投資家に出す前にその土地がどんな土地なのかくらい調べてから出してあげないと今度はその投資家さんから刺されちゃいますよw

と、ここまで書けばワタクシに飛んでくる「この土地どうですか?」相談も少しは減るんじゃないかと思って書いてみましたが、、、、実はワタクシだってレインズ見て「お、この土地安いじゃん」って思うこともあります。

でも「ここって全然賃貸需要違うしなー(しかもどう見ても日影で引っ掛かりそうだしw)」って顧客に出すのやめた土地に別の仲介がドヤ顔でボリューム入れて来てその物件をメールで相談されるの嫌なんですw(なんだこの土地かよwwって思ってます)

と言うことで
23区もピンキリですから単に安いからと安易に飛びつくのはちょっとご注意ください。。


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なんか今日のブログでまた敵が増えちゃった気がするんじゃんw

COMMENT

なんだか嬉し恥ずかしでロクに文章読めてませんが、とりあえずポチしました。この度は本当にありがとうございます!
満室になったらやっぱ回らない寿司ですかねww

No title

北区は仮称23区じゃないんだwww

よく考えたら、帝都長兄だし当然だぬ( ̄▽ ̄;)

No title

23区て台東区、足立区、墨田区を意味するのでしょうか?「にじゅうさんく」という読みではないんですよね?どのように読むのでしょうか?

No title

あれ?つい先日収益物件の長屋用地の相談をしたような…(汗)

実需

私としては実需用の土地の見方もソロソロ覚えたいところでした。
タイムリーなネタありがとうございます。(・∀・)

道路付けや地形で全然坪単価が違うので、イマイチその匙加減
がよくわからないんですよね・・・

No title

いしえもんシェアハウス
特性バナー凄いなw

スタンド跡地の汚染度

ガソリンスタンド跡地が良い幹線道路沿いに出てました。
なかなかの好立地で安値の出物なので購入したいんですが、土壌汚染が気になります。
どの程度の汚染が考えられるのでしょうか?また、調査はどの程度必要でしょうか?
(近隣地にも汚染がある場合はその賠償は?)
何か特約とか付けるべきなのでしょうか?
ああああぁぁぁ悩ましいv-12

先日の宅建試験後が無事終わり、出来具合の感想はこんな感じでした。
http://blog-imgs-53-origin.fc2.com/s/u/k/sukhumvitroad/d1.jpg
v-11

No title

参考になりました。
地歴調査なんて、今日まで知りませんでした。
土地を購入するときには、地歴調査があるかどうかも、
聞いてみるようにします!

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