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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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リダイヤル作戦(続き。。)

広告バナーその1
そろそろ違う広告にしたいんですのw

こんにちは

昨日書いた家賃交渉会社の件ですが、
あれから何度リダイヤルしても電話に出てくれず(応じる気は無いけど話だけでも聞こうと思ってたのに)電話番号から逆引きで住所を調べようとしたのですが西新宿の電話番号までは判明したもののそこから先はどうしてもわからないので残念ですが追撃は終了です。。(今度はもっと上手に会話を引き延ばして住所を聞き出しますw)

で、昨日は急な話だったのでよく調べていませんでしたがネットで検索すると結構な数の会社があるんですね。。
やはり非弁行為になるのか、中にはちゃんとそういう弁護士なり法律家がいる事務所もあるのでこの賃下げ交渉を生業にしている会社ってそこそこあることがわかりました。

しかし、、これ
大家さんにとっては非常に迷惑な脅威な会社ですねw。。。。

おそらく成功報酬型だと思うのですが、素人系大家さんだと昨日みたいに理論整然と賃料の根拠攻めに遭うとうっかり認めてしまいそうな話でしたよww。

そういやそんな話を書いてたら昔、賃下げ交渉喰らってブチ切れてカギを替えてしまった鬼のような大家さんの話を思い出しましたw。(もう15年以上前の話だから時効ですよね?w)

この大家さん、、
地主系大家さんだったのですが募集は当時全盛だった週刊賃貸情報紙に掲載して募集していました。(当時はまだネット募集なんてそれほど普及していませんでしたから)

先祖代々からの土地を引き継いだ地主系大家さんだし本業もそこそこ儲かっていたのでお金持ちには変わりないのですが実はこの方、、

その本業は金貸しなんです。。(しかも当時の限界金利を遥かに超える、、げふんげふん、、、)

とは言え、見た目は普通のおっちゃんみたいな感じに見えるので黙ってればホント、気のいい大家さんって感じなのですがやはり本業の関係上、約束事とかを反故にしようとするとたちまち頭に血が登ってしまうタイプ。。(そんな大家さんです。この人の辞書には滞納って言葉は載ってませんw)

今でも覚えていますがこの人の物件で部屋の更新時に賃料の値下げをお願いしてきた賃借人を思い切り罵倒してその足で若い衆をトラックに載せて部屋の荷物を全部引き上げて倉庫に運び込み部屋のカギを替えてしまったという今、同じことやったら確実に捕まっちゃうんじゃないかってことを感情むき出しで実行しちゃったんですww

で、この方がいつも言っていたのは
「その家賃で借りるっていうんだから貸してるんであってそれが嫌なら別に無理して住んでくれなくてもいいんだよ!」

・・・・

・・・・

うーん、、
借地借家法という法律は借主に有利に出来ているはずだと思いますがこの人の物件に限ってはそういう法律は通用しないみたいですw。(だってこの方、ファミリー物件でさえ、滞納なんかしようものなら即刻荷物運び出してカギ替えちゃってましたからww)

とは言え、今は当時と違って賃貸物件は供給過剰なので果たして今の時代にこんな素敵なセリフが吐ける大家さん、、どのくらいいるんでしょう。。。

さて、
そんな家賃交渉会社ですが、、、
昨日の話を聞く限りではいくら向こうが正しい根拠を出して説明してきても「まったく交渉の余地もない」って感じで話を蹴ると案外簡単に諦めるって印象を感じました。(ま、ワタクシがまったく話を聞く気がなく強い態度で蹴散らしたからかもしてませんがw)

何件もクライアントが居そうだったので「感触を確認して最初から無理っぽいのは相手にしない」って感じでもあったのでもしこんなのが連絡してきたら最初が肝心なのでピシャリと蹴ってしまうのがいいのかもしれません。


そんな家賃交渉ですが、別にこんな会社経由じゃなくても借り主から直接来ることも多いです。

ワタクシも過去によく値下げ交渉に巻き込まれたことがありましたがワタクシの場合、大家さんには基本的にすべて却下させてました。(ざけんじゃねーよ!!って勢いですw)

ただ一方的に申し出を全部却下すると更新時にホントに退去してしまうこともあるので「妥協案」を隠し持って交渉します。

実はこの家賃交渉、、
紐解くと理由が人それぞれなのでその人に合った妥協案を提示して納得させると案外賃下げしなくても円満に解決するもんなんです。

ひとつの理由としてですが、
ワタクシの経験だけで話すと実はこれらの家賃下げたいって人は更新時に費用が掛かるのが嫌だって人が多いんです。(全体の7割はこのケースでした)

物件の家賃にもよりますが家賃が下がらないときに実際に引っ越すとしたらどのくらい費用が掛かるのか逆算すると借主の足元が見えてくるのでこれを計算しておおよその下げ幅を予測します。

ワタクシの場合、こういうケースでは更新料をまず半額提示します。(全額じゃないとこがポイントです)
家賃5万の部屋で更新料1か月なら25000円浮きますがこれを普通賃借期間の24か月で割れば月当たり1000円の値下げになります。(この月当たり○○円と同じ価値があるっていうのを忘れずに恩着せがましく伝えてください)

いきなり更新料要りませんって言っちゃうと2000円減額からスタートしちゃうのでここはまず半額からスタートしてここから先は更新料で値引きはしないでください。なぜならこれで更新料ゼロにすると次回からはずっと更新料が取れなくなっちゃうんです。(なので契約書の更新料の欄は「1か月」のままにして特約事項で「今回に限り更新料半額で更新した」と記録しておいてください)

次にいじるのは保険料です。
ワンルームの保険なんてのはせいぜい2年で2万円程度ですからこれを「今回に限り」大家が負担するとやってみてください。(今回に限りなのでこれも契約書の特約に残しておいてください)

さっきの更新料半分とこの保険料の合計を24か月で割ると月当たり2000円です。

月50000円の部屋であれば2000円程度の値下げ効果があるのであくまでも家賃を下げずにこういう見えない部分で値下げに応じるってスタンスは更新時の費用負担が重いって人には効果的なんです。

「いや、うちは元々更新料なんか取ってないよ」って人もいるかと思いますが、こういう人にはさらに禁断の手法を教えます。(教えるってほどでもないですけどw)

こういう時は「敷金」をいじるんです。。
敷金は基本的に預かってるものなのでこれを一度バラして更新時の諸経費に参入してあげます。
敷金1か月の場合、更新時の契約書上、この敷金をゼロにして形式的に借主に返してあげたことにしちゃうんです。

50000円預かっていればその50000円で保険とかを賄ってあげて残りを借主に返還するってやれば結構納得して更新してくれる人が多いし、今時は東京ルールなどでそれほど借家人から敷金を巻き上げるのも難しいですから家賃を下げるくらいならこれを返してしまった方が結果的には得することが多いです。(但し、滞納癖がある人にはこの担保は外せないので不向きな作戦ですw)

さて、、問題は
「いや、敷金なんて最初から預かってないよ」って人。。。。(敷・礼ゼロゼロな大家さんも多いかと思いますが、、お疲れ様です。。。)

ワタクシ、極めて個人的に言わせていただきますが、、
「てめー!!敷金も礼金も払ってない身分で値下げとか言ってんじゃねーぞ!!!」ってその借家人を卍固めでギブアップさせたいところですw(実際にやったらシャレにならないのでぐっと我慢してますけど)

で、その禁断の手法ですが、、、





すみません。。


このケースはもはや泣き落としで勝負です。。
「値下げしてあげたいのは山々なんですが、実はこの物件、、銀行から金利の高いお金を借りて毎月支払ってます。その返済がギリギリなのでこれ以上安くすると・・・・・」って感じで説明すると普通なら「じゃあ、仕方ないですね」と諦めるはずですw。(但し、実証性のうらは取れてません)

家賃を一度下げてしまうと次に上げるのは至難の業です。
また月に1000円下げるくらいでも2年契約だと24倍になるので大家さんからしたら結構な損害です。しかもこれが契約更新のたびに続くと居住年数期間の掛け算になりますから家賃と言う部分をいじるのは一番最後の手段だと心得てください。

この間接的に下げて「トータルで負担が軽くなる」ように見せる手法。。
実質負担は変わりませんがその借り主が長期で居住すると結構差が付くのでよければお試しください。。



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実は最後のヤツが一番効果的かもしんないんじゃんw

COMMENT

家賃の心構え

保険料、敷金のあたりは知らなかったので凄く役立ちそうです♬

ところで赤ずきんちゃん?、ぼちぼち懐かしくなってきたんですのーw

電話番号さらして、一番かけた人が忘年会無料招待、とかやれば効果バツグン!
そんなことよりNZの口座開くんですの(笑)

No title

私の借りてるアパートも今月が更新だったのですが、
通知書には書類には事務手数料と保険料しか記載されておらず、
契約書には新家賃1カ月分とあるので管理会社に確認すると
「更新料は大家さんのご好意でナシです」と言われました。
特に何の交渉もしてなかったのに、大変ありがたかったです。
できるだけ長く住んで恩返ししなきゃと思った次第です。
築年数や造りは古いけれど管理はマメだし、ヤリ手大家さんなのですねw

ささやかながら

今のところ、アパートの方だけはマメに交渉して来る方は
いましたね、更新の時期に。
ただ、なんだかんだで10年以上入居して下さっているので、
まあ、それもアリかなと・・・

賃貸経営には余裕度が無いと色々つらいですね・・・^^;

No title

これを見て、自分が過去家賃を減額の請求の要求を
されたときに、色々策をとっていれば良かったと思いました。
実際は、現在、私自身海外にいるため、対応できなく、
賃貸管理会社からの報告のみでしたが、彼らがどのような
対応をとったのかは謎です。

あまり信用できない管理会社なので、
粘ってくれたとは思えないんですけどね。。。

鍵交換、してしまいたい。更に移動分の費用を損害賠償請求したい妄想。、。


滞納者に対してもあくまでも敬語で接しなければならない現実に心が折れそうです。。。
家賃交渉電話、テナントに多いらしいですね。

書いていいのかわかりませんが「数年後に大家と繋がる」なんて謳い文句のサイトが情報売り出したりなんて余計な心配をする日々です。

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