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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


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100回生まれ変わってもカモはカモなんです。。。

 ■旅団長閣下トリビア■
banner赤ずきん
畏れ多くも閣下に於かれましては、今日のブログも金曜日にまとめて書いてらっしゃるんですのw(だって土曜はゆっくり休みたいしw)

こんにちは

今日は土曜日なので手短に。。。

昨日は
「実需と投資では利回りの目線が全く違う」あたりで話が終わりましたが本日は

「新築投資区分マンションを買ってしまうとずっと業者の養分になっちゃうんですよ」ってあたりを掘り下げてみます。

巷では「今、不動産投資をしないヤツなんてバカだ」くらい言われているそうですが、たぶんそういう事言ってるやつってそういう風に言わないとてめーが儲からない、、からだと思います。

よくある話で、
「自分の持ってる土地の隣が売りに出たら通わず買え!」ってうやつと同じで
これも想像するに元々はその土地を売りたい隣地の人が流行らせた話じゃないかとww。。。

さて、
我々不動産業者側から「私、実は不動産投資やってまして新築投資区分マンションを持ってます」って言われるとどう思うかと言えば・・・

まず間違いなく「不動産投資ド素人」と見ます。(節税目的っぽく現金でサクサク買い漁っている人でも不動産は素人と見ますのでご注意くださいw)

不動産屋に絶対言ってはいけないフレーズである「私、不動産初心者なんです」って言葉を吐くに等しい行為ですから間違っても「新築投資区分をアパートマンションローンで買いました」なんてドヤ顔して言っちゃいけません。

ちなみにそんなこと聞いた不動産屋さん、一旦、席を座り直してこう考えるはずです。。。



「じゃ、今よりはマシな物件紹介しますからそれに買い替えましょう」と言いつつ積算重視風な想定利回りだけはクソ高い物件を紹介しちゃおうっとww。。。。(要するに100回生まれ変わってもカモはカモなんです。。。)

と言うことでまず結論から先に書きますが
不動産投資初心者の人ってのは丸腰で乗り込むとこれらの業者さんに捕まってもう一度撃墜されるのがオチです。(少々、辛辣ですが事実なので遠慮なく書かせていただきます・・)

初めて会った業者さんにいきなり自分の持ち物件とか年収・家族構成を晒しちゃってる人もこのタイプが多いのですが不動産屋は善人であるほうが珍しいのに「ちゃんと書かないといい物件出せませんよ」って言われて素直に書いちゃう時点で不動産投資に向いていないとご理解ください。(その業者がどういう営業スタイルなのかを見極めてからで遅くないですよ)

だってあれですよ。
利回り5%の物件を「資産運用」なんて言って買っちゃうんですからそんな人から見たら地方の10%RCフルローン物件(ただしあくまでも想定利回りですw)なんて見たら売ってくれた不動産屋さんが神様に見えちゃうんじゃないでしょうか?(ま、ある意味死ねるって意味では仏様かもしれませんがw)

不動産初心者に対して出す物件と非素人に対して出す物件って全く違いますからたった一言でも「素人」とわかるようなフレーズが飛び出すと不動産屋は仲介手数料欲しさにさっさとその「素人」を沈めに掛かりますので充分に気を付けないといけません。

えぇ、、区分買ってるうちはまだ3000万程度の借金で済む話だったのがいつの間にか社会属性だけで3億の借金を背負わされた挙句、売却時に得られたはずのCFを指値幅分ガッツリ食われて何のための不動産投資だかわからなくなるタイプがこれらの人です。。(少なくとも不動産屋はそう見ます)

不動産投資で「毎月手出しいくら」なんてのはそもそも投資とは呼びません。(団信を考慮した積立保険みたいなものです)

例を挙げると
大体、一般の不動産投資家さんは仮に1億の物件を買ったとして家賃収入1000万/年としたら
元本返済
金利支払い
物件維持諸経費
賃貸営業費(仲介料や広告料など)
原状回復費用
税金

などを全部支払った純粋な手残りで最低20%から30%くらいの収入は確保してます。
純粋な手残りがこれ以下であればなにかの弾みで破たんするリスクがつきまとう物件を保有している可能性が高いです。

素人投資家の卵みたいな人に対して、不動産屋は余計なことを言わず容赦なく売ろうとしますのでこの数字の関係についてはまず理解してから不動産屋と対峙してください。

それともう一つ。。
不動産投資物件の賃料ですが
例えこれから期待感いっぱいの「アベノミクス」「オリンピック景気(ホントに来るのか?w)」などで賃料相場が上がるというのはあまり期待しないでください。

居住系の家賃ってのは下げるのは簡単ですが上げるのはいくら好景気になろうとも難しいんです。。

世の大家さんはそんなの期待しないで己のリノベ技術を磨き差別化を図って賃料アップのための努力を日々勉強しながらやってのが現状だってことご理解ください。

あと、不動産の価格は銀行融資の都合で高止まりしても供給過剰な時代がどんどん進む賃貸業界から見ると家賃収入から全部の経費を差っ引いた手残り幅は確実に減少します。

そこまで見越して物件を買わないと「最後の出口戦略時」にマイナス収支でフィニッシュになる可能性が高くなります。

だからこそせめて「今買った物件は最低でも買った値段で売れるのか?」ってのを年中考えながら保有するくらいじゃないとダメなんです。

こんな不動産投資の世界です。
それでも果敢にチャレンジしたいって人は後を絶たないと思いますがそんな方に向けて一言言わせてください。

不動産投資の本髄は
なんとなく入ってくる毎月の賃料で儲かってる気分になるには理解出来ますが、実は最後の売却時まで利益の確定は無いってことです。かつみんさんが先日いいこと言ってたので早速パクらせていただきますw)

そこまで想定して物件提供してこない不動産屋さんが多い昨今。。(たぶん知らないか考えたことも無いから提供出来ないんじゃないかと思いますがw)

自分の身は自分で守るくらいの決意が無いと結局また「カモ」にされちゃうのが投資の世界です。。(この仕組みを理解しないと何回でもカモにされちゃうんです)

こんな人いませんか。
ロバキヨの本読んで不動産投資目覚めたけど新築区分買っちゃったって人。。。


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んー、、今日はオチがイマイチ残念な感じがするんじゃんw

COMMENT

結構居ると思います。

販売物件価格は、繰り返し中古物件で販売されていくに従い値下がりしていくのは世の理。売主側も魅力的物件でないから売り、出口でスケベ根性読まれ投資に満たないんですね。

良毒

そういえば、以前まったく別ジャンルの投資系っぽい人に
お会いしたことがあるのですが、その方のお知り合いでも
公務員属性を目いっぱい使って新築区分を幾つか買い、
音信不通になった人がいたそうで。

「不動産っておっかないね」なんて言っていましたが、
利回りだけ見たら魅力的に見えてしまうのでしょうね。
しかも、入ってくる金額も大きいし。

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