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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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そんなことより目先の金です

広告バナーその1
え?この広告、、そこそこ反響あるってマジですか?ww

こんにちは

さて、今日から10月です。
銀行の半期の決算期も過ぎ、早速、「また融資条件を変更するよ」なんて言ってる金融機関もあるので今の融資ジャブジャブ状態、、いつまで続くのか疑問です。。

そんな融資条件の変更で思い出すのが例の某金利が高いサラリーマンの味方銀行。(実名上げると法務部から削除依頼がくるのでもはやこういう表現しか出来なくなりましたw)

ご存知の方もいらっしゃるかと思いますが昔は普通のテナントビル購入用の融資をしていた時期があったんです。。

今ではあまりに融資残高が不動産融資にトンガリ過ぎて、ビルどころか築古の軽量鉄骨・木造などのアパートでさえ厳しくなっちゃったし、年収の制限ハードルもちょっとずつ上がっちゃうしで段々敷居の高い存在になってきましたが・・・今思えばこの銀行も7~8年くらいまでは今なんかよりバラ色ジャブジャブ銀行だった記憶が残ってます。。。

ワタクシ、当時は利回りで回ってるレジ物件なんて面白くもなんともなかったので都内のRCで利回りが10%くらいあってもあまり興味が無くひたすらビル物件系の空ビルを業者間で転がしてました。

今では信じられませんが当時はテナントが入居しているより空テナントが多い方がお金になったんですよ。(いや、マジでw)

当然、エンド客なんて存在も知りませんでしたし、まさか当時、サラリーマン投資家さんがS○BCあたりでフルローン引っぱって物件を買い漁ってるなんてことも風の便り程度しか聞いたことが無いのであのままリーマンショックも無く好景気が続いていればこんなブログ書くことも無かったと思います。

さて、そんな非住居なビル物件。
一般の大家さんになんで融資をしてくれないかと言えば、これは賃料の変動が激しすぎて長期にわたっての家賃収入が保証されないことってのが問題になります。。

一般の居住用物件は需要と供給がそれなりにあるので店舗・事務所と違い「いくら家賃を下げても問い合わせすら来ない」と言うことは滅多にありません。

金融機関もここを見ていて「ま、この物件なら安定して家賃が入ってきますよね?」という認識の元、融資実行しているわけですが当時、こういうビル物件を購入していた不動産業者さんでこの手の売りビルを転売目的で買ってたところはリーマンショック時に一気に消えて行った記憶もまだ鮮明に残っているのでしばらくはこういう融資は出にくい・・・とそう考えていました。

しかし、最近テナント物件の賃貸賃料を定点観測していて気が付いたことなのですが、、
フリーレント物件がちょっとづつ減ってるんです。。

駅からちょっと離れた住宅街にあるような「これ、どう見てもテナントなんか入らねーだろ」って思ってた物件なんてフリーレントを1年(中目黒とかの比較的よさげなエリアでもですよw)なんてくっ付けていかに利回りを高く見せるかってことに執着していたことを考えると、今のフリーレント物件の減少、、、、

これってもしかして景気回復局面は近いと認識してもいいんじゃないかと思うんです。。。

しかしワタクシ、不動産屋なので新聞とか政府発表の景気判断なんて一切信用してません。(あれって一種のプロパガンダでしょw)

えぇ、、信じるのは自分の目のみ。。(他人の無責任な意見をウラも取らずに信じてるようじゃ金儲けなんか出来ないです)

ワタクシの場合、定点観測している繁華街のビルの空室がどんな店舗で埋まっていくかで景気判断してます。。(大昔にブログで書いた「キャバクラ指数」なんてのが最たる例ですw)

街中をダラダラ歩いてると日々、店舗や事務所が入れ替わってるんですがこれの種別をなんとなく思えておくだけで見えてくるんですがその中で「出店調査」をして出てくる店舗に出くわします。

彼らは店舗出店時に膨大は人員を割いて調査してますのでこのデーターはある程度信用できます。
そんな店舗が新たに出店してくるなんて場所はこれからオリンピックくらいまでは土地の値段も上がるんじゃないかと思います。

そういう場所ってのは言うまでもなく金が集まります。
人は金の集まるところに住みたがる習性があるので(雇用はそういうところから生まれるものです)このデーターは後日居住系の物件でも生かせるのですがそんなことより目先の金ですw。

非居住系物件は現在、一般の人向けにはなかなか融資が出ないのでこういう物件は融資さえ付けば都内23区であっても比較的高利回りで手に入ります。本来であればそういう利回り的な見方でなくキャピタル狙いの方が非住居物件は儲かるんですがそこまで気の長いこと言ってると将来どうなっちゃうかわかりません。(だって今の景気回復って話、、政府主導で好き勝手に絵を描いてるようにしか見えないんですもんw)

昨日のブログで書いたビル物件などはまさにそういう事例なのでどうしても欲しいのですが、もし居住系以外にも融資が引けるって方はとにかく路地裏でもいいから駅から3分以内の売りビルなんてのが出てきたら要チェックです。(新宿、渋谷、港、千代田、中央区のいわゆる都心五区でも小規模なビル物件が最近ちらほら売りに出てるのでチャンスです。。)

ただ注意欲しいのはこれら非住居物件は一度空室になると需要が無い限りいくら賃料を下げても埋まらないってことです。(だから銀行もビビッて金貸してくれないんですね)

住居物件では遠隔地運営も出来ますがこればっかりは住み慣れた地元でやってください。。

住居系でもこういうフリーレント物件が少なってきたら賃料の上げ時、、なんですがさすがに住居系はいささか供給が過剰すぎるので今後も勝ち組負け組に大きくわかれるとは思います。

「都内じゃもう買えそうな物件無いしなー。。。」って思う前にこんな選択肢もあるってこと、、時々思い出してみてください。。

銀行だっていつまた非住居系の融資を再開するかわからないですよw。。。。。







なお、ワタクシは定点観測にファーストフード店と飲食のチェーン店、美容室などを使ってます。。。。(どう使うかはノウハウなので秘密ですww)


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そこから先は有料商材にするんじゃんw

COMMENT

今回の非住居系

もピンポイントで為になりました。


国の景気判断も同感です。

今日ちょうど日銀短観出ましたけど、ニュースだけ聞いてると
「良い」が「悪い」より多かった、しか言わないので
勘違いしてる人少なくないと思いますが、真ん中の選択肢が
「さほどよくない」
っていうんですから、これ知った時はコケました。

こちらの関係各位には釈迦に説法でしょうけど…。

良記事

ビル・・・投資額でかすぎて手を出しづらいですが、本当は
これを暴落時に買って寝かせられる人が一番強いのでしょうね。

そういえば、うちの近所でもビル壊して建て直していました。
随分と街の建物も入れ替わってきているような・・・

No title

ビルですか・・・経営難易度高そうですね。
1棟マンションの経営がある程度軌道に乗ったら、
考えていきたいと思います。

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