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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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昨日の続き。。。

 ■旅団長閣下トリビア■
banner赤ずきん
畏れ多くも閣下に於かれましては、モールスネタ以降、誰もトリビアに触れてくれないので少々お怒りなんですのw

こんにちは

昨日はあれから打ち合わせが立込んでしまい最後まで書けませんでしたので今日はその続きです。

物件探しをする際、妙な物件を掴まされないようにするには考えないといけないことがたくさんあるんですが、昨日書いた
「それら転売業者と限りなく近い条件で商談を持ちかける」というのはその作戦の一つです。

言うまでも無く収益物件を買うにあたりライバルになるのは他の投資家ですがその中には「転売業者」も含まれます。

この「転売業者」は一般の投資家さんの天敵です。
例えるなら回転寿しで自分より右側に座り回ってくる寿司を上流で取っちゃうようなものですから常に彼らと同じフィールドで物件を探してるってことをまず理解してください。

さて、
そんな彼ら転売業者は他の投資家と違って利回りで儲けようなんで気の長いことは考えていません。

えぇ、、キャピタルゲイン命ですから
売値―仕入れ値=利益の利益が無いと物件を買いません。
しかもこの利益を得るための労力を極力掛けたくないですからパワーゲームを仕掛けます。

転売業者の奥の手は昨日も書いた以下の通り
①融資特約を付けない
②瑕疵担保責任を売主に要求しない
③仲介手数料を倍額積んでくる

おまけで
④売却時に仲介してくれた業者に専任媒介を出せる


④はさておき、一般の投資家でこの①~③が出来る人は少ないはずですが(特に①はなかなかシビれますw)無理やりでも出来ることと言えば②と③くらいでしょう。

そして彼らはもう一つ作戦を企てます。
それは人海戦術を駆使してしらみつぶしに全国の仲介さんに直接コンタクトを取りブツアゲする戦術です(これも一般の投資家さんには出来ない話でしょうw)

どうやってブツアゲ電話してるかのノウハウはここでは書けませんが(また抗議のメールが飛んできますw)彼らはありとあらゆる人脈を駆使して火の無い話から売り物件に具現化させて買い取り転売を繰り返しています。(ホントの川上物件ってのはこういうところにあります)

ここまで書くと、「やっぱ、買い取り業者と同じテーブルで戦っているうちは川上物件なんて買えっこねーじゃん」って思うかもしれませんがそんなことありません。

一般の投資家に出来て買い取り業者に出来ないことだってあるんです。。

なんてもったいぶる話でも無いのでサッサと書いてしまいますがそれは買うか買わないかの「決断力」です。

買い取り業者は各営業マンが全国に飛び散って買えそうな物件を集めてきますが彼らが仕入れるまでには「社内稟議」というハードルがいくつも待ち構えています。

ワタクシも経験がありますが自分では「これなら楽勝で売り逃げ出来るじゃんw」と思ってても上司によっては「オマエ、この物件仕入れるのはいいけど○○と○○の問題はどうやって解決すんだよ」とチャチャを入れてくるやつがいたり担当の知識不足で「もっと調査してからじゃないと稟議書にハンコ押せないぞ」とか言われてスピード勝負なのになかなか稟議が通らずに仲介から「まだ稟議通らないの?」とバカにされてるやつをよく見かけます。

そうなんです。
営業マンがいかに優れていても最終的に財布を握るのはこの営業マンではないので買ってもいいよって上司からOKが出るまでそれなりに時間が掛かるんです。。(参考までに某ファイナンス系転売業者は稟議書のハンコが20個必要だそうですw)

その点、一般投資家さんは決済権限がほぼ自分にありますから自分が気に入って買えそうならその場で買い付けを入れることだって可能です。

仲介はこういうスピード感のあるやつが大好きですから(あ、ちゃんと融資の算段が出来てての話ですよww)「あ、私は買うか買わないかの決断が速いですよ」と思わせておけば「転売業者の稟議を待つよりこいつに売っちゃった方が早いじゃん」って思って貰えるかもしれません。

おわかりですか?
昨日書いたブツ元さんはこういう直の客が大好きなんですww(だって両手だしw))


さらに言えば、彼ら転売業者はキャピタルゲインを得るために安く仕入れないといけません。

しかし一般の投資家は利回りで収益を得るので買う時に多少高くても大丈夫ですから

「じゃあ、その業者の買い付けの金額にいくらか上乗せしますのでこっちに売ってください。。え?瑕疵担保特約?そんなの無しでいいですよ。。あと仲手についても私、臨機応変に対応させていただきますよ。。。」

とでも言っておけば仲介の心がグラつくかもしてません。(実際にこの手法で並み居る仲介をバッタバッタとなぎ倒して買ってる素人大家さんがいらっしゃいますw)

ただし、融資特約の部分だけは無しってわけにはいきません。(実際やるととても痺れますよw)

そういう時はこう言いましょう。
「融資特約無しでもいいんですけど銀行に話すとき、売買契約書に融資特約付けないと正式稟議してもらえないんです。。」と。。。(こういうセリフは顔色変えずに言うのが吉です)


えーっと、、、

強引に結論付けてしまいますが、
良質な収益物件(儲かる、空室にならない、現金化しやすい)って物件は残念ながら不動産投資をやりたいって人の人数分は存在しません。

他人より運が良いか、やり方が上手かのどちらかでも無いとそう言う物件にはなかなか巡り会えず結局、どこかに妥協点を見出して買ってるんじゃないかと思います。

今日書いたやり方もやり方を間違えなければそこそこ良い物件に巡り会えるのでなんとなく出来そうなことから試してみてください。


大事なことなので二度言いますが
不動産投資をやりたいって思ってる人の人数分は良質な物件なんてありませんよ。。。



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お、最後はうまくまとまったんじゃんw


COMMENT

やっぱり

皆さんトリビアには触れなかったんだ。w

融資特約なし・・・やはり漢ならそれ1本で勝負、って
言えるようになりたい・・・

No title

参考になりました!
個人はスピードが命というのが特に。
それと、物件を購入するにあたって、
誰がライバルになるのかというのは、意識すべきですね。

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