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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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昨日の続き~収益目的編

banner赤ずきん
まずはぽちくりなんですのw

こんにちは

なんか今週はやたら現地調査の重要性ばかり説いた一週間でしたが今日も懲りずに書いてみます。

物件の調査をするのに地元仲介さんに電話して調査を端折るって話がどんだけ危険かってことはお分かりいただけたかと思いますが(ってかこんなのいちいちブログで説明することになるとは思ってませんでしたがw)実際に現地に行ったとしてどんなことを調べるのか?なんてことを今日はお話します。

我々仲介業者は物件を仲介することで仲介手数料をいただく商売なので「仲介時の説明責任義務」を負います。この説明責任は売買が終われば終了と言うわけでもなく原則的に永遠に続きます。(と言っても流れ的には売買が終わってお互いの瑕疵担保責任期間が過ぎるとなんとなく売り主、買主からこの売買の話が出なくなるので事実上、この辺で終結、、、って感じです)

しかし一旦問題が発生してその責任が仲介時の説明不足であった場合はたとえ取引から何年経っていようとも追及の矢は飛んできます。なので我々、取引記録を最低5年間は保存しておかなきゃいけない義務を負うわけです。。

そんな責任感たっぷりな仕事です。
契約書・重説などを前回の書類を丸写ししただけでお終い、、とか相手仲介に一方的に書類作成を頼んでそれを交付して仕事を終わらすと予期しないトラブルに巻き込まれることが多いんです。。

トラブルになりそうなことをあらかじめ調べて契約前に解決しておけば済む話なのですが不動産物件ってどれもこれも基本「オンリーワン」ですから建て売りの連棟売りであっても微妙に性格が違うことがあります。(角地と角地じゃないってだけでも重説の内容は変わりますから)

そうなんです。
この世に同じ重説は存在しないんです。。。

と言うことで我々不動産業者は売買する物件に関しての調査は出来る限り徹底的に調査をしてます。

だってトラブル次第ではせっかくいただいた仲介手数料以上の損害賠償を請求されるなんてことだってありますからww←経験者談w

と言っても我々不動産業者は建築のプロではないので建物見てインスペクション的な調査はそれほどする義務はありません。要するに宅建業法で決められた説明項目だけを調査して重説に反映すればいいだけなので例えば地中埋設物がどうのとかシロアリとか雨漏り調査を機器を使用してやる義務も無くオーナーへのヒアリングだけで判断することが多いです。

ただ、売る物件が収益物件であれば目的物が「収益目的の物件」なのでその収益性能を発揮出来るのか出来ないのかって部分の調査はいろいろな角度からやらないといけません

でもこの部分も重説に反映させる項目じゃない部分が多くほとんどのケースでは重説の備考欄に細かく記入することがほとんどです。(あとは別添資料で反映させるとか)

収益物件売買でトラブルになるのはこの「収益目的」で買ったのにその性能が調査不足などで発揮できないのを知り得ることが出来なかった時がほとんどです。

これをやられると困るのは買い主さんです。
当然収支を見て物件を買う買わないの判断してるわけですからその性能がつまらない説明ミスで発見出来なければいつもの「投資は自己責任」の一言で片づけられてしまう可能性が高いですから。。

一般の不動産投資家さんに注意して欲しいのはこういう時の「質問力」です。
収益物件は「家賃収入目的」で買うわけですからその収益に影響が出そうな部分の質問が出来ないと売り主、仲介さんの言いなりで物件を買わされることがあります。

「あまり細かいこと言うとへそ曲げられて売ってくれなくなるかも・・」って気持ちもわかりますが一旦買付入れて売買条件の交渉に移行したらそんな遠慮は不要です。(ここは冷淡かつビジネスライクじゃないと相手に舐められます)

特に賃貸客にとって不利になりそうなところのチェックはやってください。
「なんかこれが原因で部屋が埋まらないってことねーよな?」って部分は後々の収支に影響します。なあなあで済まさないようにしてください。

あと、売買物件以外にも調べないといけないことがあります。

例えば近隣の状況です。

賃貸の収益目的で買うのに隣・近隣に嫌悪施設があったり実は駅からの道が急坂だったなんて話は買う前に知り得て対策を考えてから買わないと「賃貸募集してるけど全然埋まらない(なんで?)」なんてことになります。

ワタクシの経験でもありましたが駅からの道は平たんだから大丈夫なんて余裕かましてたら途中に河川があってそこに掛かってる橋が登りになっててそこが坂道だから募集しても反響が弱いってケースがありました。

googleマップでは平坦だと思ってたのですが実際に現地に見に行かないとわからないことですしそのくらい大丈夫だろうと思ってたらたまたまそこのエリアに居住経験のある別の仲介さんの話を聞いて急遽購入を断念したレアなケースの一例です。

あと駅からの近道にやらしいお店があって女子の入居者がゼロって物件がありました。

この物件、なぜか妙に利回りがいいので「なにかわけがあんだろうな」って思ってたのですが近道を偶然見つけてなかったら絶対わからない問題でした。(地元ではみんな知ってる話だったんですがヨソものなワタクシ、、全く理解してませんでしたw)

さて、
先日も札幌の調査に行きましたがワタクシ、札幌駅から豊平川くらいまでは普通に徒歩で移動しますw。
タクシー使うと移動効率がいいので出来ればそうしたいのですがタクシーだと実際に歩くのとまったく違うのでわかることが少ないです。(おかげで毎回靴擦れしますw)

都内でも新小岩駅から江戸川区役所までは平気で歩くし、学芸大学から駒沢大学も調査の時は徒歩で移動します。
この歩くか歩かないかの蓄積が後々で大きな差になるんです。。。

歩いてるとその場所の騒音なんかもわかるし臭気なんかにも敏感になります。
またなにやら怖い人の黒い車なんかも見かけると電柱の陰に隠れてどこに事務所があるんだろってこっそり調査も出来ます(新宿とか渋谷とか赤坂とか六本木あたりはこの調査なくして物件の売り買いなんか出来ませんw)

地元の人だと
「あー、、あそこはこんなのが住んでるから誰も近づかないんだよねw」って言ってる物件ほど利回りが高く売りだされててそれにまったく気が付かずに買ってしまいあとで「えー!ここってそんな地域だったの?」なんて怖い話、、まだまだ都内でも十分に起きうることです。(とくに道路が狭いエリアってこういうことが多いので狭小道路の築古、再建不を買う人はご注意ください)

他にも収益目的で買ったのにその性能が予定通りに発揮出来なかったってケースは多々あるので詳細まで書けませんがこれは全て五感をフル動員させて調べることです。そこで見て気になった事象を昨日も書いた「仮説」を立てて「もしかしてこれってこんなリスクがあんじゃねーの?」ってことも「○○の可能性があります」って重説に反映させるなり口頭で説明するなりしないと後々になって「仲介責任」を問われ仲介手数料以上の賠償金を支払う羽目になるなんてことがあります。

都内の仲介さんでも地方出身の方だとそもそも駅名すら読めないなんてのがいますからそういう人は我々以上に苦労して覚えないと「適当なことを重説に反映させて物件を売る」なんてことになりかねません。

収益物件って自分で住むわけじゃないので「なーに、、人がその物件で死んでいても関係ないよw」って人もいます。
そういう人なら多少調査を端折っても問題になりませんがそうじゃない人の方が多いのでこういう調査は出来る限りやっておいた方がよろしいかと思います。

しかしそうは言ってもそこまで親切に細々を調査してくれる仲介さんは少ないです。(ワタクシだってこうやって書いててもミスすることありますからw)

欲しい物件があったら他人に調査を任せずご自身でも見に行って五感をフル稼働して「仮説」を立てて解決していくって習慣は必要じゃないかと思いますし、大手の仲介さんあたりだとウチみたいな弱小系ブツ元の言ってることなんて信用しないので客付け側仲介の立場になろうとも重説は自社で調査して作ります。(たまに作ってくれないとこもありますがw)

こういう時にこっちで調査した以上のことがわかった時、、、ホントカッコ悪いんですよ。。。。。(「まったくこれだから中小はイヤなんだよな」とか平気で言われますw)

なのでワタクシ、そう言われないようにいつも靴をすり減らして街に出てるわけです。。。

しかし最近はそういう工程を一切すっ飛ばして「収支シミュレーションソフト」で自動計算して机上の計算だけで投資物件を検討する方が増えてます。(あと現地を直接見に行かないでgoogleマップだけでなんとなく判断してる人とかw)

仲介業者さんもそういう数値で見せたほうが説得力があるからとやたら横文字記号を羅列して煙に巻こうとしてますがあの数値通りに物件が稼働するなら我々、わざわざ現地まで行って調査なんかしてませんってww。

特にgoogleマップ。
なんとなく現地を把握するのに使ってはいますがいかんせん、写真で見る画像は数年前に撮影した画像であることが多く実際に行って見ると周辺に違う建物が増えているなんてしょっちゅうです。(あとあったはずのコンビニが消滅してたとかw)

実際にあった話ですが、該当物件を調査しに行ったら周辺に新築のアパートが4棟増えていてすでに家賃の値下げ合戦が始まってたなんてことがありました。(だからこの売り主、利回りを高く見せて売り出したんですねw)

ちょっとしたことで物件の収支は変わってしまうのでこういう細かいところに目が届いてないとあっという間にダメ物件になっちゃいます。これは買ってからも注意して見てないと知らないうちに「なんか最近、全然申し込みの反響が少なくなったなー」ってことになるのでいつでも緊張感を持ってきていただきたい部分です。

不動産は生き物ですから部屋の内装とかで「アクセントクロスにしよう」とか「内見セット用意しよう」なども大切かもしれませんがちょっと物件から離れたところから周りの環境の変化も見つめる習慣を身に付けていただくと新しい物件を買う時にとても素晴らしいスキルになり得ます。(あれです、「木を見るより森を見よ」ってやつですw)

あと賃貸募集でよくある話ですが
「内見まで行って他に決められたときなんで他に決まったのか理由を聞きましょう」なんて話がありますが、むしろ住人に「なんでうちの物件が気に入ったんですか?」って理由を聞いた方がライバル物件の情報収集になります。(だって仲介にしか他決理由って聞けないし、そもそもその仲介が「だってオタクの部屋、しょぼいじゃんw」なんてホントの事言うわけありませんってww)

なんか調子に乗って書いてたら長くなってしまいました。。
と言うことで現地調査の重要性のお話は一旦終わりにしますがまた機会があればネチネチと書いてみたいと思います。

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長い話のわりには要点がまとまってなかったんじゃんw

COMMENT

足で稼ぐ

歩いて周囲を見て回ると、それだけでも本当に色々な事がわかりますね。

余り町歩きしたことなかったのですが、不動産やりはじめてから無駄に歩く
様になりました。^^;

でも、それだけも結構面白かったり。

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