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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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狼旅団電話相談室。。。その2

banner赤ずきん
まずは業務連絡なんですのw

業務連絡
8月30日のセミナーのお振込み期限は明日(7月31日)までです。
今回はキャンセル待ち数が70人といつもより多いので明日の締め切り以降はキャンセル扱いとさせていただきます。(今回はすみませんが救済措置はありません)また申し込んだのにいまだにご案内メールが来てないぞって方、、いらっしゃらないとは思いますが万一、そんな方がいましたらご一報ください。。


こんにちは。

昨日のブログで何に気無しに書いた一文で

「しかも二項道路(どう見ても4m未満ですw)なので土地のセットバックもありそうだし住居地域の用途なので容積率から考えても160%どころか日影規制とか窓先空地とか採光面積などの計算によっては100%消化できるかも疑問です。」

って話がありました。

ここで登場する「160%の意味がわからん」って質問が多かったので今日はまずここからいきます。(旅団のセミナーではこのあたりはすでに知っているものとしてすっ飛ばしますのでご存知ない方はここで予習しておいてください)

容積率ってのは建物がどのくらいの床面積を確保出来るか重要な要素になるのでワタクシ、口を酸っぱくして言い続けてることですが物件概要書などを見ると

建蔽率(けんぺいりつ)・・・60%
容積率(ようせきりつ)・・・200%
なんて記述があると思います。

普通に考えたら
100㎡の土地に上から見た建物が60㎡(100㎡の土地に対して60%なので60㎡ってことです)の建築面積に対して
100㎡×2倍=200㎡の容積の建物が建つわけですが(要は土地を100としたら200%ってのは2倍ですって意味です)

この建物200㎡の容積を消化しようと思ったら
3階建てにプラスして20㎡分をもうワンフロア増やさないとダメな計算になります。(実際には建築基準法上も容積除外部分があるので3階建てで収まることが多いですけど)

しかしこの容積がフルに使えるのは一定の条件をクリアするのが前提になります。

えぇ、、その物件に接道してる道路幅員で容積の制限があるんです。

だいたい安く出回る土地ってのはこの道路幅員が4mってケースが多いんですが(下手すると4m以下の「けもの道」みたいなやつだったりすることが多いんですけどねw)安く収益物件を建てるのはこんな土地を狙わないとダメなのでこの部分、、非常に重要です。

この4mっていう道路幅員ですが役所の指導で道路は最低4mの幅員がないとダメと言います。(しかもスミ切りと言って邪魔な部分を斜めカットされるおまけつきw)

これは以前にも書きましたが消防車両が通れる最低幅員で、火災時に4m以下の道路幅員だと車両が入れないので防火対策としてこの4m幅員を義務付けているんです。(地域によっては6m以上の幅員を要求されることもあります)

この4m幅員に土地を切り取られることをセットバックと言うんですが、このセットバック、、道路提供しても持分は自分の所有物なのにその部分には勝手に建物を建てられないようになります。4m幅員以下の道路でこのセットバックをやらないと建築許可が下りないのでこういう道路では自分の土地を情け無用に削られます。。(こういう4m未満の道路を「42条2項道路」とか言います。いわゆる二項道路ってやつです)

さて、
それで4m幅員になったからと言って話は済みません。。

えぇ、、4m道路は一部低層住居地域以外が更なる容積の制限を受けるんです。

我々不動産屋は
①4m道路接道
②住居地域

であればその土地がたとえ容積率300%であっても条件反射的に「あ、ここの容積、160%しか喰えないじゃん」って判断します。

計算式はこんな感じです。
容積率=前面道路幅(m)×4÷10(住居系の用途地域の場合の容積率)

前面道路が4mの時は
4×4/10=1.6(倍)になりますから160%が容積率です。(160%ってのはこういう意味です)

計算式が面倒だって言う人は
〇〇住居地域+道路幅員4mと言う表示を見たらたとえその地域の容積率が200%だろうが300%だろうが一律160%しか喰えないって覚えておけば大丈夫です。

これ以外に非住居地域の容積計算式もあります。
非住居地域はここまで容積制限も厳しくないので「4」の部分が「」になります。
容積率=前面道路幅(m)×6÷10

なので非住居地域では道路幅員が4mだろうと240%になるんです。(コメントでご指摘がありましたが最初から指定容積が200%ならもちろんこちらの容積が優先ですw)

同じ道路幅員4mでも使える容積がこれだけ違うと建築する物件収支にも大きく影響してくるのでここは絶対押さえておいてください。(くどいですがセミナーではこの辺は時間の関係で端折ってしゃべるので予習しておいてください)

実はこの非住居地域での容積制限ですが商業地域だけでなく工業地域でも適用されます。
となると「準工業地域」でもこの容積制限になるわけで最近のデキる大家さんはこの「準工業地域」を狙って土地を仕込んでます。。

なぜかと言うとこの準工業地域って最近は工場が立ち並んでいるような雰囲気から住宅街の雰囲気に変貌してきてるんです。。(言ってる意味わかりますか?)

こういう風に書くと
「よーし、、じゃ、俺も容積がいっぱい取れそうな準工業地域の道路幅員4mの物件探すぞ!!」
ってなっちゃうかもしれないですが、実はこれだけだとさらなる落とし穴が待ち受けているんです。。


不動産投資は容積がたくさん取れる物件の方が賃貸面積も増えますから収支は良くなります。
しかし容積をたくさん取るということはその分、建築費も増えちゃいます。

しかも上へ建物を増やせばいつかエレベーターの設置とか給水設備(直結にするのか増圧ポンプ付けるのかとか)をしないといけない領域まで達してしまいます。
最初から10階建てのRCレジを作るのでしたらこの手の設備設置の覚悟はあるかと思いますがこれが4階建て、5階建てのレベルの場合、、、

収支を圧迫するこれらの付加設備設置はこのレベルが一番頭を悩ますんです。(あるかないかで月々の管理費が変わっちゃうんです)

それとRCの場合、部屋数のよっては各地方自治体のアパートマンション条例なんてのがあります。

代表的なのは
豊島区の条例でワンルーム1戸あたり50万円の税金を払え!、、あたりですがこれ以外に
15戸以上の居室を作る場合、、
駐輪場〇台設置しろ
だの
ゴミ集積場を設けろ
だの
一部屋あたり25㎡以上の居室を作れ
だの
とにかく運営上の収支に影響が出そうなことを強要して来ます。。(強要って言ったら失礼ですがw)


あと木造アパートの場合は2階建てにするか3階建てにするかあたりで悩みます。。
これは建物の構造計算が2階と3階で違ってくることなどに起因しています。

構造計算があるとないでも建築コストは変わって来るので2階建ての状態でロフトをくっつけて天井高を高く見せるか天高は低くてもいいから収益優先で3階建てにするか・・・うーん、これだけでも悩みます。。

参考までに構造計算が不要な建築物なんて基準を書いておきますが
• 100㎡以下の特殊建築物もしくは特殊建築物以外(住宅・事務所)の建物で
•木造で2階建て以下かつ延べ床面積500㎡以下かつ高さ13m以下かつ軒の高さ9m以下
•木造以外で平屋建て以下かつ延べ床面積200㎡以下

は面倒な構造計算が不要なので工期も早く、かつ建築単価も安いんです。(これで支持地盤がすぐ真下にあるなんて土地があったら最高ですw)

要するに土地の大きさによっては費用を掛けて容積いっぱいに消化するよりも建築費のバランスを見て安く効率よく建てられるなら無理しない建てたほうがいいってこともあるんです。

このバランス感覚みたいなものがあるとどんな土地見ても「ここはこういう企画でやろうかな」なんて発想が浮かんでくるのですが正直、この感覚はワタクシでもそうそう出来るものではありません。(それなりの土地勘と建築の知識が必要になります)

今度のセミナーではこの辺のバランス感覚がずば抜けてる大家さんが講師なのでこのパートに差し掛かったら息を殺してよーく話を聞いてくださいw。

そんなわけで容積については多少でもお分かりいただけたかと思いますが新築をやる場合、他にも重要な要素があります。

そうなんです。
いくら容積を消化できてもちゃんと貸せる部屋にしないと部屋が埋まらないんです。。(埋まりにくい新築を建てちゃうと後々苦労するんです。。。w)

人気の間取りっていうと他人の作った物件を見学するなりしてノウハウをパクればいいやとか、ハウスメーカーか過去から培ったノウハウを駆使して素敵な部屋を作ってくれるから安心、、、なんて甘いですよw

その前に法的な縛りがあることを忘れないでください。
同じような土地でもエリアによっては建築の条例が違うのでやりたくても出来ないことが起きるんです。。

そこで明日はこの部屋割りで欠かせない要素である法的シバリの
日影規制
とか
窓先空地
とか
採光面積
なんてのもワタクシがわかる範囲で書いてみようかと思います。。

これが決まらないと部屋の間取りなんて出来ませんからこの段階でドヤ顔で小難しい数字の羅列した投資収支表なんて作ってもまったく意味がないってことを思い知らせてあげますww

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続きが気になるやつはぽちくりなんじゃんw

COMMENT

No title

今日は宅建のお勉強ですね。
合格している方は皆さん「うんうん、そうそう」と頷いているでしょう。
私は、、、いろんな意味で対象外なので「へぇ」で終わっておきます。

準工でも基準容積率が200%の場合、240%ではなくて200%MAXになるのでは?

良記事

お陰さまで土地やAP見るとき、最初に道路付けと形見るのが
クセになりました。^^;

準工業地帯って余り素敵な住宅街にはなっていないことが多い
気がしないでもないですが、収支は合わせやすそう。(・∀・)

お礼

こういった知識が新築をするときには必須になります。8/30までにこのシリーズを完結頂き、出席者の皆様が読んでご理解されると、少し内容の濃いものにできるかもしれません!

No title

勉強になりました。
2項道路については、知っていましたが、その背景が消防車が
通行できる最低の道幅が4Mは必要という背景だったのは、
初めて知りました。

こういう背景から覚えると、記憶も楽ですね。

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