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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
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友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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いい物件を出せる仲介さん。。。

 ■旅団長閣下トリビア■
banner赤ずきん
畏れ多くも閣下に於かれましては「二郎以外のラーメンは食わねーよw」とか言いながら実は三田製麺所のつけ麺(三田盛り付)が大のご贔屓らしいんですのw

こんにちは

連休の谷間ですっかりやる気のないワタクシですが、、、今日も更新します。

さて、先週のブログで「信頼できる仲介さん」 「いい物件を出せる仲介さん」は違うと書きましたが本日は「じゃあ良い物件出せる仲介さんってどんなのよ?」ってあたりをチクチクと書いてみます。

不動産投資に於いて良い物件を定義するとすれば・・・すごく大雑把になりますが、、
①買っても損しない(出口戦略のところまで考慮して)
②買ってからややこしいアクシデントが起こらない(建物、人間関係すべてを含むw)

を満たしていればまず失敗することは無いんじゃないかと思います。

ただ①も②も満たす項目を考えるととても膨大な項目があります。(しかも不動産の物件は同じものが二つとないのも悩ましい要素ですw)

と言っても収益物件では賃貸部屋が安定して埋まり滞納が無く(賃料収入の安定)と想定外の修繕などがなく(支出の安定)、かつ、売る時に大幅値引きすることなく売れればいいわけですからちょっと経験ある仲介さんであればいちいち収支表を組まなくてもなんとなく物件資料を見れば頭の中でそれらの膨大なチェック項目を掘り起こさなくても理解出来ちゃう人は多いです。

良い物件があってもお客さんに出すタイミングが遅いと他の仲介さんに取られてしまうのでこういう検証が早く出来る人ってのはいい物件を出せる確率がとても高いです。まずこれが一つ目の要素になります。。(要するに物件の目利きが早いってことですw)


次にこれらの良い物件を見つけたとき、お客さんに情報を出すわけですが「いい物件を出す仲介さん」ってのは闇雲なじゅうたん爆撃的に物件を撒きません。。

逆説的ですがお客さんから見て「あ、この仲介さんってこっちのニーズを把握して物件を送って来るじゃんw」って思う仲介さんっていませんか?

ニーズを把握して物件を送れるってことは少なくてもお客さんの属性とかニーズを把握してパッと買って貰えると確信しているからこそ出来る技です。こういうことが出来る仲介さんってのは物件を捌くスピードも速いので元付け仲介さんからも「あいつは決定力が段違いですごいな・・」と思って貰えるのでそういうやつには足の早い物件がたくさん集まりやすくなるんです。

元付けにしたらこういう仲介さんに物件を優先的に出す傾向があるので当然、「いい物件が集まりやすい」という構図になるわけなので・・・もうおわかりですよね?

そうなんです。
良い物件を出す仲介さんってのはお客さん側から見て「顧客の的確なツボを突いたような物件をピンポイントで送ることが出来るやつ」・・・です。これが二つ目の要素。。


さて、ここまで二つの要素を書いてみたわけですがこの要素を満たす仲介さん、、結構思いつきませんか?

カンのいい人ならもうお分かりだと思いますがこの要素を満たす仲介さんは
融資付けの滅法強い仲介さんです。

この手の仲介さんはお客さんの属性もどこの価格帯なら買うと熟知しているので「融資が出れば買う」という素人くさいお客さんに融資が付く物件を「この物件は良い物件です」と言って買わせてしまうということが出来るんです。(ちなみに素人くさいお客さんって単に不動産屋だから誰でもプロだと思い込むフシがあるので効果は絶大ですw)

しかも物件を出す元付け側も「なんでこの物件がいいんだかわからないけど・・ま、買うっていうんだからいいよね」と買わせてしまいあとは知りませんって売り方しても「別に俺の顧客が買うわけじゃねーしww」って感じで売ってしまいます。さらに言うとこういう物件でもキチンと融資を付けて売ってくれる仲介さんの存在はまさに地獄に仏・・・です。


あれ?おかしいですね。。

いつの間にか「いい物件」である二つの要素である
①買っても損しない(出口戦略のところまで考慮して)
②買ってからややこしいアクシデントが起こらない(建物、人間関係すべてを含むw)

がどこかに消え去っているの・・・わかりますか?

そこで最後の要素です。
ここをお読みの方で不動産投資自体を5年以上前からやってるって人は知っていると思いますが5年以上前にマーケットに流通していた物件って今より好条件で買えましたよね?

その時の状況と今の状況の違いがどこかだって理解していると思いますが仲介さんでもこの違いがわかってる人とわかってない人じゃ良い物件のモノサシが全然違います。

マーケット全体が高止まりしているここ3年くらいの時期しか知らない仲介さん、
良い物件が安く流通していた時の要素がほとんどわかりませんから今の時期の要素と比較が出来ません。

そうなると今の時期の中での「いい物件」、
例えるなら5年前は都内でも8%じゃ誰も買わなかった平成初期のRCレジなのに、「難ありだから今時あり得ない8%の利回りで出回ってる物件」を捕まえて「またとないお宝物件」とか言っちゃうんですwww(最近は都内でもそんな物件は無いので地方とかの賃貸需要すらない場所の物件でこれをやってるらしいですけどw)

と言うことで三つ目の要素は
「比較対象の引き出しが多いヤツ」、、、です。

しかし仮にも相手はプロの不動産屋ですから一般の不動産投資家さんがこれを見分けるのは至難の業じゃないかと思うかもしれませんが、、こんなの先週書いた「質問攻撃」で一発で看破出来ますのでご安心ください。。(本当のプロは質問された時点でちゃんと的確な答えを用意してるものですw)


え?
5年以上前の好条件で今は買えないんだからそんなの関係ない・・ですって?

いやいやww
そこがわかってないから今どきのこの手系の仲介さん、、、妙な物件出しても平気な顔していられるんですよww(知らぬが仏とも言いますw)

もちろん全部が全部だめってわけじゃありませんが(運のいい人はダメ物件買っても走りきれちゃいますからw)そういう妙な物件を掴まされる可能性が格段に高くなっちゃうんです。。。

投資はギャンブルではありませんからこういう可能性が上がるってのは問題です。
これをリスクと取るか取らないかは投資家個人の判断なので何も言いませんがそれすらよく理解してないで始めちゃう方が多いので(あとで「え?あの業者さんってそういう業者さんなんですか?」って聞かれてもワタクシ答えようがないです

これ以外の要素で「送られてくるメールの時間が午前2時」なんてヤツ。(オマエはいつ寝てんだよw)
こういうヤツは夜の営業も長けているので業者系のややこしい物件をよく出して来ます。

この「ややこしい物件」は一般の人が買うと加工次第ではお宝物件になる可能性が高いのでいろいろな仲介さんとメールでやり取りする機会が多い不動産投資家さん各位におかれましてはこういう部分のチェックもお忘れなく。。

で、最後にもう一度言いますがこの要素。。
会社単位では無く営業マン単位での話なので「あの仲介会社の営業は全員極悪なんだ」なんて断定しちゃダメです。

ホント、不動産物件は営業マン単位でブツアゲしてますのでここを勘違いしちゃうと良い物件が流れてくる水路を自分で塞いでしまうことにもなりかねませんよww

そんなわけで「いい物件を出せる仲介さんの条件」のお話。。。

ちょっと最後の方は端折って書いてますがこういう話、おもしろいですか?

おもしろいってことなら今度は「両手、片手で決まる良い物件の流れ方」なんて話を続編で書いてみようかと思います。



聞いてみたいって方は・・・・わかってますよね?
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↑ツーと言えばカーなんじゃんw


COMMENT

「両手、片手で決まる良い物件の流れ方」

ぽちくりました。是非聞いてみたいです。
ところで今日の話題は個人的にタイミングピッタリで超参考になりそうです。
それから、話変わりますが、「転売屋に一度抱かせて往復ビンタ」ってのがどこを探してもイマイチ意味が良く分からなかった(特に一度抱かせるという箇所)ので、なにか機会があれば載せて頂ければ嬉しいです。(ひょっとして公開はヤバい系でしょか?)
(一度転売屋に両手?で売って?また買い戻す??一般で言われる土地転がしとは違うような???)
そんなもん近所の不動産屋に聞け!とか言われそうですが、狼さんご本人に聞いた方が自分的に納得すると思いましたもので…。

残念ながら

私が探しているファミリー区分では中々そういう情報を
出してくれる人いないです・・・^^;

同じ1件なのでやっぱり1棟ものの方が扱い易いです
よね~^^;

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