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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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平たく言えばお礼参りです。。。

 ■旅団長閣下トリビア■
banner赤ずきん
畏れ多くも閣下に於かれましては、昨日緊急発表された肉欲団解散の報に接し、「とか言ってまた名前変えて再スタートすんじゃねーの?ww」と仰せなんですのw(え?マジで解散なの?そんな、、、)

こんにちは

先週からうちの社長が長期旅行中という影響もあり、会社に掛かってくる電話を一手に引き受けてます。

うちの会社になんか大して電話なんか掛かって来ないだろうとある意味舐めて掛かってたのですが、、うちの会社でも結構電話掛かってくるもんなんですね。。。w

ワタクシ、普段は営業で外に出てることが多いので知りませんでしたが携帯に会社の電話を転送すると番号表示しかしてくれない関係で自分向けの着信なのか会社向けの着信なのかさっぱり区別がつかずに面倒な思いを強いられていますw。

さて、
そんな転送電話を受けてるワタクシですがここのところ毎日のように掛かってくる電話があります。。

「老後の対策は万全ですかー?」

「年金なんてもうアテに出来ませんよー!」

「自分の老後は自分で守る時代なんですよー!」

「月々の手出しはたったの1万円程度ですよー!」

「消費税も上がっちゃうから買うなら今しかないですよー!」


で、
「近所を回っているので挨拶だけでもさせて貰えませんか?」

とグチグチグチグチ・・・。

昔会社で区分の物件をたくさん買い込んでた時期があるのですがその時の名簿がいまだに出回っているのかこの手の新築区分レジの営業電話が最近またすごいんです。。(ってか引っ越しして電話番号が変わったのになんで掛かって来るんだよ、、、と)

ちょっと前なら
「あ?オマエら不動産業者相手にこんなくだらねー電話してくんじゃねーよ!!」くらい言い返していたのですが外回り中でお客さんが目の前に座ってるときにそんな暴言吐けません。。。(怖い人だと勘違いされちゃいますw)

「ちょっと今、忙しいので切りますね」
と小さな声で切るのですが、こういう切り方するともう大変。。。

「あ?てめーなに電話切ってんだよ!!!」とリダイヤルしてきて凄むんですwww

何度切ってもしつこくリダイヤルしてくるこの手法。。
確か改正された訪問販売法で禁止されていませんでしたっけ?

そんなしつこい営業電話。。
お客さんの前で怒鳴るわけにもいかずほぼノーガードの状態でボコボコにされるのってとてもつらいものがあります。。。(転送掛けてるから携帯の電源も切れねーしww)

本ブログは基本的に不動産投資の初心者向けに書いてるブログでは無いので今さらここで「新築区分投資マンション」のことに触れるのもかっこ悪い話ですが、

こういう輩から電話が掛かってくることを鑑みて、日頃の謝恩の意味も込めて(平たく言えばお礼参りですw)本日はこの「新築区分投資マンション」というものがどういうものなのか?を

「新築区分投資マンション」で検索された時に引っ掛かりやすいように書いてみたいと思います。(たぶん検索では「新築 区分 投資 マンション 儲かる」とかで検索されてくるでしょうからこの文字列をさくさん散りばめて書きますw)

このタイプの不動産投資が儲かるか否か?ですが、、

儲かるどころかほとんどの人が「35年の罰ゲーム」になります。。。(ま、そりゃそうーだw)

このブログで以前に書いた「業者完成系新築一棟アパート」と似てる話なのですが新築区分投資マンションも新築時に業者マージンが20%ほど乗ってます。

不動産物件は新築でも買った瞬間(正確には保存登記した瞬間)に中古物件となりますので若干、語弊はありますが買った瞬間に20%下落するものだと思い込んでいただいて結構です。(金銭的・物理的に買った瞬間に再販出来ないでしょうからw)

それを頭金なしの35年ローンで買うとどうなるか?
ま、これはワタクシが身を持って経験しましたが2400万で買った新築区分投資マンションは20数年経った現在、
300万の価値しかありませんwwww

人に貸して家賃収入でどうたらこうたらとウチの親父は営業マンに唆されて買ったわけですが金利と元本返済は一度も家賃を下回ることなく物件価値だけが下落してしまいました。

しかも区分ですから一棟物件とは違い、管理費と修繕積立金が毎月掛かります。
最近はこれの負担を少なく見せようとありえない修繕積立金(月3000円でどうやって大規模修繕費用が貯まるんだよとw)にして見せかけのCFだけは回るように設定していますがそれでも表面利回りなんざ、いいとこ5%程度でしょう。。

表面利回り5%で投資物件と言われてもワタクシにはなにかの罰ゲームとしか見えませんがそれでも飛ぶように売れていくようです。

なぜか?
おそらくそれは「団信保険」の存在でしょう。。。
団信保険に加入して物件を買うことが多い、この「新築区分投資マンション」ですが団信に加入しておけば債務者が不慮の出来事で死んでしまった際、融資金額全額の返済が免除になるので営業マンのセールストークである「将来の保険替わり」になり得ます。。

しかし団信って必ず適用されるわけじゃありません。(保険屋はこういう時住んでるエリアの病院からカルテを集めてチェックいれて告知事項違反を探しますw)

また団信を使うような事態になる人は稀でほとんどの場合、返済が変わることなくずっと保有し続ける羽目になります。。。(人間、、そうそう簡単に死ねるものではありませんからw)

で、実際に物件を保有すると販社は「楽ちんサブリース」を提案して来ます。
忙しいサラリーマン生活ですから賃貸管理などの手間も掛からずチャリンチャリン・・・って話でしょうけど、ちょっと待ってください。。

不動産投資ってのは新築時が一番貸しやすく一番家賃が取れるんです。
しかも新築時に入居する属性の人ってのは基本的に滞納属性では無いので自力で管理(管理することなんか無いですけどw)してても全く手間が掛かりません。。

その時点でサブリース契約なんかしちゃったら・・・それこそいつも言ってる「業者の養分」です。

実際に賃貸に出してみると最初は業者が設定したムリ目の賃料でも埋まるかもしれませんが(表面利回りを高く見せるためだと思いますけどフリーレント、敷金礼金ゼロゼロなんかで募集すると水商売系の人ばっかり申し込みが入るのでサブリースが必要なのかもしれませんねw)その賃料は次の人が入居する際に下落する可能性があります。

さらに一度退去になれば空室になった部屋を原状回復しないと貸せませんからその費用も掛かります。
新築で買ってますから二度目くらいは適当に掃除しておけば安く上がるかもしれませんがこの手の物件、、
10年経過したくらいから「ひと昔前の装備」になります。

デベさんは日夜、新築区分投資マンション用地を探してはせっせと建築して分譲しています。当然、今の物件のエリアと賃貸需要が被る可能性もあります。

新築VS築10年では築10年の方は必ず賃料を下げて募集する羽目になります。

しかし、35年で組んだそこそこの金利で組んだローンです。
10年程度で元本がさほど減ってるわけもありません。。(すなわち返済金額はほぼ横ばいです)

新築当時に表面利回り5%で買った物件です。。
当初に手出しは1万円程度と言われて信じちゃった買主さん、、きっとその頃には持ち出し金額も増えていることでしょう。。

こうやって書いてると高所得のサラリーマンならこういう物件を持ってれば税金対策になるじゃんって言われそうですが、今の税制ではそれほど期待は出来ません。。

そして15年くらい経過してくると今度はその販売リスト(通称カモリスト)を見た「ブツアゲ業者」から「オタクの区分マンション売りませんか?」の電話が掛かり始めます。

「え?なんで私がこの物件持ってるの知ってるの?」と聞くと「謄本を上げて調べてます」なんて言われるんじゃないかと思いますがさにあらず。。

大体、これらの販売リストは名簿化されて出回りその名簿を見てローラー作戦で片っ端二束三文な価格で買い取られその業者に転売されて物件は市場に出回り続けます。。(え?「なんでそう言い切れるかって?」・・・・そりゃあなた、、やってるやつ知ってるからですよw)

うちの会社に掛かってくる営業電話もきっとそういうカモリストに名前が残っていんでしょう。。
「こいつは新築区分投資マンションを過去に買ったことある間抜けなカモだ」くらいに思われているのでワタクシがちょっと変な言い方で断るととても強硬な営業手法で威嚇してくるんですね。。。

一応不動産投資物件の仲介という生業なので言わせていただきますが、
利回り5%ってのは実需での利回りであって(実需の場合、利回りじゃ見ませんけどw)15年後くらい経過したこれら区分投資マンションはいいとこ10%くらいの利回りでないと取引できません。。(部屋が思惟避ければ小さいほどその傾向が強いです)

実需と投資では利回りの目線が全く違うので今日のところはまずこの辺をご理解してください。。


今日もダラダラと長くなってしまいましたので明日は続きとして
「新築投資区分マンションを買ってしまうとずっと業者の養分になっちゃうんですよ」ってあたりの話を書きます。


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明日頑張って更新するからポチっておいて欲しいんじゃんw


COMMENT

No title

私のところにも週1ぐらいでかかってきます。
いつのデータが載っている名簿か知る由もありませんが、たぶん高属性時代のものだと思われます。
「私も不動産やってんだけどぉ、いつの名簿掴まされてるの?」
と言うとすぐに切ってくれました。
そして即着拒。

心に余裕ができたら、一度話しに乗ってみるフリをして潜入捜査してみたい気持ちもありますが、今はそんな気分ではなく。

毎日、電話がかかってくるのを期待していますが、待っているのはこの電話じゃないんです。

No title

新築区分マンションですか、

いつか、節税対策で現金で

買えたらいいな。

No title

「新築区分投資マンション」は結構知ってるつもりでしたが、こんなコアな話は初めてでした。
明日も楽しみです。
それから前後になりましたが昨日の話も、今丁度非常に役立ちタイミングだったのでいと嬉しです。
明日また別件ですが内覧行ってきます。

良毒

どんな名簿なのか聞いたことありますが、「エリートサラリーマン名簿」
だそうです。なんの罰ゲームかと・・・(・∀・;)

みっともねぇから削除してくれって言いました。^^;
心なしか電話が減った気が・・・

質問です

新築区分投資マンションか新築区分普通マンションかどうかって見分けにはどうすればいいのでしょうか?

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