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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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家賃下落の仕組み(最終回)

banner赤ずきん
あうー、、座ってるだけでゲロ吐きそうなんですのw

こんにちは

さて、毎日毎日ネガティブなことばかり書いてると
「狼のヤツ、こうやってネガキャン展開して顧客を取り込もうとしてんじゃねーの?ww」とか言われそうなので今日で最終回にします。(続きは次回セミナーでたっぷり毒吐かせていただきますw)

3日わたって書いてるわりには主題の「家賃下落の仕組み」にあまり触れていない気がします。
と言っても基本的な理由は昨日一昨日の文中に散りばめておいたのでわかるかと思いますが、

要するに
「自分の物件を取り巻いてる環境の変化に気が付いていない」ってのが家賃下落を招いてる一番の原因じゃないかと思います。

収益物件って実際にオーナーが住むことは滅多に無いのでその部屋の使いやすさ・使いにくさ、周辺環境の変化などは物件を買った一番最初の状態がオーナーの頭に記憶されてることが多いんです。

その情報をアップデートしてないとどこの段階から「不人気物件(仲介から言わせると当てブツ)」になったのかわからず結局仲介さんの圧力に負けて賃料の値下げに繋がってるっていうケースが一番多い気がします。

そういう人っていろいろな書籍を読んだりして勉強こそしてるんじゃないかと思いますが事例自体が再現性に欠けることも多く、自分の持ってる物件に応用しようにも難しい側面も少なくありません。。

じゃあ、どうすりゃいいのか?

ワタクシの個人的意見ですが、こういう時こそ他人の失敗事例をたくさん見聞きして学ぶのが近道じゃないかと思います。

しかしこの手の失敗事例ってほとんど出回ってないですね。。。(ハッピー&リッチな成功事例じゃないと本が売れないからデスカ?ww

そこで、、、

餅は餅屋って格言がありますが
ワタクシならこういう失敗事例は賃貸やってる仲介から仕入れます

だって賃貸の仲介さんってのは客付けしないと生きていけません。
当然、どんな物件がダメなのかよーく知ってますから。。(クソ物件を見分ける嗅覚は業界NO1ですw)

ただ正直に本音を言わない仲介さんも多いので(だってそんな事、面と向かってバカ正直に言ったらオーナーから媒介取り上げられちゃいますからw)正直に相談できる仲介さんってのが必要になってきます。

「え?そんな仲介さん、いるのかよ?」って心配される方もいるんじゃないかと思いますが、大丈夫。大丈夫。。

そういう仲介さんも稀ですが存在しますww。

まず「主婦目線」を持ってる仲介さん。。(と言うことは女性の仲介さんですね)
部屋のダメ出し頼んだら凹むくらい辛辣にダメ出しする傾向がありますw

ワタクシも新築やった時こんな主婦目線の仲介さんに部屋割りを見て貰いましたが・・・・それはそれはひどい目に遭ったもんですw。(キッチンの高さとか玄関の幅とか扉の位置まで細かく指定されましたから)

それと、「やたら道に詳しい仲介さん」。。
これは男でも女で同じですが道に詳しい仲介さんってとにかくいろいろな物件を見てます。(きっと案内する物件で決めブツと当てブツをきっちり見極めてしまいにはその順路まで決めているんじゃないかとw)

こういう仲介さんで営業成績にあまり拘っていなければ「素敵仲介さん」である確率が高いです。(要するに歩合給より固定給の方が厚いって会社の仲介さんです

中には通称「間取リスト (間取りオタクみたいなヤツですw)を自称する仲介さんがいるのですが、こんな仲介さんに当たるとこれはもう鬼にカナブンです。(そういうヤツは日頃からメシ食わすなり大事にしてください)

他にもいろいろいそうですが今日はそういうのを考えるのも面倒なので(昨日の酒が全然抜けてないんですw)あとは適当に考えてください。。。

さて、
そんな仲介さんとどうやって出会うかですが、
日頃から電話なりメールでもコミュニケーション取ってればなんとなくわかってくるはずです。

要素としてはこんなとこです。
①やたら几帳面に電話連絡してくるヤツ
②メールの文章がわかりやすいヤツ
③派手なスーツを着てないヤツ
④契約書などの作り込みがちゃんとしてるヤツ

⑤賃貸契約を一から十まで一貫して一人で出来るヤツ

こういうヤツは賃貸の仕事に手を抜かない傾向があるので賃貸物件についてもかなり研究しているヤツが多いです。

そんなヤツを見つけたら「相談があるんですけど」と聞いてみてください。
めんどくさがらずに話を聞いてくれたらそいつは「素敵仲介さん」ですw。

さて、
そんな仲介さん以外に大家さん同士のネットワークから「失敗事例」を聞き出すのも早道です。(現実に失敗してる張本人ですからw)

あ、ダメだ、、ダメダメwww

大家さんの飲み会なんかに来てる人じゃそもそも失敗しているヤツも少ない(はず)です。(そんなピンチなヤツがそんな飲み会に来てる場合じゃねーだろwwって感じです)

でもあれです。
そうは言ってもいきなり最初から成功しているわけないので(そんな運がいいヤツは世間が許してもワタクシが認めませんw)やっぱり聞いてみてもいいと思います。(ただし酒に酔ってからだと適当なことしゃべるので酔っぱらう前に聞いた方がよろしいかとw)←決して赤井親分のことではございません。誤解なきようお願いします。。。

話がメチャメチャ逸れました。
強引に元に戻します。。

この「自分の物件を取り巻いてる環境の変化に気が付いてない」って話ですが、
性格的に心配性な人が敏感に気が付くんです。

心配性な人ってのは退去にたびに「なんで退去したんだろう、、なにか不具合でもあったんじゃないかな(いえいえ、、単なる転勤だって言ってるでしょw)」と相当深いレベルまで悩みます。

性格的にとことん悩んじゃうのでこういう人のようにコトが起こるたびに「なんでだろうなんでだろう・・」と呪文のように囁いてると不思議なもので自分の物件に無頓着極まりない全部管理会社任せの人が心配性な性格に変貌しますw(性格的に長生きできないかもしれませんけどね。。。)

「俺は絶対成功するんだ」って年中考えてるとその願いが深層心理に届いて成功するって自己啓発みたいな事例がありますが要するにこれの応用ですw。。(ま、こっちの方が現実的じゃないかと。。)

真面目な話、
些細なことでも「なんでこうなるのかな?」って言う好奇心的目線を持ってると物件の微妙な変化にも気が付くのでこれはぜひともやっていただきたいところです。(出来る大家さんはこの好奇心的目線がすごいです)

あと時々でいいので物件の周りを歩いてください。
その時、同じ道順だけで歩いてると周囲で起きていることを見逃しがちです。
特に近隣の建築計画には敏感になってください。
完成半年前にライバル物件の存在に気が付けば何らかの対策も打てるはずです。

あとコンビニとかの店舗の異動にも注意を払ってください。
いきなりあったはずの店舗が消滅してて知らずにずっとマイソク掲載してたなんて事例を多数目撃しております。。

他にもいろいろあるんですが要するに物件を買った時と買った後の変化って意外と見てない人が多いのでその辺を気を付けて欲しいって意味で書いてます。


さて、
そんなわけで少々強引ではありますが、、ここを読んでる旅団員の方全員に夏休みの宿題を出します。(旅団初ミッションです)

【宿題】
「自分に降りかかった不動産での失敗事例をレポートすること」

こうやって失敗事例を学べと書いてもおそらくそんな失敗事例は出てこないと思うのでお一人様一つ「不動産にまつわる失敗事例」を教えてください。(前にもやった企画ですが今回は大々的にやりますw)

賃貸での失敗事例が一番おいしいとこですが他にも
・物件購入時の失敗事例
・売却時の失敗事例
・リノベ、リフォーム時の失敗事例
・近隣トラブル失敗事例
なんてのもOKです。

短くても構いませんし箇条書きでも大丈夫です。(ワタクシが夏休み中に編集します)

団員数からしておそらく300話くらいになるでしょうから不動産投資業界初の「現役大家さんが赤裸々に語る!失敗事例から学ぶ不動産投資(泣いて笑ってぽちらっちょ編)」なんて書籍になって出版出来るかもしれませんww。(なんかいつもワタクシの思いつきで振り回しちゃってごめんなさい。。。)

出版できなかったらPDFに落として配布しますが、、これだけで相当な学習量になるはずです。(こういう話を後世に残したいワタクシです)

え?我々旅団員が失敗なんかしてるはずねーだろww・・ですって?


いやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいやいや

あの赤井親分だってジェービルさんだってふくちゃんだって最初はなにかしらやらかしてるってのに(ウラはまったく取ってませんw)最初からうまくいって仕方ないなんてやつ、、、除名ですw。


やっていただけるならワタクシ、新しく出来た旅団マークの缶バッジ作って郵送しますw。(送料は狼旅団負担ですw)

そんな課題の送り方ですが、
コメント欄に書いていただければ非公開で保存してコピー後消去しますので記録を残しませんし誰が書いたかも秘密にしますし、メールでいただいても結構です。(秘密厳守ですw)

なお、提出期限は7月31日(木)の23時59分59秒ですのでよろしくお願いします。。。


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実はこの連載、、最後の宿題への布石だったんじゃんw

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