プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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ゲラゲラポイ。。。

banner赤ずきん
期待してるほど旅団の申し込み来なかったんですのw

こんにちは

以前書いたネタでロシア、ブラジル、スイスにどうも旅団ファンがいるらしいって話。。
ブラジル支局長は今月帰国するので歓迎式典の開催が決まりロシア支局長はそのうち帰国するのでその時式典開催となり、先日、最後のスイス支局からお便りが届きましたw。

なんとスイス支局長さんは不動産ブログも書かれているようで(支局長のOKが出ればブログ公開します)女性大家さんだそうです。(女性大家さんは不動産投資業界の宝でございますw)

しかも近日中に一時帰国するらしいのでこれは盛大な歓迎式典をしないといけません。
こちらの歓迎式典は女子の参加もOKですので(そういやブラジル支局長の時もキレイどころを参戦させるって約束してたけど、、ま、いいかw)期日が決まったらお知らせします。


さて、
先日のセミナーネタの中で話した話で「ゲラゲラポイ」って話がありましたがあの時、時間が無くて中途半端にしか話せなかったのでセミナーの裏話として今日はこれをネタにて書きます。

このゲラゲラポイ。(そのうちookamipediaに登録予定です)
よくある話で空室が埋まらない大家さんが不動産投資本などで読んだ知識を実践しようと物件所在の駅周辺の仲介さんを訪問して自分で制作した募集チラシを片手にじゅうたん爆撃的営業をするってのがあるんですかこの丹精込めて制作した募集チラシを速攻でゴミ箱に捨てちゃうところから派生した単語です。。。

ワタクシも賃貸営業時代に経験してますが平日の昼間とかに会社にいるとどこからともなく見慣れない人が飛び込んできます。不動産屋に自分から飛び込んでくるやつなんて絶対自分に利益がある話じゃなければまず飛び込んでくるわけも無いので(ほとんどの場合、営業系の飛び込みですからw)アポなしで飛び込んでくるやつは話こそ聞きますが相手にはしません。(経験上、まずこちらに利益が出る話は皆無なんですもんw)

大家さんからしたら「こうやって大家自ら御社に来てやってんだし仲介手数料だって払うから優先して客付けしてくれんだろww」って思ってるのかもしれませんがこの営業、、実はほとんどの仲介さんは相手にしてません。。

先日もとある仲介さんに飛び込んできた大家さん。。
物件写真もカラー印刷で刷った一見カッコいい募集図面を従えて飛び込んできましたが対応した営業マン、、

「えぇ、、頑張って募集します」って言っておきながらその大家さんが帰ったら

「へー、、ペットも可なんだ、、大変だなー、、ゲラゲラ・・」って笑いながら速攻でゴミ箱に捨てちゃいました。。

「せっかく持ってきた直物件なのになんで捨てちゃうの?」って思うかもしれませんが実は素人大家さんが作った募集図面は宅建業法に則った必要記載事項が無いケースがほとんどなんです。。(それをお客出したら業法違反で問われるのはこの仲介さんじゃんw)

それともう一つ。。。
実は仲介さん、知ってるんです。
うちに飛び込んで来るってことはすぐとなりの仲介にも飛び込むしハス向かいの仲介にも同じこと言って客付け依頼してることを。。。

そうなると飛び込み来店してきたお客さんに対してどこも同じ営業(ごり押し営業)しますから決定率は自社でブツアゲした物件より落ちるので自然とその物件を頑張って客付けしようとは思わないんです。(熱心に話を聞いても高確率で他決されちゃうんじゃやる気も起きません)

また、特に客付け業者さんに多いのですが、
彼らは基本的に広告料が多いとか少ないって部分はあまり考慮せずにお客さんが借りたいって物件を優先させます。(来店数に対する成約率の方が歩合に影響することが多いんです)

「え?広告料が多い物件の方を成約させた方が実入り多いじゃん」って思うかもしれませんが特に都内近郊のターミナル駅周辺の仲介さんではそう思ってません。

ワタクシが賃貸時代にいた会社でもありましたが
無理に広告料が多いって物件をごり押ししてお客に勧めてるのが上司にバレると別室に呼ばれ殴られますw(「てめー!客に広告料目当てで物件、ごり押しすんじゃねーよ!!」と灰皿攻撃されることも多しw)

なぜかと言えばこういうごり押し物件営業を続けると「あそこの仲介はしょうもない物件をごり押しするよ」と悪評が立っちゃうからなんです。

お客さんってこういう部分は敏感です。。
「なんでこのクソ仲介はこっちのしょうもない物件を勧めるのか・・・?(きっと余計にお金もらえんだろうな。。。)」と。。

しかも客付け側業者は面倒な賃貸管理なんかやりたくないので契約が終わって手数料を借主側からいただいちゃえば業務終了としたいんです。あとの面倒な業務は元付けがやればいいじゃんって思ってますからクレーム率が高そうな物件は敬遠するんです。(参考までに決めブツ認定した物件の条件は「あとあと面倒なことが起こらない物件」って項目が含まれてます)

大家さんがなかなか電話で捕まらねー面倒なやつだとかあの物件は滞納率が高い物件だとか前になにか事件があった物件だとかいつも埋まってねー物件だな、、とか思われてると「その物件、、、なにか問題あるんじゃねーの?」と思われてしまうもの。

まして都内じゃ50%~100%程度の広告料が相場なのに新築・築浅物件のくせして広告費200%とか300%とか言われると、

「客付けたら後々面倒なことが起こるんじゃねーの?」(客付け系仲介さんは契約後の面倒なトラブルで仕事が増えるのがイヤなのでそういう物件は嫌いです)

と警戒レベルを引き上げてきます。(これ、あくまでも都内の賃貸の話なので地方の賃貸についてはこの限りじゃありません)


この大家さん自らのアポなしでの仲介さん向け営業。。
窓口で笑顔で受け付けて「頑張ります」って言ってますが裏ではこんなことが良く起きてます。

じゃあ、どうすれば仲介さんがこっちの味方してくれんだよ?(広告料だってたんまり払うしw)
と思うでしょうが結論から言えば仲介さんが認める決めブツになればいいだけのことです。

決めブツの条件の話はこのブログでしつこいほど書いているので割愛しますが

要するに
①契約後仲介の手を煩わせるような面倒なことが起きない
②すぐ案内でカギを借りたいのにオーナーの携帯が圏外とか直留守とかにならないw
③ネット検索で来たお客に対して「そんな物件よりこっちの物件の方がいいですよ」と勧めて貰えるなにかの決め手がある

が出来てれば広告料をマシマシにしなくても決めて貰えるし、特に③の「決め手」があればこちらからアポなし訪問なんかしなくても退去予告メール一発で客付けを開始してくれるはずです。

広告料をたんまり積まないと決めて貰えない物件。。。
それは他にもたくさんの類似物件があるからなんです。(別にこの物件じゃなくてもいいじゃんwって感じです)

セミナーでも言いましたが賃料が同じで他と似たような内装であれば決め手に欠けちゃうので他の物件に埋没してしまいます。(量産型HM系物件の弱点は実はこういうところです)

「内装も手を入れて家賃も下げたのになんで決まらねーんだよ!」っていう物件ほど確たる決め手がない普通の物件であることが多いですからここの部分は普段から考えておいて欲しいところです。。

もちろん賃貸の空室対策はこれだけでは無いですが少なくても「この部分だけは、、、」と確たるものがないと仲介さん、やっぱり他の物件と一緒に考えてしまうのでなかなか決まらないって現象が起きちゃいます。

ここのポイントなどが確立されていれば今後の少子化に伴う賃貸需要の減少したマーケットでも負けることはないはずです。

だって、こうやって熱心にブログ読んだりして勉強してる大家さんなんてごくごく一握りしかいませんからww(このブログのユニークアクセスの読者数から見ても大家さん300万人時代なんて数字からしたら、0.003%くらいしかいませんよw)


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「狼って誰?」って言われるのなんてしょっちゅうなんじゃんw

COMMENT

No title

勉強になりました♪

要するに
妖怪ウオッチを買うのに、並んで来い。

って事ですね。



狼さんちの犬が紹介されてましたww
http://dic.pixiv.net/a/%E3%81%98%E3%82%93%E3%82%81%E3%82%93%E7%8A%AC

No title

ookamipedia、探してみましたがまだ見つかりませんでした。

競合過多のエリアだと色んなことがありそうですね。
私も街中の客付け業者回りをしたことがありますが、事前に地元の名士でもある管理会社からアポを取っておいてもらいました。
その結果、各店舗ともそれなりのタイトルの方々と面談できました。
マイソクは持たず、自分で作ったプレゼン資料をiPadでパパっと見てもらいながら説明、最後は「頑張ります」→「よろしくお願いします」で空室全てが埋まりました。

結果的に①~③は満たしていましたが、問題は競合。
「もっと汚くても狭くてもいいから安いとこ」という要求がここ1,2年で増えてきました。

なので④としてのADをのってけて
「あとxxx円出せばこっちに住めますよ」
という流れを作ってもらいました。
もっと早くやっておけばよかったです。

No title

某著名団体が出してる本と随分違いますね。。

これまでしてきたことはムダだったんでしょうか(TT)

実はつい最近・・・

割と結構イロイロ活動してる
某アスリート系では有名な大家さんから
「この黄色いバッジ何?」
「狼旅団ってダレ?」
って、真面目に聞かれました!w

もっとガンバレっ!www

ガビーン!

今まさにフリーソフトでせっせと間取り図面を作ってるところでした。
自分の場合は専任媒介でスーモなんかのサイトに出してもらうつもりでしたが・・・。
間取りや写真のデータはこちらで用意するから不動産会社も楽だよね、決まったら自主管理にして・・と目論んでました。
せっかく作った資料がゴミ箱行きのケースもあるんですね・・。

今回

今回3室一気に空いたので、試しにAD1上乗せを試して
みたのですが、部屋が埋まる速度がUPしたようには感じ
られませんでした。(帝都板橋)

多分、決まり易い家賃に下げるか、もうちょっと頑張って
部屋に手を加える方が早い気がします。^^;

No title

勉強になりました。
自分で不動産屋に飛び込んで営業していたのですが、
それは意味はあれど、ぽいんとはそこじゃないってことですね。
物件をどういった形で差別化するか。勝負はそこですね。
考えてみます。

なんでぇ

狼さんの言うことは『当たり前』のこと!
これで反論がくるなんて信じられません。
アチキは、営業を期待する前に、同じエリアでの何らかの競争力を考えます。
足を運んで頂いたら、疲れ損が無いように(^o^)
退去後のリフォームも頑張ってます。
お陰で、毎日酒量が…。

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