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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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指値指値ってうるせーよww

banner赤ずきん
まずはぽちくりなんですのw

こんにちは

我々仲介業者のメシのタネはいつも言いますが仲介手数料です。

この仲介手数料、、
パーセントにすればわずか3%程度のものですが支払う側からしたら3%って大きいです。。(だって1億だと300万ですよw)
それだけの大金をいただくわけですから責任も重大です。
間違ってもお金だけ貰ってあとは知らん顔なんか出来ませんし任された以上お客さんの利益を最大限守るべく持ち合わせている知識をフル動員して格闘するわけです。

物件の売却を任された場合は妥協せず最大限のメリットがお客さんにもたらされるよう努力しますし、物件取得を依頼されれば血も涙もない指値を駆使して最大限のメリットがお客さんにもたらされるよう努力しないといけないのがワタクシ達仲介業者の使命、、、、(なんか書いてて背中が痒くなったぞw)、、です。。。

当然、売り側・買い側の仲介さんの立場は違うのでお互いの利害を追及すると売買金額にずれが生じてきます。

そうなるのは当たり前の話ですからそれはいいんですけど
今日、電話で話した仲介業者だけは無性に刺したくなりましたw。

ワタクシ、買い側になった時は血も涙もない指値をすると書きましたがいきなり指値をしたりしません。
だって逆の立場になればそうされるとムカつきますからw

しかし今日の業者。。
初めて電話かけて来ていきなり指値の話をしてきました。(全部記録しているので初めての電話かくらいはすぐわかるんです)

ま、このくらいでいちいちキレてては身が持ちませんから我慢出来ます。

しかし今日の業者。。
「あ、指値出来ないならいらないや。ガチャ」 (え?)

とガチャ切りしたんです。。。。。

ま、そうは言ってもこのくらいでいちいちキレてては身が持ちませんからここも我慢出来ます。

しかし今日の業者。。(しつこいw)
ガチャ切りしてからまた電話して来たんです。。。(話はここからスタートです)


業者「指値が出来ないっておかしくない?」

わざわざリダイヤルしてくるセリフじゃないのですが今日は水曜日。。
業者からの電話も少ないので少し相手して今日のブログネタに出来ないかと模索するワタクシがそこにいました(我々不動産屋がブログを書くとこういうネタは毎日のように湧いてくるから書く記事に困らないんですw)

おかしいと言われてもこの値段で売り出ししてんですから多少の指値幅こそありますがなんでも指値が出来ると思ったら大間違いです。

業者「他の物件はレインズの値段から10%くらいは指値に応じるよ。なんで指値出来ないの?」

こういう話はある程度物件の資料を取り寄せてからすればいいのに物件の中身もロクに見ないでただ指値指値と連呼するだけの仕事の仕方だとそのうちどこからも相手にされなくなっちゃうってわかっていないんでしょう。(こういう仲介さん、多いです)

こういう物件の中身も見ないで指値指値って言ってくる業者にはこうやって対抗します。

「指値はわかりますけど客の融資上限額が指値金額だって言うならテーブルにすら上がりませんよ」

実は最近多いんです。。
地方のRCは比較的ローンが付きやすいので手金無しでローン組もうって人。。

そういうお客さんしか顧客に抱えていない仲介さんってたとえ1億の物件だろうと融資が5000万しかつかないケースで平気で5000万の買い付け入れて来るんですwww。(しかも融資停止条件付ww)

参考までにワタクシ、物件を売り出す際、その物件にどのくらい融資が付くのか事前に調査してます。
えぇ、、年収1000万の属性の人がフルローンで買える金額なんかで値付けするわけないでしょwww(そんな金額で値付けするから瞬間蒸発しちゃうんだってww)

物件はひとつしかないんですから買主も一人いればいいのが不動産売買です。
何度も言いますがレインズに掲載した瞬間に買い付けが殺到するなんて売り主に対しての造反行為ですw

なのでワタクシ、融資金額+10%~20%の手金の合計とそのエリアのキャップレートを見て値付けしてます。
これだと最初は電話の鳴りも弱いですが3か月くらいして「こんな買値でも買う人いるんですね?」って人が現れて無事に売買に漕ぎつけるってパターンで売れていきます。

もちろん全部が全部このパターンで売れるわけでは無いですがそういう時は時間差攻撃で再度レインズに掲載すればまた新規物件扱いでお客さんが群がって来るんです。(ワタクシがネット系ポータルに物件情報を載せないのはこれがやりたいがためですw)

さて、この物件。。
なんでそこまでして指値に応じないのか?

実はこの物件。
利回りは低く見えますが年間のランニングコストがあまり掛からないので下手な高利回り物件より安定して回るんです。

そういう調査ってある程度物件資料を取り寄せれば「あれ?この物件一見利回り低そうだけど美味しいじゃんw」ってわかるものなのですがこの仲介さん、、そういう作業をすべて端折って「指値指値」と攻めてきます。

高利回り物件の方がお客さんの食い付きもいいですから仕方ないですがこういうところに気が付かない仲介さん、、今までにも相当もったいないことして来てるんじゃないかと思います。

不動産投資は実際の手残りがいくらかが勝負なのに仲介手数料目当てで突っ走るとそういうところに目が届かず結果的にお客さんにとって不利になる物件を掴ませてしまいがちです。

参考までにこの物件と似たような物件があるのですがそっちの利回りは12%あります。(参考までにこっちは8.5%です、、)

これだけ利回り差があっても手取りはほとんど変わらないんですから(しかもこっちの方が築年は新しいんです)普通に見る目があればこっちの物件がなんでこの金額で売り出されているのかくらいわかるのではないかと。。w

だけどこの仲介さん
「こっちの物件と同じ利回りにしてくれるなら買ってやるのになんでこんなに利回りが違うんだよ。おかしいだろ!」と取り合ってくれません。。(確かに「買ってやる」って言いましたよ、、こいつwww)

なんかこれ以上話しててもムカつくので
「じゃああっちの利回りいい物件買えばいいじゃないですか?」
と少々ブチ切れ気味に申し上げたところ、、、この仲介、こう言いました。。



「ダメだよ、、あっちの物件は融資そのものが通らないから」(容積オーバーだそうです。。。)


・・・

・・・

おあとがよろしいようで。。。

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言っとくけどこれ実話なんじゃんw

COMMENT

No title

こんなバカ仲介さんは、アネゴにチェーンソーで落書きしてもらいましょう( ̄ー ̄)

No title

不動産仲介業者、まだまだその場限りの、仲介手数料目当ての業者って多い気がします。
僕は、昔、不動産購入直後に、修繕積立金が上がるという事実を知らされず、不動産を購入してから気付いたという事件がありました。
訴訟まで考えていたんですが、いろんなしがらみがあり、今は、僕がその金額を負担する形になっています。
法律と、実際起こっていること、まだまだギャップはあると思います。

No title

そんなコミニュケーション能力の仲介さんの成約率って、いかほどなのでしょうか?
平均在職期間の方がいいでしょうか?


社会人としてどーなのかと

詰まる寸前?

わざわざ電話かけ直す意図がよくわからんです・・・
壮絶に暇なのか、この客のがしたら当面飯食えないのか、どっちでしょう?

No title

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

1000本ノックなんでしょうか。通ればラッキーって。

でも、レインズ載っけたばっかのときにこんな電話かかってくると逆効果ですね。


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