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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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お宝物件情報。。

こういうブログタイトルでアクセスを増やすなんて姑息な手段はやめようと神様に誓ったはずなのですが。。。また使ってしまいました。。ごめんなさい。。

今日は月曜日。。しかも12月の第2週。

今週くらいがワタクシの業界では最後の追い込み週間になるのではないかと思います。
なのにワタクシ。。こんな時にまったりとブログの更新に精を出してていいのか・・悩みます。。


さてさて、先日ブログでご紹介した「愛すべき勘違い仲介さん」原さん(仮名)から電話が来ました。

原さん、今日も懲りずに物件紹介です。。

田園調布の売り土地1000坪。15億だそうです。。

・・今どき田園調布のヨンパチ(40/80)の1000坪をワタクシにどうしろと。。。

本人いわく「マンション用地にどうだろう」とか「老人ホームならいいんじゃないか」と広い土地が売りに出るといつもこの論法で話を進めてきます。(一度買う側の論法に耳を傾けるのも吉ですよ)

ちなみにこれが商業地の場合、「ホテル用地か本社ビル用地に最適だよ」との論法です。(だから買う側の論・・以下略)

参考までにこの土地は今年の初めくらいに売却済み。今、出回っているとしたら当時の情報の亡霊です。

当時ワタクシもすっ飛んで現調した経験がありますが現地の法(ノリ)と造成規模と上に乗っかってる建物を見てやる気を無くした物件。。

田園調布で坪150万円と聞いてなんとなく安そうに感じたのでしょう。

今日も電話口で興奮してます。。「今どき田園調布も安くなったねぇ。俺がポルシェでぶいぶいイワしてた頃は・・」(60001回目)

いつまでも売れてしまった物件をこねくり回すのもどうかと思うので売却済みの話をしたところ・・

「それの再販だよ(キッパリ)」とのこと。ああそうですか。再販ですか・・と。(ホント一度物件確認した方がいいと思いますよ。。)


そして今日は特別にもう一件物件があるとのこと。

お宝物件(今や死語)ということで「これ誰にも話さないでね」と口止めされた物件は都内文京区の物件。(かなりもったいぶってましたw)

ま、口止めされるような物件ではないのでブログに書いちゃいますw、

春日1丁目の13階建てと聞いてもうその物件がわかりました。

一棟レジで12億だそうです。(恐らく今なら相当出回ってますよー。。)

原さんは物件概要しか見てないからそういうのでしょうが、これ実際は微妙に区分売りです。一棟売りじゃないんです。。これ。

そういや昔銀座の売りビルで一部借地権が付いたやつを全部所有権だと勘違いして仲介に出してしまい他の業者にガン詰めされたらしいのですが相変わらず同じミスを繰り返しているようです。。

年末のこの時期にこういう話をきいているのもどうかと思うので

「原さん。ホント仲介するなら一度くらい物件見てきた方がいいですよ」と言うと

「俺は場数踏んでるから都内の物件はだいたいわかるんだよね」とのこと。あーそうですか。バカズ踏んでるんですね。。そりゃよかった。

「都内で知らない物件なんぞ存在しない」というのが彼の言い分。。(この時点ですでに最低2件はあると思いますが・・。)

こういう人が業界にウヨウヨいるもんだから聞いてる話と物件の内容が食い違ったり机上では容積食えるのに実際に食えない土地とかを売ってしまう業者が増殖しちゃう訳です。

今はgoogleマップなんて便利なものが出来てわざわざ現地に行かなくても大丈夫なんてタカくくっている業者さんもいるそうですがこれって非常におっかないです。。

ワタクシ、生まれも育ちも東京ですがこれだけ人生のほとんど東京で生きてきたワタクシでさえ雰囲気が読みきれずダメな時があります。(賃貸仲介とか収益売りはこの能力は必須ですって前にも書きましたっけ)

何年か東京に住んでます程度でこの違いがわからないんじゃないかと。。(ホントは言い切りたかったのですがちょっとビビってトーンダウンしてます)

逆にワタクシが大阪に行くとそこはもう異国w。。いくら行く前にgoogleマップで確認してもそこの雰囲気まではわかりません。(エスカレーターの左側を歩くだけでもうストレスですw)


これで仲介さん。土地勘無くても住所を聞いただけで「場所いいですよ」と言っちゃいます。

田園調布と聞いてもう「住人すべてが金持ちの町」なんて勘違いしてる人がとっても多いです。

あと賃貸の話ですが学芸大学とかの東急線沿線とかでも必ずしも賃貸属性がいいとも限りません。傾向として昔工場があった地域はちょっと異質な傾向があります。(準工とかの場所ですね・・)

ひどいのは東京都の23区というだけで「都内の物件は値崩れしません(キリッ」なんて平気で言っ切っちゃう仲介さんもいます。

こういう匂いを察知出来ないとあとで計算違いなことが起きます。

よくブログで書きますが下層階の店舗賃料が総家賃の50%なんていう物件。(下駄履き物件と言います。試験に出ますよ。これw)

都内だと上は大概ワンルームだったりするのですがこの組み合わせの仲介する時、一番勇気が必要です。(買う方も勇気要りますが仲介も度胸が必要です)

50%部分の店舗の賃貸属性チェックだけでなく退去リスクなんかもちゃんと計算しておかないとあとで買主さんからコテコテに詰められます。(退去なんかされたら一気にキャッシュアウト)

退去されても次の手を打てるくらいの算段が出来ていて初めて仲介しますというタイプ。(ホントおっかないです。これ)

今も一件やってますが、買主さんには何回もこのリスク説明しますし、それの保全が完璧じゃないと(空室のなった時の家賃補填とか)おっかなくてお客さんに話は出来ません。。。

ちょっと前なら多少下駄履きでも(レジでの店舗許容率が20%くらいでしょうか・・)店舗の需要があったのでなんとかなりましたが今はと言うと・・。どうなんでしょうね。そもそも退去リスクの無い物件はそもそも売りになんて出ないものですが。。。

レインズなどを見てるとそういう物件の売り物がここ1年ですごい勢いで増えてますから融資する銀行も少なくなっているのでしょう。(買取業者も最近嫌がるし・・w)

ん?ということは・・・需要が無いものはどんどん在庫として売りに出ますから逆張りするなら鬼指しでこれを買うも良しですねw。

もしかして景気がよくなればまた店舗需要も増えるかもしれません。。(すげーバクチですが)

今日はちょっぴり辛口になっちゃいました。。生意気言ってすみません。。



あ、そうそう今日でこのブログちょうど節目の3カ月です。飽きっぽいワタクシがこうやって書き続けられるのも皆様の温かい応援のおかげです。だからと言って強制するわけではありませんがせっかくの節目ですから・・是非・・はい、ここですよ。。ぽちらっちょ・・と。
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COMMENT

店舗物件は

鳥です。

 拍手 クリックしました。


 店舗物件は、1階は、未公認保育所というのは、

 どうでしょうか?

Re: 店舗物件は

鳥さん

こんにちは。

クリック&拍手のコンボありがとうございます。

未認可保育園ですよね・・・。

前に仲介したのがこんなタイプですが経営母体によりけりというのがワタクシの回答です。

ワタクシの仲介した物件は半年で経営悪化で夜逃げされましたw。。。(これって儲からないけど安定してるんじゃないですか?そう聞いてたので入居させましたが・・・やっちまいました。。)



No title

建美家経由の案件で
認可保育所が3フロア使っているのがありました。

都内で二桁やっているところで
退去リスクが少なく

仮に近隣に移っても
同じ業種を誘致出来るとは思ったのですが

上階のオフィス部分が弱いと考え見送ったんです。

近接するエアターミナル関連のテナントも入ってましたが
地下鉄1線の川沿いでは
商業地といえども小規模では住居向き

広さが中途半端でコンバージョンのアイデアも出ずって感じです。

久々になにも買わない年になりました。

Re: No title

ぼ~やさん

おはようございます。

あちこちで出店してる認可保育所でしたら退去リスクが少なそうでいいと思います。

ただ上階がオフィスなどでないとワタクシあまりお勧めしません。
保育所の上に人を住ませるとなぜかあまり居住者の定着率が上がらないんです。(病院などがテナントというのもダメですね・・)

ワタクシの過去の管理物件で保育所付きレジがありましたが階段を通じて響き渡る子供の泣き声と騒ぎ声。お母さんや保母さんの罵声というか大声で大変でした。

また送り迎えの時の車や自転車がしょっちゅう近隣さんと揉めるはオーナーに怒鳴り込まれるはでその度に仲裁しに行った記憶があります。

商業地でしたらそんなに問題にはなりませんが最初にお話した通り上階をレジにするのはちょっと怖いです。

下階が24時間保育所・上階がワンルームという組み合わせはワタクシ的に史上最悪の組み合わせ。。

建物が上手く出来ていれば問題ないですがそういう物件に出会った経験はワタクシにはありません。

ぼ~やさんの様にオフィス部分が弱いと物件を見て見抜ける人はそういないと思います。

不動産屋でもこういう微妙なリスクを見抜く業者と何も考えずに普通に仲介してしまう業者と別れます。

あと部屋の広さが中途半端でコンバージョンに悩む物件ってよくありますねw。事務所を住居にするときワタクシもアタマを抱えることがあります。。

ケンビヤあたりに出ている想定利回りが高い物件って何かしら問題あるような気がします。(もともとケンビヤさんは物件を売る為ではなく集客の目的で出来ているので仕方ないのですが・・)

今年はホント面白い物件が少なく、業者泣かせな一年でしたw。

来年に期待したいと思います。



No title

保育所の騒音問題
失念しておりました。

うっかり八兵衛なのか
はたまた真剣に買う気がなかったのかもしれません。

たしか8F建てで当然RCですし
3フロアー使用なので深く考えませんでした。

建美家(変換面倒ですね)は1年ほど登録してますが
素性を明かして連絡を取れるようにしたのは2社だけです。

出回っている物件を送り付けて来る所もありますし
原さんの方がハレー彗星なみの確立でも
ましかもしれませんね。

Re: No title

ぼ~やさん

おはようございます。

ケンビヤ(変換が面倒なのでいつもカタカナ表記です)さんの業者さんってあたりはずれが大きいですね。

以前はワタクシがケンビヤ業者さんに物件情報を出していた時期もありましたがあまり意味が無いので最近はすっかり疎遠になってます。

いつも思いますが「これいいな」と思う物件は年間にそう何回もありません。
にも関わらず仲介さんはたくさん物件情報を出してきます。ということは手当たり次第に出している業者さんもいるのではと疑ってしまいますw。

手当たり次第に指値を入れればいいとよく業者さんは言いますがそのうちそういうお客さんにはいずれ物件が来なくなります。また無茶な指値ばかり入れてくるお客さんばかり持っている業者にも同じことが待っています。

このへんのさじ加減が難しいですねw。

ぼ~やさんは建物と立地などを総合的に考慮されて検討されているようなのでそういう心配は不要かと思います。

そういう方ばかりだと本当にこの仕事も楽しいのですが、、。

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