プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
06 | 2017/07 | 08
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 - - - - -
検索フォーム

繁忙期と閑散期。。。

banner赤ずきん
血~吸うたろか~?なんですのw

こんにちは

賃貸物件の話ですが
賃貸仲介の現場で物件の動きが激しいと言われる「繁忙期」は10月くらいから3月まで。

就職・転勤や就学などで新居を探す人がこの時期に集中するのでそういう動きになっちゃうのですが、実はこれはシングル向け物件の動きであって実際のところ、4月以降になると6月頃に出る新婚ファミリー向け物件(1LDK・2DK・2DLKなど)が動き始めるので所有物件によってはこの「繁忙期」と言うのは変わります。(※新婚向け物件の繁忙期は6月と10月です)

しかし、そもそも予備知識が無い新人大家さんによっては「ずっと募集掛けてたのに4月に入っても空室が埋まらないじゃん」とビビッて仲介さんの言われるがままに家賃を下げて募集しようとする人も多く、重ね重ねではありますが気を付けて貰いたい部分です。(逆に仲介さんはお客さんに対して一年中「今が物件探しには一番いい時期です」って言いますけどw)

そしてその「繁忙期」とは逆に閑散期と言うものがあります。
業界的に言うと梅雨が終わったあたりから9月に入るくらいまでなのですがこの時期の物件はホント動きません。。(なのでこの時期に各不動産会社は税金対策の一環なのか、研修旅行という名目の海外旅行に社員を繰り出します)

しかし、
今年の夏はいつもとちょっと違う動きが賃貸業界ではありました。
例年なら来客数も少ない夏の時期なのですが今年はやけに物件の動きが激しかったって気がしませんか?

こっちは夏休みだったのでそんな賃貸の友人に「遊びに行こうよ」と声を掛けたのですが、
「ごめん、今、立込んでるからまた連絡するね」ってやつが多いこと多いことww。(嫌われてるのかと思っちゃいましたよ)

どうも今年の夏は異常に繁忙期だったらしいんです。。。(嫁の会社も忙しくて夏休みが消滅しちゃった社員が多かったみたいだしw)

ワタクシなりに原因を考えてみたのですが、
これって不況の波が影響しているんじゃないかと。。。(アベノミクスはまだまだ一般庶民には届いていないんです)

大学受験などでも浪人が減ったと言われていますがこれは浪人してお金を余計に掛けないで定員割れしている大学に現役で入学してしまうという作用が働いているからです。(余計な出費になるので現役合格にこだわる高校生が多いとか)

しかもそんな現役合格組や就職組が取る戦術で多かったのが「自宅通学・自宅通勤」。。
多少遠くても実家から通う方が金銭的負担も少なく家計に優しいってのが動機です。(だって今の時勢、仕送りだってそんなに出来る親って少ないでしょ)

ま、それはそれで親孝行で良いのですが、実際に通学通勤してみるととても不便だってことがわかるのが夏前の時期。。
サークル活動やアルバイトなんか始めちゃうと自宅に帰って来るより近くでアパートマンションを探して住んだ方が楽ということで方向転換しちゃうんです。

昔なら進学、就職が決まる3月に一斉に動き始めた話が自宅通いにシフトして、シフトしたはいいけど実際には使い勝手が悪くて結局アパート暮らしに変更。。(親としてこういう動きはやめて欲しいんですけどw)

こんな理由から今年の夏は物件の動きがいつもより激しかったんじゃないか・・・とワタクシ想像してます。

賃貸の話で思い出しましたが
「賃貸物件はお客さんが内見してから決めてる」って思い込んでる人多くないですか?

実際の賃貸の現場では申し込みが先であることが多いんです。

なぜかと言えば賃貸物件では人気の物件から先に決まっていきます。
2組住みたいって人がいれば物件の良し悪しとは別の意味の「人気物件」として成立しちゃうので(どっちかの取り合いになるでしょ?)仲介は他社の客に取られないように「取りあえず申込みだけ済ませて確認の意味で物件を見に行きませんか?」ってやってるんです。(出来損ないの仲介程「一度数件内見してから決めましょう」とか言いますがそんなこと言ってると良い物件はどんどん決まっちゃうんですw)

良くブログで書いてる当てブツ、決めブツってのはお店で紹介する時点の図面上で見せているので実際は現地を何件も回って決めてるって話はファミリー物件かちょっと昔の話です。(ホント、シングル向けの賃料が安い物件であるほどこの傾向が強いです)

ワタクシも古いタイプの仲介なのでいくつか物件を案内して決めブツを勧めて決めるって営業スタイルだったのですが昨今のネット賃貸の普及でこのやり方だと成約率が一気に下がっちゃうので最近はこういうやり方の方が主流になりつつあるようです。

だからなんですね。。
「申し込みが入った物件なのにいきなりドタキャンしてくる客が多い」って話。。。。w(昔はこういうムカつくキャンセルって少なかったですよ)

と言うことで実際の流れです
①ネットで候補の物件を選択
②その物件掲載している仲介さんに問い合わせ
③お店訪問。物件説明を受けて申込み
④内見(実際に物件を見て最終確認)
⑤契約準備
⑥契約・引き渡し


このようにいつの間にか賃貸営業の手法が変わっているので空室対策で頭を痛めてる大家さんに於かれましてはこの手法に合わせた対策が必要になってきます。(次回狼セミナーはこの辺をネタにしようかと鋭意検討してますw)

また、今日のニュースでもやってましたが大学の2018年問題。。
記事によれば「2018年くらいから大学への進学人口がさらに激減するので国公立大学でさえヤバいことになるかもよ」って話なんですが、

浪人の減少を考えると学生需要だけが頼りな賃貸物件を所有している大家さん。。。
そろそろ学生だけじゃなく社会人の需要を掘り起こすような物件に切り替えていかないとひどい目に遭っちゃうかもしれませんよw。。。

ワタクシ、お客さんに収益物件を勧める際にいつも気にしている部分で賃貸属性ってのがあります。(滞納しそうなお客さんとかなにかやらかしそうなお客さんを入れちゃうと面倒なことになるのでワタクシは必ずチェック入れてます)

この賃貸属性を知るにはレントロール以外に賃貸契約書の原契約(一番最初に結んだ契約時期の契約書)を見て最初の契約がいつなのかを知る必要があります。几帳面な所有者さんだと原契約以外に契約時の申し込み書まで律儀に保存してくれてる人もいますがその書類を見てその物件の賃貸構成を把握します。

やたらと学生ばっかりの入居構成であればどこの学校から流れてきているのかを把握してそこが万が一コケた時の対策を買う前に考えます。(学校だけじゃなくどこかの大手企業の寮代わりに法人貸しばっかりなんて物件も考えてください)

じゃないとトヨタショックみたいな派遣切りが始まった時と同様に退去ラッシュが一気に始まればその収益物件はそこで死にますからw。(このリスクヘッジだけはお願いですから必ずやってください)

こういう賃貸需要の変化にいつもアンテナを張っていないと知らないうちに賃料下げてもそもそも賃貸需要が存在しないなんて物件を掴まされてしまうのでレバレッジを目いっぱい効かせた物件を買うって人はちゃんと仲介さんに質問して関連資料を貰うようにしてください。。

この話、過去に何回も書いた記憶があるのですが大事なことなので2回書きますw。(っていうかいつ書いたのかすら覚えていないので書いてみましたw)


人気ブログランキングへ
2回目どころか7~8回書いてる気がするんじゃんw

COMMENT

No title

うん、、何回も書いてるねwww




ワタシの物件、学生いないんで大丈夫です♪






生保と障害者年金の人しかいませんがwwwww

年金の人は2か月に一回しか家賃くれませんが、なにか??

改めて、都心とは違うのを思い知らされました。
都内でも郊外(城東)と言われるアチキの物件、地元に専門学校があるので、近年は11月より動きがあります。
繁忙期は12~4月でしょうか。
今年に入り法人契約が戻ってきました。
でも、7~8月は動きがありませんでした(泣)
今月に入り、ファミリー物件の動きが少々。
年間通して、平均33部屋の退去です。
リフォームや仲介様へや空室対策として、どんだけ経費使ってるのよです。
休みも無く、アンテナを張り、資料集めの日々。
銀行さんは、冷たいもんです!!
ワンルーム大家の嘆き(▼皿▼)
大家は、不労所得ではありません!と、世の中に声を大にして言いたいです。
地主系大家さんではないので^_^;

もういっちょ(^_-)

物件の共有部清掃は、2日に一度、物件によっては毎日です。
長くURや大手管理の物件に住んでもみましたが、ライフラインに関わらない修理の対応の遅い事(-.-#)
忘れられていて、催促なんて当たり前。
これはだけは、無いようにしていますし!
近頃は、いい物件があれば~住み替えというお客様、申込みしたけど音信不通(断りの連絡を入れない)お客様が増えています。
なので、あやしい申込みには契約始期日を早め、でもフリーレント付けたり、仲介業者様には毎日進捗を確認したりしています。
だって、のんびりな営業の方は、着信を2日一回残すのみで放置なんてザラですもの。
ちなみに、こんな方は、常にキャンセルの常連さん(´`:)
それも、どうなっていますかぁ?で、実はキャンセルになりました的な…。

No title


cocoyou さん

年金は支給月に支払うんでしょう。
でも、いいお客さんですよねw

音沙汰なし

我がメイン物件には何の音沙汰もなし・・・(; ;)/~
さびすぃ・・・

No title

そういう特定の入居者むけの物件って結構ありますよね。
駅から離れているのに、なぜかいつも満室みたいな。
満室という言葉に騙されないように気をつけます。

EDIT COMMENT

非公開コメント