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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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二度目の取引。。。

 ■旅団長閣下トリビア■
banner赤ずきん
畏れ多くも閣下に於かれましては・・・ってネタ考えるだけで30分も掛かるので早くもこれやめたがっておいでなんですのw

こんにちは

先日のブログで予定していた「両手、片手で決まる良い物件の流れ方」のお話。。

ブログポチを見ると結構興味がある人が多そうなのでもったいぶらずに書いてみます。

言うまでもなく両手、片手ってのは仲介さんの仲介手数料のことですが
両手・・・売り主、買い主両方から手数料がいただける非常にありがたいパターン
片手・・・どちらか一方からしか手数料が取れないパターン

で考えると物件のタイプも変わってしまうものです。

ま、仲介さんはこの手数料でメシ食ってるわけですから一度の取引でたくさん手数料をゲットしたいっていうのは自然の流れ。。しかし、この仲介さんの動き方で買う側から見ていい物件になるか良くない物件になるか分かれてしまうのは仕方ない話なんですがw。


で、売り物件をお客さんから預かった際、必ずブツ元の業者はこう考えます。。

「出来ることなら直接お客さんを見つけて両手手数料にしたいな・・・。」

しかし売り主さんからは「出来るだけ高く売ってくれ」と頼まれることがほとんどですのでそんな都合よく「高く」買ってくれるお客さんを自力で見つけるのは結構難しいものです。

そこで悪い仲介さんはこう考えます。

「売主さんにいろいろネガティブなこと言ってそもそもの売値を低く設定しちゃえば両手仲介に持ち込めるんじゃね?」

ここでいう良い物件と言うのは割安感がある物件を指しているのですがこういう仲介さんに当たると
売主・・・不当に安く売られる
買主・・・思いがけず安く買える

なんてことになります。

もちろん仲介さんによっては客付け側の片手手数料でも価格交渉を熱心にやってくれる人もいますが正直1000万円くらい価格が違っても仲介のフィーの差は30万ちょいですのでどちらかと言えば成約する方を優先させる人の方が多いですw。(適当なところで妥協させられちゃいますw)

実はこれ、、よくある話で、ひどい時はさほど指値もしない買い付けより両手手数料が取れる鬼差しの買い付けを優先させて通しちゃうなんてひどいことやる仲介さんだっているんですw。

さらっと書きましたが、要するにブツ元さん直接であれば物件を安く買える可能性があるってことです。

しかし、そう聞くと猫も杓子もブツ元調べて「元付けに飛び込めば安く買える」と勘違いしちゃいそうなので書きますが、実はこれ、物件によってはそうもいかないんです。

仲介さんは一度の取引でたくさん手数料が欲しいって書きましたがこれが二度の取引になればさらに仲介手数料が多く貰えます。

えぇ、、仲介さん、一度別の業者に抱かせてもう一度専任仲介をゲットすればもう一度仲介手数料を貰えるチャンスが舞い込んでくるんです。。(これを仲手の往復ビンタと言います)

どういう物件かと言えば売り出し価格がマーケット価格より遥かに下回っていて一度業者が買って転売してもまだエンド客の融資が追いつくってパターンです。。。

そういう物件は一般のお客さんにいきなり出回ることはないのですが(仲介さんだって物件を見ていろいろ作戦考えますからw)時々、そういう物件でもさらっと一般客の前に出てくることがあるんです。

一番多いのが値付け間違い。。(なーんだって思うかもしんないけど結構あるんですよ。。これww)

売買の経験が少ない管理系中心の仲介さんで多いのですがこの手の仲介さんに物件査定を依頼すると案外こういうポカをやらかして両手狙い(このスキルで図々しいですw)を目論む人いるんです。。

次にあるのが仲介手数料の他に別の名目でお金もらえるなら出してやってもいいよってパターン。。

なぜ一般の客の物件を紹介せずに業者に物件を出したがるのかと言えば
①業者には融資特約がない
②手数料の他に企画料・業務委託手数料と言う名のフィーが別に貰える
③いちいち瑕疵担保特約を付けなくても買ってくれる

などの理由があるからなのですがこれ以外にもう一つ美味しいのが繰り返しになるけど

④再販時にもう一度専任で仲介が貰える
ってオマケ。。。(これが先ほど書いた「二度目の取引」ですw)

両手往復で12%の手数料になるなんてこともあるので査定時に妙に安い査定されて速攻で買い取り業者に買われて転がされて、、、、なんて酷い目に遭わないようまず売りたいって人は売買契約時に契約書を見て仲介業者が何社入るかを確認していただけるとよろしいかと思います。(契約書の業者欄右側がバッサリ斜線引いてあったら要注意ですw)

さて、今度は買う側のお話です。
両手仲介持ち込む方が有利な条件で買えるということがわかった時点で次にやることは
「それら転売業者と限りなく近い条件で商談を持ちかける」ってやつです。

この話、書き出すと長くなるので明日続きを書きますが業者さんと非業者さんの違いで出してもらえる物件が違うってのが今日の答えの一部です。

と言うことで明日に続きます。。
(今日はこれから打ち合わせが続くのでごめんなさい。。)



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結局、もったいぶって書いてるじゃんw

COMMENT

明日も楽しみです

「転売屋に一度抱かせて往復ビンタ」ってやつ、何気に早速
説明頂き嬉しいです。

そもそも今回「転売屋に~」ってだけでしか検索かけて
ませんでした。

今回の「仲手の往復ビンタ」と、さらには「往復ビンタ」で
検索かけたらちゃんと説明されてた過去ログ出てきました。
調査不足でした。
お手数おかけしました。m(_ _)m

いずれにしろ過去ログは読んでた方が有益なので、やっぱり
頭から読もうと思いました。

違い

瑕疵担保と転売の可否ですかね、違いって。
私の場合は退去交渉失敗した区分、とかが良いのかな・・・

No title

実は転売した物件が、転売に転売を重ねた物件ってことも
あるんですね・・・不動産売買は、やはり闇が多いですね。

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