プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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反響数と賃貸需要の関係。。。

banner赤ずきん
虫よけスプレー塗り過ぎてカラダが臭いんですのw

こんにちは

昨日のブログの冒頭で日時決定がしたと書いた「名古屋セミナー」。。
先日、名古屋大家塾の塾長様からその件で電話があったのですが正式に10月26日(日)に決まりました。。

その電話で塾長様から「わかってると思うけどセミナー内容は新ネタで(使い回しのネタ禁止ww)」と言い渡されたので今回も新ネタを仕込ませていただきます。。。(この前の狼セミナーで、持ってる新築ネタをほぼ全部吐き出してしまったのが悔やまれます)

で、今回の定員数は何人ですか?と聞いたのですがどうも今回のセミナーの箱も大きそうです。。(なんでも今度の箱は前回の名古屋セミナーよりさらに大きくなって150人収容できるらしいですw)

となると名古屋大家塾の塾生だけでは埋まりそうもないのでまたもや「狼旅団枠」を行使させていただきますw(いつものように塾長様からはそのように厳命されておりますw)

そんなわけで今回のワタクシのノルマは50人くらいになりますので名古屋までワタクシに会いに行ってやってもいいって方は10月26日を空けておいてください。(なお恒例の「塾長の前説時のイリュージョン(要するににいつもの大道芸w)」まるノコで人を真っ二つに斬ってくっつけるやつ(Team BOLOのアネゴが丸ノコ振り回すそうです)らしいですw)

さて、そんなわけで本日は木曜日。。
ここのところ売り出し物件の業務でてんやわんやなのですが今日の夜はお楽しみなことがあります。

例の狼旅団ブラジル支局長取り囲んでフルボッコ迎えての歓迎式典が今日の夜、目黒鳥貴族にて賑々しく開催されます。(きれいどころの募集を忘れていたので本日は「野郎だらけの不動産談義」に変更されましたw)


手ぶらでお会いするわけにもいかないので団員向けグッズを用意させていただきました
(狼旅団オフィシャル実印入りノートですw)

あ、そうそう、、
そういやこのノート、、前回の狼セミナーで配ったやつですが「予算の関係だか知らんけどやけに小さいノートだなww」と陰口を叩いていた方が多いと耳にしましたが、これにもちゃんと意味があるんですよ。

えぇ、、
最初からたくさんメモを取ろうとしないでちょっとずつ覚えていって欲しいって願いが込められているんですw。(覚えることが段々と増えてくごとに段々大きいノートになっていくんですw)

別に予算の都合で小さくなったわけじゃないので誤解なきようお願いします。。。


さて、
そんなわけで今日のブログは制限時間あと35分なので極めて急ピッチで書きます。(って相変わらず長い前置きですみません)

昨日のブログ記事で書いた「Aさんに紹介した不動産会社」ってのがありましたが・・・なんでしょう?

「その会社ってどこなんだよ?」ってお問い合わせが結構メールとかコメントで飛んできました。。(さすがにコメント欄に直球で「それって○○でしょww」って書き込んだのは反映させてませんw)

そんな未反映コメントが3つほど昨日のブログに並んでますが、、
その中で1人だけその3社をズバリ書き込んだ奴がいますw(しかも全部の会社の悪事をコト細かく列記した解説付きってアナタ一体、ナニモノですか?www)

で、昨日のFBの方でのコメントでありましたが
「紹介した業者をこのAさんが知らない段階で不勉強なだけであってどっちみち奈落の底に堕ちるのが遅いか早いかの違いだけでしょ(意味深ですw)」ってやつ。。(Bさま、、いつもベストなタイミングでの辛辣なコメントありがとうございますw)

ワタクシも思うのですが不動産投資で情報弱者になっちゃうとホント悲惨です。。。(突き落としたワタクシが言うのもなんですがw)

ワタクシが若かりし頃なんて今ほどインターネットも普及していなかったので不動産に関することはほぼ紙媒体と人づてで情報を収集していましたが今は机の前で大概の情報は入手できます。(wikiの存在が大きいです)

しかしその情報、今の時代と照らし合わせるとすべてが正しいことを言ってるわけじゃありません。

これ不思議とパターンがあるのですが不動産の情報を商材として売り出してる場合、セールスレターだけは鬼のように作り込んでますが中身はどうかっていうと、、ほとんどが過去の事例の焼き直しか最悪のケースだとどこかに書かれてた文章をそのままコピペしているものまであります。

それが正しければいいのですが数年前の情報じゃ今の不動産事情にマッチしてないものも多いです。

そんな情報を鵜呑みにして数千万~数億のお金を動かそうってんですからシャレになりません。(そういうのが暗闇の中、地雷原が埋まってるのに気が付かないで全力疾走してるって言ってるんです)

今回のAさんの話の中で出た話ですが
「俺様は勉強家だから賃貸需要だってネット上でデーターとしてあるのでいつもそれをチェックしてる」ってのがありました。(額面通り受け取れば「さすが勉強家ですね」って思います)

おそらくホームズさんあたりの賃貸需要グラフなんか見てそんなこと言ってるんじゃないかと思いますがあれを参考にするなら最初に考えておかないといけないことがあるんです。

ホームズさんはそもそも広告の反響をデータにしているので実際の成約事例はほぼ取れません。

広告の反響と実際の成約事例が等しければあのビッグデーターは活用出来るのですが広告反響は実際の賃貸需要とは別モノなので迂闊に信じると酷い目に遭うこともあるからです。

えぇ、、ワタクシも時々あのデーターを見てますがワタクシが実際に歩いて得たデーターと微妙に違うんです。。(ってかマス目デカ過ぎだってwww)

おわかりですか?
賃貸の場合、募集家賃と成約家賃が違うってくらいはわかると思いますが広告の反響ってのはそもそも「広告を通じてその広告を出した会社に来店させたい」って力が加わってるデーターなんです。

わかりやすく言うと
広告の反響数をたくさん取って成約率を上げたければ
狭い部屋でもなんでもいいから賃料表記を安く見せれば反響数って自由自在に上げることが出来るんです
。(こんなの来店率が命の客付け仲介さんの王道手段ですw)

実際のケースで検証するとこんな感じ。。
狭い部屋で客を釣って案内してみて「なんか思ったより部屋が狭いですね」と思わせて「予算をあと3000円プラスすると5畳洋間が7畳洋間(しかもロフト付き)なんて部屋もあるんですが、、、」と物件を振り替えるのが最近の仲介さんの手法ですw(これでお客さん、この仲介さんが親切ないい人に見えちゃうことでしょう)

あと、
例えばこんなことが出来ます。
自由が丘あたりの築浅レジ40㎡の賃料相場は約17万円。

17万で掲載しても広告の反響が薄いので半年間だけ賃料を13万で募集して(フリーレントみたいなもんです)半年後から賃料を元の17万に戻すって契約でやれば広告上、13万円表記で募集が可能になります。

えぇ、、自由が丘で築浅RCレジ40㎡が13万円なら広告の反響は凄まじいものになるでしょう。。(ある意味詐欺的手法ではありますが合法ですw)

このようにネット系賃貸仲介さんはネットの広告反響が勝負なので反響が良い物件を広告掲載しようとします。
となればそりゃあの手この手で広告出します。おとり広告なんてのが時々ありますがあれは現在宅建業法で厳しく制限されていますので(見つかるとほぼ確実に処分されます)おとり広告にならないようギリギリのところで勝負しているのが現状です。

その反響数(ネット上での閲覧率)がデーターとして提供されてるわけですからそのデーター、、どこまで正しいのか・・・?

事実、うちのレジの募集の時、1番安い部屋の反響数が1番多かったのですが成約はというと実は一番最後でした。(suumoとかアットホームの反響数を毎週チェックしてましたから間違いないです)

ネット媒体は反響させなければ意味がありませんから(だって広告出すにしても出せる数に制限があるし金も掛かります)「来店に結びつける広告」って考えれば当然の手法です。

不動産業界のシステムが古臭いっていう人も多いですがIT分野がまだ不動産業界の人間臭い部分の奥深い部分に手が届いていない状態ですからこういうデーターを活用するしかないのは仕方ありません。(作ってる人がもう少し不動産業界に精通していればこうはなってないでしょうけど)

データーってあくまでも参考程度にしておいて実際に自分の目で見て判断しないとダメなのがこと不動産投資です。

またすべてのお金儲けで共通していることは
自分の五感をフル活用することです。(あとは持ってる運でしょうか?w)

儲かりそうもないときってなんとなくそういう雰囲気がわかるものです。(こういう時に客観的な目線がないと儲かりもしないのに勢いで金を突っ込んじゃうってことになってあとに引けなくなっちゃうんだよ、、と)



なんとなく視覚だけで判断してるっぽいこのAさん。。(「すべてはイメージすることが大事」とかほざいてましたw)


5年後くらいに「その後どうなったか」その友達に聞いてみようと思ってますが、、

ま、あれです。。
最初に少し痛い目見た方が彼のためでもあるんじゃないかと。。。w(え?結局、ワタクシ、彼を助けてることになってんじゃんw)


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短めの書くはずだったのにいつもとあまり変わらなかったんじゃんw

COMMENT

〉1人だけその3社をズバリ書き込んだ奴がいますw(しかも全部の会社の悪事をコト細かく列記した解説付き

それ聞きたーい\(^^)/
今度のセミナーの「墓場まで持っていく話」にしてはどうでしょう?!

No title

名古屋でのセミナーの広報ありがとうございます。
全力で受付がんばります(^^)

だんどり

アタクシが狼閣下を半分にして塾長がなおす、と。

刃ァ磨いでお待ちしております(  ̄▽ ̄)

情報通

特に懇親会に参加するメンバーは情報濃過ぎる気が・・・^^;
どんな情報収集しているんですかね。^^;;

No title

不動産投資家としての能力って、いつもなんなのかな?
と考えるときがあるんですが、能力というよりも、
情報がモノを言う世界ですよね。
どんなに個人的な能力が高くても、不動産がダメなら、
ダメですもんね。

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