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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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ソニータイマー。。。。

こんにちは。

新聞などでSONY不動産の話題が出てたので今日はその話を書いてみます。(まるしさんの後追いネタw)

記事によれば
①ビッグデータを活用するなど得意の情報技術を駆使し、不動産業界の慣例を破る手数料設定にする。(不動産業界では、土地や建物の売買を仲介した場合、双方から3~5%ほどの手数料を受け取るのが普通だがこの会社は「コストに関係なく価格が決まるのはおかしい」と考え、サービス提供にかかった費用を計算して手数料を決める)
②対応する営業員の経験に応じても価格が変わる。
③問い合わせも電話ではなくインターネットを選ぶと、手数料が安くなる。


となってましたが、
正直これって昔のマ○ーズオークションの二の舞になっちゃうんじゃないかと。。。w

IT関係の会社が不動産業界に進出してくるケースって最近じゃ珍しくないのですが、不動産の本質をきちっと理解しないで持ち前の技術だけを応用させようとすることが多い気がします。

マザー○オークションが派手に失敗したのってまさにその典型。。
不動産物件をオークション形式で最終ユーザーに可視化した状態で売るという指向だったのですが、
ヤフオクと違って不動産って一番高いところからスタートする商品なのに最低価格なんて表記しても入札なんかするわけねーじゃんw(最後の方では最高価格から指値する逆オークション形式になってたみたいですけどw)

たぶん競売なんかの特性を見て考えたんじゃないかと思いますが、競売の最低価格とごっちゃにして考えちゃうと不動産の価格の多様性についていけるわけがありません。

ちなみに不動産(特に土地)は「一物四価」と言われてますが、参考までにその四つの価格はこんな感じ。。
①地価公示価格(公示地価)…国土交通省・土地鑑定委員会
毎年1月1日が評価基準日。3月下旬に公示。
都市と周辺に標準地を選び、1地点につき2人の不動産鑑定士が別々の調査をして評価。最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準とも言える。

②路線価(相続税路線価・倍率価格・相続税評価額)…国税庁
毎年1月1日が評価時点。8月頃発表。閲覧は税務署や国税局で可能。
地価公示価格・売買の実例・不動産鑑定士などよる評価などを参考に決定。
地価公示価格の8割が目安。おもに相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる価格。

③固定資産税評価額…地方自治体(総務省)3年毎の1月1日に見直し。役所の固定資産課税台帳に登録、閲覧可能。
国の『固定資産評価基準』に基づき決定されるが、地価公示価格の7割程度が目安。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用され、住まいと密接に関係している。

④基準地価(都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果)…都道府県
毎年7月1日が評価基準日。9月頃発表。地価公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対し、都市計画区域外の林地なども含む。調査は不動産鑑定士によるもの。性格は地価公示価格とほぼ変わらないけど、地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっている。


一方、、実際の不動産取引の現場ではちょっと違ってこんな「四価」で考えますw

①売主希望価格
売主が売りたい金額。近隣で売れた事例とか噂を聞いて「あそこがこの価格ならうちのはもっと高く売れるんじゃねーの?ww」とほくそ笑む金額。

②査定価格
仲介さんが怒りを買わない範囲で「このくらいなら売れるんじゃね?」って売主に提示する価格。媒介契約欲しさに売主希望金額より高く提示することもあるので要注意w

③売り出し価格
売主が仲介とで決めた実際の売り出し金額。相場より不当に高すぎると反響すら来なくなるので仲介にとってはここが正念場であるw

④成約価格
実際に成約した金額。売り出し価格とあまりに乖離しちゃうと売主から相当な不信感を持たれること多しw


不動産鑑定士に物件査定してもらうと実際に売れそうな金額と思いっきり乖離しちゃうのっておそらく最初の方の「一物四価」で査定しちゃうからなんです。(もっと高く売れるはずなのに転売業者が飛びついちゃうくらいの査定価格で売れてしまったなんて話、、よく耳にしますw)

机上の計算だけで不動産価格を決めてしうまうとどうなるか?ってのもわからずにヤフオクみたいに入札件数100件とか入ってくるのを想像して始めたんでしょうけど、、まあ、あれは悲惨なくらいな計算違いだったはすですw。

さて、そんなわけでソニー不動産。。
ソニー保険とかソニー銀行で成功しているので調子に乗って不動産業界に参入してきたんじゃないかと思いますが

仲介手数料を安くして・・・って発想は今に始まったことじゃありません。
過去にもそういうことを考えた業者さんはたくさんいますが結局最終的には法令ギリギリの手数料を取るようになっちゃいます。

なぜか?
それは不動産特有の「仲介リスク」があるからです。。

ご存知だと思いますが不動産の物件に同じものは2つとありません。
新築ならいざ知らず、中古物件はコンデションの違いやら立地も問題もあり説明することがいつも同じとは限らないんです。

当然、説明不足で当事者から訴えられれば損害賠償を払わされることもあります。
売買金額の度合いで損害賠償金額も決まるので100万の物件と100億の物件で仲介手数料を一括りで考えると万が一、訴訟されたときに支払うお金が足りなくなっちゃいます。

えぇ、、
「コストに関係なく価格が決まるのはおかしい」とか言うなら先に

「損害賠償リスクもコストに入れた方がいいんじゃねーの?」

ってワタクシ思います。(大手不動産屋が仲手をビタ一文も負けないのはこれも一因じゃないかとw)

とは言え年間売り上げ目標500億って言ってるし親会社も資金的に問題ないのでそのくらいの訴訟リスクは誤差の範囲内なのかもしれませんw(売上が増えればそれだけ訴訟リスクが高まるんだよって誰か教えてあげればいいのに・・)


あと個人的にこれなねーだろwwってやつで、、、
なんすか?これ?

「②対応する営業員の経験に応じても価格が変わる」。。。

もしかして同じ不動産屋に仕事頼むのに営業マンの経験数で仲手金額が変わるってこと?wwwww


普通、経験の低い営業マンが仲介するにしても書類のチェックや仕事の進め具合、フォローなどはその不動産会社の上司がセットでやってます。

なぜか?
何千万も何億もする不動産という高額なものを売るんです。
「営業マンが素人っぽくて間違いがあるかもしれないからその分手数料を安くします」って発想は絶対おかしいですwww

確かに不動産屋の慣例とか風習って古臭い気もしますが電気製品とか保険と違って人間臭さがプンプンするのがこの不動産業界です。
売るって言ってるものをその日の気分で「やっぱやめた」とか買うって言ってるのに「方位が悪いからやっぱやめた」とか平気で言ってくる人もいるこの業界でそんな経験の浅いやつに仕事を依頼するのはたとえ仲手が安くなるからと言ってもお断りです。

家電とかオーディオ製品売るならこれでも構わないでしょうけど不動産ってもう少し奥行きがある商品なので現行商品とか保険商品とか金融商品と同じ考え方で始めるのって危険すぎな気がします。

新聞でも書いてありましたが今回のソニーの不動産業界進出って例の「重要事項説明の簡素化」を想定しているんでしょう。(対面での説明ではなくネットなどを利用して説明してもいいってやつ)

元々、重要事項説明ってのは売主、買主にちゃんと説明しましたよっていう不動産業者のアリバイ作りな側面もあるので対面説明が不要になってもやることはほとんど変わりません。

しかも対面じゃないと仲介が重説中に言ってるウソが見分けられないんですww。(微妙なウソは対面じゃないと見抜けませんw)


IT業界の人をどうのこうの言うつもりはありませんが今回の決定、
不動産業界で働いてる人達はどう見てるんでしょうね?


参考までにソニー不動産の求人広告がちょっと前にうちにも来てましたが

応募条件
大卒以上
不動産業界経験1年以上
(え?これだけ?ww)

うーん、、、
ワタクシなら手数料満額払ってでも大手の仲介に頼むけど。。。。(だって「クレームとかもskypeでお願いします」とか言いそうじゃん)

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と言いつつもうちの家電、、ほぼSONY製品なのは内緒なんじゃんw

COMMENT

No title

うちのテレビ。。
SONYだと思って買ったらSOMYって書いてあったのは
内緒にしてもらってイイですか?


もうそろそろ『建築学ランキング』ともお別れですか??

No title

同じネタ元なのに質が全然違うんですが、、、。(^^);
ここが玄人との差ですね。
私もこのネタ元の会社の本業ならかなり玄人なんですけどねぇ。

ただ、タイトルに対してオチがないのが残念です。
私の基準でのタイマー発動要件は「瑕疵担保責任」満了後ですね。

No title

不動産業界がアナログたる所以が理解できました。
不動産投資家としては、仲介手数料が安くなるのは、
嬉しいことですが、不動産業者の方からすると、
そういう視点もあるんですね。

No title

ソニーには、不動産業界の透明性を高めてもらい、今のどろどろした部分を壊してほしいと思います。

でも、そうなると美味しい物件は無くなるのかな~。。。
やっぱりそのままでいいです。

ソニーさんは適当に頑張ってください。

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