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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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物件調査に行くの巻

こんばんは。。


今日は昼間わりと忙しかったのでこんな時間に更新です。


今日は知り合いの業者さんと連れ立って物件調査に出かけてきました。


物件は2件。中野のレジと池尻の店舗レジ。。。

どちらも積算にはちょっと届きませんが概要を見る限りなんとなくワタクシの好きなタイプです。

もうちょっと指値が効いたら・・と淡い期待を抱きつつ業者さんと仲良くドライブ。


まず中野。。

平成2年築の3階建てレジ。土地が広いので融資もそこそこ付きそうです。

丸の内線の支線なので賃料は若干低め。満室想定賃料は10%なのですが、坪10000円はちょっと無理目な強気設定に感じます。近隣の相場観から行くと表面9.5%くらいで見ないとちょっと怖いかなと。

写真で見たエントランスと実物を比べると・・うーん写真の方がいいかなw。。

エントランスを見てなんとなくすでにやる気ダウンです。。(賃貸の案内で見に来た人がどう思うかな。。これ)

賃貸は大体、最初に見られるエントランスの出来栄えで決まるといっても過言ではないのでやっぱり気になります。

エレベーターは3停止せいか油圧のエレベーターでした。

メーカーはオー〇ス。ナショ〇ルオーチ〇の20年ものは〇ーチスという外資との共同開発のシロモノ。。
部品がもうなくなってる可能性もあるのであと5年くらいで大規模更新となる予感がします。

ワタクシ、油圧のエレベーターってちょっと嫌いです。ロープ式と比べると動きがトロいしメンテの費用もこちらの方が若干お高め。3停止なのに自動で基準階に戻るタイプだし。

あとたぶんエレベーター塔内のどこかで油圧のオイルが漏れている匂いがします。。えぇ、町工場の匂いです。

油圧のエレベーターは扱いが難しいので独立系のメンテ屋に頼んじゃいけない(技術的な問題)のですが乗り場には独立系の会社のステッカーが貼ってあります。これもちょっとマイナス。(これ絶対POGなんだろうなー)

外壁のタイルは平成初期にありがちな小さめのタイル。剥がれてはいませんが、目地がちょっとつらい状態になってるのでこれもちょっと厳しいかも。

平成初期の白タイルって当時白のクラウンがバカ売れしていた時代なのでその影響もあるんじゃないかと勝手に思ってますw。

空き部屋を見せてもらいましたが普通のリフォーム済みという状態。エ〇ブルとかならお客さんをうまく手な付けて連れてくればなんとかなるレベルです。

これはこれでいいといしてあまりいい管理状態ではなさそうです。

貯水槽と高架水槽の両方も見に行きましたが、、、、これまともに点検してないですねw。。高架水槽から若干カビ臭が・・w。貯水槽だけ槽内清掃やって高架水槽はめんどいのでやったことにしてる可能性大です。

FM弁も古ぼけてサビサビ。ボールタップも留め金のダブルナットが一個ありません。。ていうか何で槽のカギがかかっていないのでしょうか。。。一服、毒盛られたらイッパツです。これ。

これでは加圧ポンプもまったく更新していないのは明白。排水系のポンプは・・・見たくありません。。手付かずでしょう。きっと。

登記簿見たとき気になっていましたが悪い自主管理の典型。

概要書上では良さげに見えますが実際に現地に来るといろいろアラが見えてきます。

32000万が売値ですがワタクシの評価は積算ギリギリの26000万円。ここから修繕費2000万引いて24000万で買い付け通るなら面白そうです。

狼評価:55点/100点満点 

賞味期限の過ぎたレジ 本来は2億前半で業者が仕入れて修繕して2年の瑕疵担保付けて34800万円売るが吉と出ました。


次は池尻です。

池尻って渋谷の次の駅なので何かと高いこと言われるのですがこの物件、シンプルな構造でやたらお値打ち感があったので見に行きました。

駅徒歩8分というのがなんとも微妙なのですが一応住所は渋谷区。土地の広さからいって多少現金ぶち込まないと買えませんが都市銀でもお話聞いてくれそうな物件ではないかとw。

さて現地に着くと・・ん?他の業者が写真撮ってます。。

そういう時は、もしかするとお客さんを案内している可能性があるので業界の紳士協定として草葉の陰から見守ることになってます。

ということでしばしクルマで待機。(刑事ドラマの張り込みみたいです)

途中から雨が降り出しました。。冷たい雨です。

しばらくして先乗り業者が帰ったので内見開始。

外観だけ見るとこちらは中野より写真>>>現物ですw。

たぶん晴れていればもう少し見てくれはいいのでしょうが外装が打ちっぱなしなので雨に打たれてなんだか雰囲気悪く見えます。。1階が店舗で横のエントランスがちょっぴりお下品です。

例えれば、エッチなお店に行ってわざわざ写真指名したのに全く別人が出てきたでござるの巻・・デス。。

雨だしこの物件で屋上とか見に行くテンションがみるみる下がってきました。

こちらは現在エンドのオーナーさんが所有しているのですがわりと建物内部の管理状態はよさげです。(この勢いで外装ももう少し気を遣えばいいのですが・・)

見栄えの悪い外溝をちょこちょこっと手直しすれば南欧風なレジに生まれ変わるんじゃないかとw。


ただ売主さん。売値がちょっと強気です。売主さんの言いなりで買うと8%届くかどうか。。

年内契約1月末決済とか言ってるわりにちょっぴり欲張りさんです。

渋谷とか世田谷とかのオーナーさん特有のプライドなんでしょうか。。その条件ではこちらは手が届きません。。

お値打ち感があると思ったのは設備の少なさ。管理コストがあまりかからなそうな物件だったので多少高くてもネット利回りではいい水準で回るかと考えてます。

店舗の賃料の高さも不安要素ですが最悪、家賃下げてラーメン屋でも誘致ですればなんとかなるでしょう。(「ここでラーメン屋って厳しいんじゃないww」と同行業者から突込みが入ったのは無視してます)

なんとか設備とか管理のアラを探して指値を入れるところを探しますが。。うーん。。こりゃ結構カネ掛けてますねw。(1年前に防水までやってやがる)

業者さんにこっそり指値幅を聞いてみましたが1000万の指値も蹴られたとのこと。

こんな雨の中来たんだから雨割引とか無いのでしょうか。。。


こちらは真面目にうちの2号物件で考えてます。

9%くらい回ればOK出しちゃうのですが。。ダメデスカネ。。。

先行された業者は明らかにエンドのお客さんらしき人を案内してた模様だし。。

狼評価:65点/100点満点 

業者が買値を叩いて買うのでは無くまったりレインズに載せて客付けを待つタイプの物件。エンド所有なので現状渡し・瑕疵担保3カ月 (26000万の売値ですが21000万・・いや・・22500万まで下がったら欲しいかも)

でも最近こういうのがサクッと買い付け入れられて買われちゃうんですよねー。。



どちらの物件も「帯に短し襷に長島茂雄」です。。



わー!!!すみませーん。ごめんなさい。。「最後の最後にクソつまらんシャレかましやがって」とモノは投げないでくださーい!!(汗)
書いたワタクシもつらいんですって。。「壁に耳ありクロード・チアリ」みたいな。。。
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クリックの期待はしないほうがいいですよね。。。いいんです。別に。。

COMMENT

都心の物件は・・・。

 鳥です。

 拍手 クリックしました。

 都心の物件は・・・。

 新築は、どうですか?

Re: 都心の物件は・・・。

鳥さん

こういう売主さんと対峙してるなら新築やった方が早いかもしれませんね。

でも自分が売るときはきっとこういう売主さんと同じこと考えると思いますww。

人間そんなものです。。。

No title

ぶるーまんぱぱ です。

現在1510点で4位です。

1位常連さんは出張してたのか10位圏外にいらっしゃいました。

ぽち。

ぶるーまんぱぱさん

こんばんは。

一句浮かびました。

「ちゃくちゃくと 鬼の居ぬ間に 二位狙い」・・と。。。


あ、そんなことよりぶるーまんぱぱさんにブログ本文をガチスルーされたのがショックです。。(涙)

新しい上司はフランス人♪

 持ちネタが、「壁に耳あり、障子にメアリー、フランス人だよクロード・チアリ」なわくわくリッチです(^^;)

>しばしクルマで待機。(刑事ドラマの張り込みみたいです)

 これは年代的にはアブナイ刑事の柴田恭兵のような心境でしょうか?
素人さんの売値に、「関係ないね!」って言って指値を入れてほしいです。

>エッチなお店に行ってわざわざ写真指名したのに全く別人が出てきたでござるの巻・・デス。。

 光でトバすにしても、いいかげんにしろよ!ってレベルですか?

 しかし、プロの物件を見る視点は大変タメになると共に反省する点があって勉強になります。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

Re: 新しい上司はフランス人♪

わくわくリッチさん

こんばんは。

> 「壁に耳あり、障子にメアリー、フランス人だよクロード・チアリ」

うまい!!うますぎますwwww!!    まずは狼印の座布団2枚です(^^;)


>エッチなお店に行ってわざわざ写真指名したのに全く別人が出てきたでござるの巻・・デス。。
>
>  光でトバすにしても、いいかげんにしろよ!ってレベルですか?

わくわくリッチさんってまだお会いしたことありませんが・・・なんでしょう・・もう20年くらい苦楽を共にしてきた占有> 戦友って気がします。。。(白で飛ばされた写真でどれだけの漢(オトコ)が奈落のそこに突き落とされたことか・・・。)

物件調査はもはや日課ですからこんなこと毎日やってれば覚えてしまいます。。

物件写真もパネルマジックの写真も見抜けるのもプロってもんですwww。。

今日はすっかり騙されてしまいましたが。。。


No title

>でも最近こういうのがサクッと買い付け入れられて買われちゃうんですよねー。。

知人の売買担当さんが、
「相続対策で2~3億の物件を買いたい人は沢山いるけど、今売り物がないんですよ~」
ってボヤいていました。
いつかサクッと買ってみたいですね。

宝くじ、買わなきゃ。ww

No title

すごく真面目に物件調査されているのが判ります。

有名な収益専門会社はそこまでやっているところ皆無でしょう。
ざっくりと指値が効かないと怖くて購入できません。

油圧EV、ひとつ持ってるんですよ。
4FなのにEV付が良いのか悪いのか判りません。
客付けには役立っているようです。

電気代含めてエレベーターの維持費に
月6万強かかり、
千葉の住宅扶助前後の賃料で
1戸あたり1600円/月かかるのは泣けてきます。

速度も遅いので
2Fの人も階段で上がるし
下りは3Fの人も階段で・・・

実際に利用する部屋当りの管理費を考えると恐ろしいです。

ここはメーカーFMのままですが
耐震の補助金が出たら(噂の範囲内ですが)
そこでロープ式に交換も
ありかもって思います。

こっそりとPOGに変更して
電気の基本料も下がって・・・

ついでに駐輪場が不足しているので
機械室が駐輪場にならないかな~
なんて思っております。

Re: No title

セレッサさん

おはようございます。

> 「相続対策で2~3億の物件を買いたい人は沢山いるけど、今売り物がないんですよ~」

ホントです。。この価格帯でというなら物件自体はたくさんあるのですが・・おすすめ出来る物件がない・・と。これの悪循環。。

今年はずっとこんな感じでした。

来年に期待です。それまでに宝くじ当てておいた方が良さそうですw。

Re: No title

ぼ~やさん

おはようございます。

やっぱり中古物件は買った後で何かと問題が出てくるので設備関係のリスクヘッジはかなり神経使います。。

幸い、ワタクシこちら方面も一応プロの領域でしたなのでエレベーターメーカーとか設備屋さんと同じ言語で話せますw。なので一人で見に行っても大体のことは対応出来ちゃいますw。

不動産屋でこれが出来る人間はほとんどいないのがワタクシにとってはかなりアドバンテージにはなってます。(不動産屋の身分でエレベーターのシーケンス回路の図面を読めるやつなんてそう何人もいないんじゃないかと思いますw)


4階建てならEVは無いよりあった方がいいです。賃貸人さんにとっては速度が遅いEVでも4階まで階高があれば必要装備ではないかと。

油圧式って当時機械室用の塔屋が取れないときに採用するのがスタンダードだったのですが(油圧の機械室が1階にあるのはそのためです)今ではロープ式でもマシンレスというのが登場して機械室そのものが不要になりました。(省スペースでいいのですがロープの交換が面倒ですw)

電気代とメンテ費用ってどうしても掛かってしまう費用ですが・・悩んでしまいますよね。

EV付きのレジの管理費が7000円とか高額になってしまうのでこれも大家さんとしては大問題ですがフルメンってどうですかねー。

ワタクシ的にはPOGで構わないと思います。実際の工費ってロープ交換で50万かかるか掛からないかですし(メーカーは吹かして100万とか言いますが)一番値の張る制御盤交換なんて実際にはほとんどないですからフルメンで実際に支払ったフィーと工費に差が出てしまいます。

エレベーターのメンテナンスって業者から見ると実際にはほとんど経費って掛かっていません。(人件費だけです)


大きな声では言えませんが参考までにワタクシの知り合いのBM屋さんはメーカーメンテは変えずに月のメンテ単価を下げると言う荒業を使って月の管理費を下げてますw。(扱うEVの量が多いので包括的にメンテ金額を下げちゃうのですがw)

ワタクシの過去に仲介したお客さんはこの手法で年間10万円以上は削減させてます。。内緒ですが・・。

設備の管理フィーにもエンドさん価格と業者さん価格が存在します。20%くらい平気で違うので清掃とか設備とかでトータルするとかなり数字も変わってきます。

不動産屋でここまでやるやつはまずいないと思いますので何かの機会に設備の費用でお悩みの方の前でにこういうお話ができたらとはいつも思ってます。


No title

狼さん、

すずきしの車もオイル臭いです(カクイク言えば旧車、ひらたく言えばポンコツ)

ミーの車は犬くさいです


おやぶん、こぶんともに、車が臭いです(ナイショです)

Re: No title

> 狼さん、
*たろう*さん

えーー、そんなに犬くさくなかったですよ。。

なんかエンジンオイルの匂いはしたけど。。

そういえばあの時お土産で買ったグラマンの飛行機ですが昼間会社で作って遊んでたら一瞬で他の家の屋根に乗っかってしまいジ・エンドです。。。


また買いに行かないと

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