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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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家賃下落の仕組み。。。

banner赤ずきん
夏休み前だからちょっと真面目に書くんですのw

こんにちは

先日、とある新築物件の相談を受けたのですがこの方、千葉県某所で現在新築をやっていて秋口には完成というところ。。
出来れば引渡し前に満室にしたいと言うことで相談を受けているのですがこの方の物件、、主要ターミナル駅でもなく近所に大学などがあるロケーションではありません。

ワタクシ、最初にこの計画を聞いたとき、「ここで新築やって大丈夫なのかよ」って思ってたのですがこの方、地元民でこの物件周辺の地理を知り尽くしていたので勝算ありということで建てた次第。。

ま、それでも今までは中古の物件ばかり買ってたので全空から埋めるのは初めて。
「やっぱり新築はここがビビるよねw」なんて言ってますが土地勘があるところでちゃんと賃貸のターゲットを見据えて建ててるみたいなのでワタクシがアドバイスする必要も無い気がするのですが、、、ちょっと待ってください。。

その賃料設定。。高過ぎやしませんか?

ターゲットは千葉のターミナル駅に出勤する若いサラリーマン層を狙った物件になっているのですが近隣の類似物件を調べると同じような間取りの同じような築年数の物件で一部屋あたり5000円違います。

デザイナーズ風に出来てるとはいえ、客層を考えるとちょっと厳しめな設定に見えてしまうワタクシ。。
「この賃料設定は誰が決めたんですか?」って聞いちゃいました。

聞けばこの物件の企画を持ち込んだ業者さんが賃料を決めたそうなのですが、新築の企画モノの場合、ここが危険な部分なんです。。。

新築物件には
①建売り完成物件
②企画付土地売り物件
③土地は自力で買って建てる物件
④元々土地持ちが建てる物件
⑤・・・・その他諸々。。


なんてパターンがあるのですが
地主さんが建てる④はさておき、ほとんどの人が①~③のパターンでやるんじゃないかと思います。

今回のパターンは②番。。
このパターンの時に気を付けないといけない最重要ポイントは
「その計画に対してオーナーがどの程度介入出来るか?」です。

ちなみに①の場合、
オーナーは完成後に引き渡しになるので物件に介入出来るケースはほぼありません。
建築主である業者さんが企画したものをそのまま引き継ぐわけですから買った後、どんなパフォーマンスを見せるかはほぼ運次第です(ワタクシが新築建て売りを素人投資家さんにお勧めできないのはこの辺が最たる理由ですw)。

幸い、②のパターンでしたら建築途中で工事業者さんから「ここはどうします?」って質問が飛んでくるし「じゃ、ここはこうしてください」ってお願いすればある程度は聞き入れてくれます。

個人的意見ですがどうしても新築やりたいって人であまり不動産の知識に自信が無い方はぜひともこの②の手法でやっていただければと思う次第です。。。

とは言え、
賃貸物件って設計段階と完成段階では見え方が違うってのは実際に新築をやったほとんどの方が言ってますのであながち間違いじゃないと思うのですが設計段階では「こんな感じだとこう見えるかなー」と思って作ったら「あれ?なんかこれだと使いにくいな?」みたいなことがよく起こるんです。(うちの新築でも実際にありましたw)

よくあるのは部屋の動線間違いです。
キッチンや部屋のドアの取り付け方一つで部屋の配置がガラッと変わってしまうこともあるので設計段階から介入出来るのであれば実際に入居対象の方が用意するであろう家具の寸法とどこに配置すると一番部屋が使いやすいのか?ってことと家具を配置したときに無駄なスペースが出来ないか?くらいは事前に考えておかないとこれが後々の賃料下落の要因になるんです。

さて、話は戻りますが今回のケース。。
業者さん企画の場合でよくある「利回りを高く見せたいから賃料を高めに設定する」という手法に見事に嵌ってしまっているパターンなのですが新築物件でよくあるこのパターン。。

なぜこんなことが起こるかと言えば
物件価格を高く見せるのに一番動かしやすい数字がこの「賃料設定」だからです。

賃料設定のレベルスイッチを動かすだけで利回りが変わりますから売値を高くしたければ見かけの利回りをあげれば多少物件価格が高くても納得して買っちゃう素人投資家さんが多いんです。(よくある「引っ掛けパターン」なのでご注意ください。。)

そうは言っても「泣く子も黙る新築物件」です。
新築時は多少賃料設定が高くても運が良ければこれでも埋まります。
今回のパターンでは賃料が周辺相場より5000円程度高いので5000円高い理由づけさえすればなんとかなるかもしれません。(今回の相談はここですww)

書くと長くなるので割愛しますが
①一般媒介と専任媒介と代理仲介を使い分ける
②現地に案内する時の仲介さんへの注意点をあらかじめ考えておく
③いつものターミナル駅理論の併用
④建具とかの細かい部分の仕様変更

などのアドバイスをしておきました。

まだ部屋の中は完成していないのでここからでも部屋の修正も効く段階ですから5000円高くしても埋まる部屋の企画。。
以前にやった新築の時の記憶を思いだし思いだしでしたがなんとかリカバリー出来てればアドバイスした甲斐もあるってもんですw。(なんて書いておきながら自信はありませんがw)

さて、こういう新築物件での家賃下落の仕組みですが
先ほども書きましたが「新築プレミアが何年続く?」で決まりがちです。(逆に言えばこれが維持出来れば下落は最小限度に抑えられます)

今この時点で新築やって業者企画の新築物件の新築寿命は基本的に「二回り」・・・です。(2年更新2回分の4年間)

運がいいとここから更にもう一回り(2年)くらい続くのですが困ったことに今の時勢・・・「融資がゆるゆる」です。。
こういう時勢は利回りが低くても新築物件さえ建ててしまえばどんな安普請に建ててしまっても売れていくもの。(賃貸経験が無いとこういうところに全く気が付かずに買っちゃうんですw)

そんな情勢ですから新築完成物件売りの業者さん、、鼻息も荒く多少無茶しても仕入れます

とは言え業者さんも最初に利益を抜きに掛かりますから仕入れる土地はいつものように戸建分譲するには厳しいクズ土地です。そこに戸建分譲で培った「なんとな見た目最新設備ですw」って技術を駆使してオーナーに挑んできます。(最近の分譲戸建て、、気のせいか10年するとえらく老け込んで見えますw

そんな現在のマーケットですから今は空き地とか古屋が建ってる土地も4年後には新たな新築収益物件と化してライバル物件になる可能性が出てきます。(そんなところに大〇建託とかレ〇パあたりの軍勢が攻めてくるとエライことが起きます)

その頃はそっちの物件が新築ですし4年も経てば部屋の部材も今より進歩しているはずですからそっちの新築物件と同じ賃料では貸せなくなる可能性が出てきます。

でもいいんです。
株と同じでその高いままの家賃で埋まると思えば賃料下げなければ下落しませんからw(株だって下がっても売らなきゃ損ではありませんからw)

しかし半年も埋まらないと仲介さんも「賃料を値下げしてくれれば埋まるんですけどねー」とやんわりプレッシャー掛けてきますし何より返済比率が高い状態で買ってるはずですからいつまでも高い賃料の状態でつっぱり続けるわけにもいきませんw。

今はまだ新築業者さんに「賃貸経験者」の人が少ないですからいいですけどそのうち「差別化」を狙って単に安普請な経費を掛けないように建てて利ざやを抜くだけの戦術から「動線を考えた部屋の間取り」を売りにする業者の出現もあるかもしれません。。(まだ業者の完成物件って未成熟なマーケットなんですよ)

そうなると今建てた新築物件。。。
新築時の賃料で貸せる可能性は限りなくゼロになってきます。。。(だから新築の完成物件は怖いんだよって言ってるんですw)

ま、そんなの家賃下落率として計算済みかもしれませんが・・・
その家賃下落率の設定って定率計算でやってません?

実はこれ、今の都内のBランク以下の商業ビルなので現実に起きていることですが、
賃貸物件ってのは貸部屋の需要そのものがなくなった時、家賃をいくら下げても埋まらなくなる時があるんです。。。(なんかあまりにネガティブ過ぎて書いててイヤになってきました。。)


話題を変えましょう。。


さて、

そういやどこかの著名な大家さんで
「新築は10年後にキャピタルゲインが得られるから運用中は薄利ですけどやっぱり新築マンセーです」っておっしゃってる方がいるそうですが

それは
①近隣にライバルの新築物件が出現しないこと
②それに伴う家賃下落しないこと
③不動産投資環境が10年後もあまり変化しないこと

などが条件になります。

たぶん大きな勘違いしてるからこんなこと言うんじゃないかと思うのですが
今、巷で出回ってる築10年程度の比較的築浅の売り物件が高く売れるのは
①今の金融情勢がジャブジャブだから
②不動産投資のプレーヤーが多いから
③ネットの普及で物件情報が容易に手に入る様になったから
④10年前くらいの築浅物件の着工件数が少ないから

あたりでしょう。。

特に④番。
新築のアパートを建てる人なんて10年くらい前は今と比較したら全然数が少なかったってのは大きいです。(言ってる意味わかりますか?)

しかも今の時勢、素人でも新築物件をほぼフルローンで建築出来ますから10年後の在庫はどうなっちゃうんでしょう。。。(何度も口酸っぱく言いますけど不動産価格ってのは需要と供給のバランスでいかようにも変わっちゃうんですよw)


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と含みを持たせつつ明日に続くんじゃんw

COMMENT

No title

今日のお話

ネガティブすぎて、気持ち悪くなってきたのは私だけではないと思うんですけどw

No title

ちょうど良いタイミングの記事で、嬉しいです!

値付けは、どうしても悩みます。。。
反響が分からない中で先に決めないといけないですし。
社長の仕事で一番大事なのは「値決め」だと言われるそうですが、その気持ちが少し分かる今日この頃です。

No title

賃料下落ですが、今年の4月、2人の賃借人(それぞれ別物件の)から、家賃の減額請求が同時に来ました。
どちらもオーナーチェンジで買ったんですが、家賃相場をもう少し調べた上で購入すればよかったと、若干公開しています。
次は、こういう失敗はしたくないですね。

良毒

読んでてお腹痛くなってきちゃった人とかいそう・・・
でも、新築って全空スタートだし、プレミアムも昔ほどは期待できなく
なっているから下手な中古より慎重さが必要な気がします。

どんどん

不安になってきました。
今まさに企画を業者から聞くところです。
明日の話も是非聞きたいです!

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