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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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この物件、、土地値で買えますよ。。。

banner赤ずきん
やっぱり人生、、含み損なんですのw

こんにちは

欲しい物件がなかなか見つからない昨今、、

会社にこんなFAXが届きました。


これが以前書いた「業者のブツアゲFAX攻撃」なんですがワタクシ、こんな業者会ったこともありません。

となると恐らく宅建業者名簿のFAX番号を見て無差別にFAXしているんだと思いますが、、、そんなことより
↓見てください。この転売業者さんの弱気な買い取り目線。。。。

買い取りベースでこの利回りかよwwww

買い取り転売業者さんがこうやって毎日無駄なFAXをバシバシ送ってくるのって一軒一軒不動産屋を回っても全然効果がないからなんでしょうけど無差別にFAXを送って来られてもこうやってブログのネタにするかゴミ箱直行です。

しかしこのFAXを見てその時に偶然そんな物件があってかつ、自社で客付け出来ない時、(ま、こんなレアケース、滅多にないですけどw)このチラシの電話番号に電話が掛かってくるんです。。(そんな万に一つのために一日何万件もFAXしてるんです)

そんな電話をこの手の転売業者に掛けてる時点で値付けもロクに出来ない仲介さんでしょうからそんな仲介さんに物件を預けてしまったら最後、、

両手仲介でこの仲介さん、この転売業者に売ってしまうことでしょう。。。(そして転売されちゃう、、、と)

仲介からしたら業者買い取りって楽なんです。
だって彼らは絶対融資特約付けてきませんから。。(しかも決済まで早いこと早いことww)

不動産投資家の方はこのような業者さんと常に同じフィールドで戦っているんだってことを改めてご理解いだたければと。。


しかしこのチラシ、、
よくよく見ると・・・・こんなことが書かれてます。

「木造アパート 新耐震以降~」に注目

よくセミナーとかで話してることですが
転売業者さんは最終的にエンド客に売って利益を上げないといけませんから長期保有はしません。
金融機関から資金を融資して買うのですがその融資期間はせいぜい1年~2年くらいの短期融資です。

買って多少転売向けに手直しして利益を乗せて再販するには確実に買って貰える物件でないと仕入れが出来ません。

で、この木造アパート 新耐震以降 利回り11%以上ってのは
買い取って短期間で転売するにはこれ以下の物件を仕入れられないってことです。(だってこれ以下じゃあの静○銀行だって嫌がるでしょw)

となればこの手の買い取り転売業者さんとバッティングしない物件を買えば安く買えるんじゃないかってこと、わかりますよね?

不動産って結局需要と供給のバランスで価格が決まっているので買う人がいない物件ってのは安くなるのが当然です。

例えばサラリーマン層が融資を受けて買える物件の基本限界点は3億くらいと言われていますがここから上の価格帯の物件、、ここも実はプレーヤーが少ないので3億までの物件と比較すると高い利回りで買える可能性があります。

ただここから上のレンジは法人で投資物件が欲しいという層とぶつかります。
さらに10億越えの物件になるとファンド系の投資会社が入ってくるゾーンなので築年数次第ですが比較的新しい築年物件は一般の投資家が太刀打ちできないくらいの低い利回りでさらっていきます。。

さて、話を戻しますが
この木造アパートの事例。。

買い取り業者さんとバッティングしなければライバルは一般の投資家さんだけになります。
と言っても最近は相続系の比較的利回りを求めない一般人もいますからそれなりに競争になります。。(団塊の世代が入れ替わるまではこれが続きます)

で、これらの超築古物件。。
売値はたいてい「土地値」と言われる積算法で計算される「路線価」の数値ですから仲介さんから「この物件、、土地値で買えますよ」と言われてませんか?

建物が土地に乗ってる時点で土地値って違ってくるんです。。。

何が言いたいかというと、
土地値ってのは更地の時点での価格ですから収益やら実需やらと多目的に使える前提で価格が決まってます。

一番高い土地値は「戸建用の土地」だといつも書いてますがアパートが乗ってる時点でこの土地は実需計算ではなくあくまでも収益計算。。

収益計算でしか計算出来ない建物が乗っているんですから更地価格と違うんだってことが今日の言いたいことです。

そういや、昔ブログを書いてた人で
「いずれはアパートの住人を追い出して更地にして住宅用(実需です)の土地として売り出せばヨッシャヨッシャ」とか言ってる人がいましたが

正直、そんなの絵に描いた餅である可能性が高いです。

実際にやってみるとわかると思いますが、
住人を追い出して建物を壊して土地を測量して分筆して一般に売り出す(これは宅建業がないと出来ませんがw)って作業が必要になりますからこの費用負担を考えると古い木造アパートが乗ってる土地を「これ土地値ですから」と言って売っちゃある意味詐欺になります。(更地価格ってのはこの費用を上乗せして初めて成立する価格です)

さらにひどいやつになるとこの「土地値です」って話。。
戸建用地の実勢価格を指すヤツまでいるんです。。。。(こいつはもう詐欺一確ですw)

ってことで
更地の土地値と収益物件が乗ってる土地値は違うんですよってことをまず覚えておいてください。。。


次回はこの話を派生させた「クズ土地」の話を書きます。

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なんかこの話、前にも書いた記憶があるんじゃんw

COMMENT

No title

人生、損切りなんですのw
こんぬつわ(* ̄∇ ̄)ノ


ワタシのアパート、ナマポ荘と名称変更して売りに出そうかと思ってますw
いや、マジでww

余裕で新耐震です、15%でどーですか?

安いものには安いなりの理由が..。

 あるということですよね。実際に更地にするには手間がかかるので地価が基準にならないはずなんですよね。家賃滞納している人にでていってもらうのも一苦労な大家業。ましてや更地にするために立ち退きをさせようとするならば....。想像するに大変そうです。

土地値

地形や道路付け、色々な要素で価格が変わりすぎて、イマイチ
相場がわかりにくいです・・・

相場観を身に付けるには、ひたすら見るしかないですかね。

No title

こんにちは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

先月、7.5%で買おうとした南大塚のRC、融資つけてる間にお現金で持って行かれて、現在6.4%で再販中。買い取りさんは1%抜けて、青色の大手仲介さんは往復ビンタだし、
金が無いやつは動くだけ無駄?物件欲しぃ。

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