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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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都内の高利回り物件出ました。。。(なわけねーだろww)

banner赤ずきん
キャッチーなタイトルで姑息にアクセス稼ぐんですのw

こんにちは

不動産仲介をやってるワタクシの物件の情報源。。
当然、同業他社の方からがほとんどですが、時として一般の方からも情報としてもたらされます。(ここで言う一般の方とはブローカーとかじゃなくまったく異業種の善良な人です)

何かのおりに、「ワタクシ、、内緒ですけど不動産関係の仕事してます」とか口走っているからなのか「そういや、狼さんって不動産屋だったよね?」と言う流れで情報をいただけるのですが最近は不動産価格の高騰も手伝って売却依頼のお話が多い気がします。

パターンとしては
「親戚から頼まれた」とか

「知り合いが売りたいと言ってる」とか

「相続絡みで処分したいと言ってる」など

実際、同業者の賞味期限が不明な情報より素人さんのタレコミ情報の方が物件鮮度も良く売値に対してまだプロの評価が入ってないこともあるのでこれらの物件だと時として超上流お宝物件に化ける可能性が非常に高くなってきます。(「超」がつくほどのお宝物件にはなったためしがないのが悩みの種ですがw)

過去にワタクシが手掛けたお宝物件のほとんどがこっちからの情報だし、(だから同業者の情報って聞いただけでゴミ箱にチカラ一杯ゲラゲラポイって捨てちゃうんですねw)やり方次第では2回くらい転がせることもあるんですw。(ま、数年に一度くらいですけどねw)

ただひとつ問題があります。
いかんせん一般の人が持ってくる情報は最初の段階ではまだはっきり見えてきません。

一般の業者経由の物件はある程度物件概要書になって届くのでチェックポイントだけ調べれば済むのですが一般の方の情報は非常に断片的な情報しかないのでこちらでつなぎ合わせ加工が必要になること多し、、、です。。

えぇ、、
そもそも物件概要書どころか住所と物件のおおよその規模くらいしか聞きだせないんです。。。(当然住宅地図もございませんw)

となるとやることはただ一つ。。
丹念な聞き込みです。。。。(デカの基本ですw)


左側が若かりし頃のワタクシですw


参考までにこんな感じのメモ書き風に聞きだしたことをさらさらと書きだします。。

今回も携帯片手に汚い字で走り書きしますw

物件スペック(メモ書き)
品川区某所(東急線沿線の品川区ですw)
駅前ビル
賃料 4180万
地上7階建て地下1階 平成19年築のS造
売主希望価格  3M(3億って意味です)
利回り13.9%
残債 1.7M(17000万)
相続のための売買
現況渡しの瑕疵担保無し
土地 69㎡+12㎡?

レジ物件とは違い、融資が付きにくいと言われて久しい「売りビル」ですが住所から場所を調べると駅前どころか駅の出口から10秒くらいのロケーション。

S造ですが築年数もあれなのでこの話がホントならうちで買って永遠に保有してやるってくらい話を聞いた瞬間・・ワタクシ、、ケツが浮きました。

しかし、そういう興奮を素人相手に実況中継しては「買い主さん、、すぐに買うって言ってます」など話を捏造することなどから売値上昇の原因にもなりかねませんw。(たぶんワタクシの反応を固唾を飲んで見守ってるはずです)

こういう時は、物件の粗を見つけて「売りビルだし、土地も小さいからそんな高く売れねーと思いますよ。。。(息をするようにごく自然に・・・メゾピアノw)」くらいに答えておかないとあとで「売値が安そうだから考え直す」などと売り渋りなどのひどい目に遭いますw。(実際、よくあるんですw)

ワタクシ、この聞き取りの時点で物件の住所を聞き出しつつパソコンで地番を調べて謄本を挙げるのですが、、

をををを!!!!


なんと一度差し押さえ登記を喰らってますww

こういう権利関係で傷がついてるややこしそうな物件ってなんか問題あるんですけど安くなる可能性高いです。(あ、だから安いんだね、、とw)

しかし、話を聞いてる限りではよさげな物件に見えてももっと詳しく聞かないと思わぬ落とし穴が多いのもこの手の素人さん情報。。。(再建築不可なんて知らずに紹介してくる人もいるくらいですからw)

素人さんはこの時点ではこの物件の問題点なんかより「口利きだけでいくら自分に仲介手数料が入ってくるか?」って部分にしか関心がありませんw(非業者なので仲介手数料って言っちゃダメですw)

はい。。
平成19年築とか言っときながら平気で昭和49年築なんてこともあるんです。。(「あ、築年数じゃなくって大規模修繕の年月日だったよ、ごめんごめん」風なw)

今回は謄本で新築年月日を確認したので大丈夫ですが、この次に調べないといけないのは「この話を他でも話してるか?」です。

素人さん情報ってのは拡散してないようで実は5年前から拡散していて他の業者に聞いたら「あ、あの物件ねw、、奥さんと親戚が仲悪くってなかなか売却にならねーんだよなww」なんてことまで詳しく知ってる業者さんもいるくらいだしそんな昔話って知らずに関わってるのがバレると非常にカッコ悪いです。(「ま、君もこの物件を触るようになったんだから一人前だよww」とか小馬鹿にされるんですw)

ここまで来るとなんかスゲー物件情報に見えなくもないですが・・・いやいや、、
まだ油断は禁物です。。(素人情報の物件確度はゼロor100ですw)

物件をgoogleマップで見るとどうも物件はペンシルビルらしき物件。。
7階建てってわかってますからなんとなく聞いた土地面積に空想のボリューム(容積の事ですw)を入れてみると、、

うーん、、
どう考えても賃料4180万ってのがおかしいです。。。(こういうところも鵜呑みで聞かないワタクシですw)

駅前で携帯電話キャリアの会社が入っているらしいのでそこそこ賃料も高そうですが、品川区内とはいえ、JR駅でもない小さい駅ですからそんなところで坪10万とかじゃ借りないでしょwww(こういう矛盾を突っつくのも我々不動産屋の因果な仕事ですw)

築浅のビルで差し押さえ喰らうってことはワタクシの経験上、他の事業で失敗してこの物件の収益もそっちに流用してしまってる可能性が高いです。。

もしかしたら借金の全体が3億くらいあってそれをこの物件を売却することによって返済を目論んでるとしたら、最初の価格設定すらデタラメですw。

その辺をこの素人情報提供者に聞きますが、
「いや、そこまで詳しいことは聞いてない」って言われちゃうのがほとんどなのでこの状態であってもホントに買えるのか?また、金額、賃料なども正確なのかもまだまだ検証が必要です。。

あとこの手の差し押さえ経験物件。
ワタクシの経験ではほぼ100%の確率で怪しいテナントが入居してますwww。(大体、中華エステ系ですw)

そんなのが入居していれば物件の価値はほぼゼロになっちゃうので(そんな怪しいテナントが入ってる物件、融資も引けないし再販も出来ませんw)そんなとこも目配りしつつ本物件は継続審議と相成りました。。。(予想としては途中で売りやめになるか何かの数字が違うかのどちらかになるかとw)


と言うことで
この物件が無事に買えたら賃収だけで食えそうなのでこんな因果な仲介の仕事はやめちゃいます。。
(仲介業から賃貸管理業兼プロブロガー兼新進気鋭の不動産ブローカーに鞍替えですw)

ま、無事に買えたらの話ですけどねww

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すでに店舗の階段にピンクネオンの看板が写ってる時点でダメそうなんじゃんw

COMMENT

No title

ピンクネオンの看板は購入ではなく、「ご利用下さい!」ってこと?w

怪しいテナント

以前紹介された区分で、他の部屋ですがタイ古式的だけど
ピンク色の看板出ているお部屋ありました。

そういうのが入っているとそれだけでもう色々ダメっぽそう
ですね。^^;

何かの本で、自分が買った物件の住所入力したら健康配達系
のお店がヒット、なんてこともあるとかないとか。(・∀・;)アブネーナー

No title

検証作業が大変ですよね。
何が本当なのか、不動産売買って他人は信用できませんからね、僕も何回か騙されましだし。。。

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