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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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ゲラゲラポイ(続編)。。。

banner赤ずきん
ブラジル支局長、、明後日に帰国するらしんですのw

こんにちは

昨日のブログネタの「ゲラゲラポイ」。。

変なタイトルを付けてわかりにくくしたにも関わらず多数のアクセスがありました。(同業他社さんや大手大家団体らしき狼旅団にとっては敵対勢力の方も多数ここをお読みになってるのか昨日の記事に対してプロキシをかましたIPアドレスで誹謗中傷メールがたくさん飛んできましたww)

こんな話、不動産賃貸業者では常識的な話だったのであまり書きませんでしたがそんなに興味があるならさらに掘り下げてみたいと思います。(投資指南本で勉強するのも結構ですが、不動産業界の現実も知っておいた方がよろしいかと思います)

昨日のブログでは大家さんが日々せっせと仲介さんを回って自分の物件の売り込み営業を全否定してしまったわけですが、これって相手の立場(ここでは営業された仲介さんの立場)で考えてみるとわかりやすいと思います。

賃貸の仲介さんの一日は長くつらいものです。
売買と違って扱う物件の金額が小さいので個人の売り上げベースで200万から300万くらい上げてくれればそいつは花形営業マンです。(参考までに3か月経っても売り上げ100万に届かないやつは試用期間が終わる前に会社から消えますw)

しかし5万~10万くらいまでの物件中心でやってる仲介さん。。
月に200万の売り上げを上げるのに何件契約しないといけないかおわかりですか?

広告費とか余計なものが無いと仮定して
200万÷10万(家賃)=20
月に20件契約しないとこの売り上げにはなりません。

仲介ですから来店したお客さんを物件に案内して(大体候補になる物件を2~3件回ります)申込みを受けて貸主の審査があってOKが出て保証人の書類とか保証会社・保険などの諸手続きをしながら契約、、そして引き渡し。。

賃貸の契約なので売買と違い貸主・借主が対面して契約するなんてことはしませんから(これを持ち回り契約と言います)その分は楽ですが来店した客が仲介の言うことを素直に聞いてスパッと決めてくれるとは限りません。(これが結構ストレスになるんですw)

また、営業トークを駆使して決めブツ・当てブツを選定して渋滞とかで借主のテンションを下げないよう車での案内に気を遣い案内中の会話でその客の属性を見抜き(クレーマー気質じゃないかとか懐具合は大丈夫だとかw)契約引き渡し後にくだらねークレーム処理で自分の仕事に影響が出ないか?とか慎重に見極めます。(面倒なお客だと店頭で適当な物件紹介して帰らせてさっさと次に行きますw)

そんな客付け業務をしつつ、賃貸物件の「ブツアゲ・物確」の作業もこなします。
このブツアゲと物確ですがネット集客メインの仲介さんにとって非常に重要な作業になります。

なぜならばブツアゲは広告掲載可の物件を常にネットに上げておく必要がある客付け仲介にとっては生命線だからです
そりゃそうです。店頭に来店させなければ手数料になりませんからww。

また物確(物件確認)は広告掲載している物件が他社で成約しちゃってる場合、広告としてネットに載せっ放しにすると「おとり物件」と見なされてこの在庫確認をいつも怠る会社にはキツイお仕置きがまってます。

なので広告掲載してる物件は週に数回、ブツ元の仲介に電話して「○○の物件、、まだありますか?」っていちいち確認しないといけないんです。(ま、電話する方もブツ元からいろいろ嫌味を言われたりするのでこの作業も、実はメチャメチャストレスが溜まるんですw)

ワタクシも昔、この仕事に忙殺されながら生きていましたのでこの作業がどれだけ大変か知ってます。(もう一度やれって言われても二度とやりたくありませんw)

仲介の営業って基本朝から夜遅くまで働きます。
客商売ですから日中はお客さんの対応で忙殺されるのですが夜はと言えば、資料整理とか契約書の原案の確認とか案内ルートの道順の調査、そして社内ミーティングなどなど。。

挙げたらキリがないほどの仕事を原則週に一度のお休みを楽しみにしながら過ごしているわけです。

これで月給はいくらかと言えば、、、年収ベースでいいとこ400万~600万くらいでしょうからこれを時給換算にしたら・・・なんか不動産屋って長生きできそうもありませんね。。。w

賃貸はカウンター営業なところがほとんどで店頭に出ている時は手を休めるのが難しい環境です。
しかも店にはいろいろな電話が掛かって来ますが電話だけじゃありません。

空室情報のFAXが鬼のように飛んでくるんです。。。

不動産業がなぜ今でも紙に頼った原始的営業をするかと言うとメールで営業担当にデータ添付しても興味が無かったら開いて貰えないから広告ツールとしてFAXを使うんです。。

もちろん、FAXで流れてくる紙はブツ元系管理会社からの空室情報。。。

ブツ元系管理会社からしたら5%~7%の賃貸管理料ふんだくって空室が埋まらないってのは死活問題です。当然お客から預かった部屋を優先的に客付けしようとそりゃ手当たり次第にFAX攻撃を仕掛けてきます。

ワタクシが賃貸やってた頃の話ですが、大体10時に会社にいくとFAXトレーが吐き出された紙の重みで歪んで床に大量に空室情報が散らばってました。(それをかき集めてゴミ箱に捨てるのが新人の仕事ですw)

うちは大手のファンド会社などの貸主代理の物件も多かったので一日に流れてくる物件情報は少ない日でも約3000件くらいだったと思いますがこれを全部吟味してちゃ仕事になりません。

賢い営業マンは図面なんか見ないでマンションのグレードそのものを覚えて「お、あのレジに空室が出たんだ」って感じで部屋単位では無くマンションそのもので見てました。

大体、決めブツ系の物件ってどの部屋が空室が出てもすぐ決まっちゃうので争奪戦になります。
そういう物件に空きが出ないかを先手で元付け仲介にチェック入れて「退去予告が出たら速攻でうちに電話ください」と取り込み営業を欠かさないのでそういう営業マンは常に決めブツを持つことが出来、成約率が高く花形営業マンとして会社から寵愛されます。

そんな営業マンに、飛び込み営業同然で大家さんが自分で作った図面を持って行ったらどんな目に遭うか?

外部に敵を作りたくない手馴れた営業マンはお客さんの前では絶対本音を見せません。(いつもニコニコしてないと数字が上がんないんです) 従って飛び込みで来た大家さんにだってやさしく対応します。

大家さん「今度この部屋が空室になったので募集したいのですが・・・」

営業マンは判を押したようにこう答えるはずです。

営業「あー、、そうなんですか(笑顔)。。素敵な物件ですね(笑顔)。。わかりました。頑張ります(大笑顔)」

・・・・

・・・・

えーっと、、

ここ重要なところですが、

不動産屋の「頑張る」ってのは政治家の「前向きに善処します」と同義語です。。(ホントに頑張る気があるなら諸条件なりアピールポイントなどの添削してくるはずですから)

大家さん、そんな言葉を聞いて大喜びで帰るんでしょうけど営業マンの視界から大家さんが消えた瞬間、、、

例のゲラゲラポイの運命を辿ります。。

ただあれです。
そうやって仲介さんを丹念に回って営業して結果を出してる大家さんもいるはずです。(ごくごく少数ですが)

そんな結果を出してる大家さん。。
ワタクシも数名知ってますが彼らの物件は決まってこんな要素を満たしてます。

①物件の写真映りがいい
②家賃が相場かちょっと安い(様に見えるw)
③生活感丸出しの余計なものが写ってない

仲介さんってやっぱり物件の見栄えを見てます。(あと家賃w)
これは実際にお客さんに物件を勧める際に強力な武器になるし事実、ネットに掲載してお客を店舗に誘引する時に使う写真もそういう写真を選びます。

昨日のブログで「決めブツになるように考えて」とあいまいな表現をした部分で単に決めブツになるように更なる経費を掛けてリノベするのではなく取りあえずこの写真映りはタダですからここからやってみてはいかがかと、ワタクシ思うわけです。

ただ、やりすぎはよくありません。
仲介さんが実際にお客さんを案内する際に写真とあまりにかけ離れた部屋だと仲介さんが怒り狂って「アテブツ」に格下げする可能性大ですww。(ホワイトで飛ばして写真撮影して別人が出てくると刺したくなるのと一緒です)

ツラが良い物件って仲介さんも決めブツをして扱ってくれる可能性が高いですから生活感の無い状態で極めてローアングルで部屋を広く見せつつ外観のベストショットの位置を決めて写真を撮ってそんな資料を持ってこう聞いてください。

「これでネット掲載して募集してもらえますか?」(ネット掲載は限度があるので載せて貰えるってことは決めブツ候補になる可能性大です)

仲介さんがここで一瞬でも顔が曇ったらあなたの物件、、
ゲラゲラポイされてる可能性が極めて高いです。。。。。。

ダラダラと書きましたがなんとなく不動産屋の言い分もおわかりいただけたでしょうか?

自分で作った図面持って不動産屋に飛び込み営業掛けるのでしたら相手はこう思ってるってのを理解して飛び込まないといくら飛び込んでも無駄な行動になります。

セミナーなどでも良く話しますが相手に好印象を与える努力するのはもちろんですがその前にどこの誰なのかを覚えて貰う必要もあります。

また冗談で「名刺に1億現金持ってますって嘘でもいいから書いておけよww」って言ったのを覚えている方も多いと思いますが無駄に「数撃てば当たるって営業」している人に限って相手に印象が残るようなことしてないケースが多いです。

かと言って
「あの大家さん、、こうやってそこら中の仲介回ってるらしいよwww」と妙な噂が経っては元も子もありません。。



「あの大家さん、いつもおいしいお菓子持ってきてくれるんだよね」って覚えて貰った方が成約率が上がるのは間違いないと思うのはワタクシだけでしょうか?(日々殺伐とした不動産屋の職場ではこういうのが結構効くんですw)


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要するに気配りの良さで覚えて貰えってことなんじゃんw

COMMENT

No title

どんだけ敵作るんだよwwwwwwww






みかんちゃんは、ホワイトでトバしてないからねwwwwwwww

No title

ゼンチンの懇親会で、狼旅団って名刺出すと冷たくされるのは

オマエのせいかぁぁーーーーーーーっっ!!

No title

手土産は管理会社にしか持っていかないと決めています。

No title

一昨日メールでセミナーの質問した者です。
昨日、今日の"ゲラゲラポイ"目からウロコでした。
大変興味深かったです。
RSSでチェックしてますが並行して過去ログ遡って勉強&楽しまさせて頂いてます。

団員申請お願いします。

狼さん、どんなコメが来ているのでしょうか?
あえて、知りたいです!(^^)!
参考になりますから♪
お馬鹿さんのアチキよりも、ダメダメちゃんが多い様に思われる(すいません)この業界、お陰様で努力すれば報われるように感じています(≧∇≦)b

No title

管理会社が手広く募集してくれるのが手堅い、ということでしょうか?
自主管理だと難しいですね。。。
閑散期にお邪魔して信頼関係を少しずつ構築し、いざという時にお願いできるようにしておく。物件の魅力はもちろんですが、大家自身も魅力が無くてはいけないのかと。
成功大家さんって、人間的にも魅力ありますしね!

募集で悩んでましたが、悩む方向が間違っていたことに気付きました!

No title

お菓子よりもっと喜んでもらえるものがあるじゃないですかーー

知ってるくせにww


てっか、敵作るの好きですねw

そこがまた濃い味方作ってるんでしょーけど

No title

>>プロキシをかましたIPアドレスで誹謗中傷メールがたくさん飛んできましたww

爆笑しました(笑)
必死な方が沢山いるんですね。

相手の立場になって考えるって当たり前のようで難しいですね。
やはりモテブロガーは違います!!

良毒

一生懸命店舗めぐりしている大家さんを一刀両断(・∀・;)キビスィ

でも、そうやって部屋を埋めてる大家さんって、多分物件自体
の決定力も相当にUP出来ているから埋められるんですね・・・

No title

私、ゲラゲラポイ覚悟で地場(大手、フランチャイズ含む)の仲介さんにじゅうたん爆撃大家ですが、確立の問題でしょうか?
結構満室で推移できてます。
(あっ、所有物件がほとんど国道16号外側の田舎物件だから?)
回った中で1件か2件(1人か2人)くらいは興味を持ってくれて案内してくれますから。
でも物件画像の見栄えは必須条件ですが。


>>「あの大家さん、いつもおいしいお菓子持ってきてくれるんだよね」

持ってくときは、中途半端な金額ではなく百貨店で最高額の菓子折りだと効果抜群なことを学習しました。
退去→再度入居付け のときもこれを繰り返すと次回も早めに入居が決まりやすいです。

No title

納得です。
昨日に続き勉強になりました。
営業マンの気持ちになって考える、これかなり重要ですね。
まずは、物件ありきだと思うので、物件の差別化考えてみます。

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