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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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汝の隣人を愛せよ。。。(懺悔編)

banner赤ずきん
土曜もぽちくりなんですのw

こんにちは

今週前半に起きた話なんですが、ワタクシ、とある物件の売却相談をされたんです。。

その物件、
古いアパートなんですが接道がメチャメチャ弱くて(接道不可まではいかないけど)かつ前面道路の幅員もケモノ道みたいに未舗装で隣地の家とかが好き勝手にガーデニング(植木鉢をガンガン置いちゃうタイプ)してるので売り出すとしても高く売るのはちょっと厳しいかな・・・ってタイプ。。

しかし昨今の「高値ウハウハ売り」が蔓延ってる現状を見てるこの所有者さん、
「やっぱりアベノミクスの影響で土地って値上がりしてんでしょ?ww」
と鼻息というか意気込みはものすごいものを感じます。。

何度も言いますけど
値上がりしてるのは融資が通りそうな物件であってこういう現金客しか買えそうもない物件ってのはそうそう高く売れるもんじゃないんです。(現金客が売主の言い値なんかで買うわけねーだろ、、とw)

そうは言ってもせっかくこうやってワタクシを頼ってきてるわけですから希望通り高く売ってあげたいのも人情です。。

参考までに
狼査定・・・2380万
本人希望額・・・3500万


で、


成約予想額・・・2100万下手すると2000万切るかもw)

売主さんのこの希望金額。。
実は抵当権も付いてないのでもう少し低い金額でもいいのかな?って思ってたのですが、
なんでも近所に欲しい区分マンションがあるのでこれを現金化して買いたいそうでその物件価格が3000万。

売りたい物件の希望価格は欲し物件の価格なのでこうケースは下手な指値すると売りやめになる危険性が高いです。(「え?そんな金額じゃ売る意味ないじゃんw」とか言うんです)

売ってあげたいけど3500万じゃ到底買って貰えないしなー。。。

ワタクシ今週、ずっとこれで悩んでいたのですが先日、ふと通りかかった渋谷駅前のスクランブル交差点でヒントを得ました。。


これです(田舎とか行くとこれと「マルフク」の看板がセットになってます)

よく年末とかになるとこれの立看板バージョンを持ってスクランブル交差点に立ってる人いますよね?

AB型でみずがめ座のワタクシ。。
モリワキの直感(直管)タイプでヒラメキ系芸術肌ですからこういうアイデアが突然降って来るんですw(しかしとりたててそのアイデアが役に立ったことはありませんがw)

えぇ、、ふと頭に「汝の隣人を愛せよ」ってフレーズが頭に飛び込んできたんです。。(あ、この時点で今日の話のオチがわかった人、、この先は読まなくていいですからポチだけしてとっとと退場してくださいw)


「そうだ!隣の住人に売りつければ高く買ってくれるんじゃんww」

はい、バカバカしいお話ですが「汝の隣人を愛せよ」理論発動です。。

不動産の土地と言うものはくっ付いて大きくなればなるほど接道でも容積でも有利になるもんです。その恩恵はその土地にくっ付いている人が一番受けられるので高く売れそうもない土地は隣地に声を掛けて見るのが一番なんです。。(地上げなんかもこんな話の応用です)

と言うことで先日、その物件の回りの謄本全部あげてみました。
こういう時の謄本は「全部事項証明書(いわゆる登記簿謄本)」ではなく「登記情報要約書」で取ります。

取得する枚数が多い時などもそうですが
所有者と抵当権がわかればいいだけなのでわざわざ高い全部事項証明なんかとらなくてもこれで充分だからです。

で、こういう道路が狭くて古い建物が密集してるケース。。
謄本の乙区の抵当権が真っ白ってケースが多いのですが(借地であることも多いですが古くから住んでる人が多いのでそもそも借金して保有していないことが多いんです)今回は隣地4件中、3件がまっ白い抵当権でした。。

まっ白い抵当権の人で年配の人が居住しているとほぼ買ってくれる確率はゼロです。(「今から借金して土地広げる気なんかねーよ!」って言われます)

そうなると可能性があるのは向かって右側の一戸建ての家だけです。。(中古住宅として8年前に購入した形跡があります)しかし建物の築年が35年くらい過ぎているので持ち主の年齢次第では買うっていうかもしれません。。

かと言ってワタクシがここで「買いませんか?」と飛び込むと、過去の経験からダメになることが多いので

「この家売りませんか?」で飛び込んでみました。(よくスミフとかがやってる例のアレですw)

「えーっと、、この近所で弁護士(ここは医者でも可w)さんご一家が庭付きの一戸建てが建つような土地を探しておりまして・・・」

いつもの「息をするようにウソをつく」ってやつでありもしない買い情報をぶちまけて持ち主の反応を見るのですが・・・ちょっと待ってください。。。

「庭付きの家ってここにどうやって庭付きの家を建てようっていうんだい?w」とツッコミが入りそうなくらい道路も狭くて家と家がくっ付いているのにこんなウソじゃすぐバレちゃいますww。

と言いことで若干微調整。。
「この周辺で一戸建てが建つような土地を探してまして・・・」(うん、これなら自然に聞こえるな)

こんな平日の昼間に台所から焼き魚のにおいがするくらいですからすでに定年退職して無職な人生送ってるんだろうなって気もするのでこんな作業もバカバカしくなってきたのですが「万が一」ってこともあるので(息子夫婦を呼び寄せて二世帯住宅を建てたいとか言うかもしんないじゃないですか?ww)一応あたりを確認しにいきました。


交渉中・・・

交渉中・・・

交渉中・・・

交渉中・・・



話をしているうちにこの所有者さん。。(ワタクシ、初対面なのにすっかり気に入られて居間でお茶まで飲んじゃいましたw)

「金額次第だけど売ってあげてもいい」ってなっちゃいました。。。



Mさん、ごめんなさい。。

買って貰うつもりがすごい高値こっちが買う羽目になりそうです。。。。
(この隣人さんもアベノミクスがどうのって言ってましたw)



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ミッション失敗なんじゃんw

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地上げだ

地上げ成立じゃないですか。(・∀・)
両方纏めて更に誰かに以下略

モリワキの直感!
激しくワロタ

買わせるテクニック?

狼さんのアイデア、
最初に隣家に売らないか持ちかけて、最終的に隣家に本命の預かり物件を買わせる、
っていうのは、どうやって話をつなげて説得するんでしょうか?
今後のために、教えてください!

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