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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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昨日の続き~不測の事態編

banner赤ずきん
オフィスが段々、カビ臭くなってきたんですのw

こんにちは

まずはセミナーのお知らせです。
8月末に予定している狼セミナーですが8月30日(土)に正式に決まりました。
お申込みですが、団員さん向けには本日昼ごろメールにて先行予約のメールをお送りしていますのでそちらからお申し込みください。
なお団員さん以外の方のお申し込みはあさっての土曜日のブログ更新時刻(18時)より開始します。



さて、今日も昨日の続きです。(相変わらず連載モノは楽ちんですw)

収益物件で最大の恐怖は「不測の事態」。。

不測の事態と言っても様々ですが代表的なのは
①募集をいくら掛けても空室が埋まらない
②予期しないモノが壊れて余計な出費が増える

の二つではないかと思います。

どちらも収支に思い切り影響することなのですが、仲介する不動産屋でここまで考えて物件紹介している人は少ないと思います。(そういう部分の知識が無いからなのか単に売ってしまえば関係ないって事なのかは知りませんが)

となると、この部分は実際に多額の借金して最後には「投資は自己責任ですからww」と言われる買主さん本人の責任払いになります。

予期しないモノが壊れて・・・って部分はホント運次第なのでこっちは仲介でもある程度しか予言出来ません。(むしろ壊れる壊れるって心配してるモノほど長寿命だったりするしw)

と言うことで今日は①の方のスキルの上げ方なんぞを書いてみます。

まず最初に書きますが、
我々投資物件を扱う不動産屋がこの手のスキルを磨くのに最適なのが賃貸仲介の経験です。(それと管理経験なんかも重要ですが今日の話では磨くスキルの対象外なので割愛します)

収益物件の仲介さんでこのステージをすっ飛ばして参入してきてただ融資付けがウマいと重宝され数年後に「あいつから買った物件で大損した」と言われる頃には違うステージ(ここでは異業種ってステージを指しますw)に飛んで行ってしまうパターンが多いのですがこの経験は収益物件を売買する上で必須のスキルです。(だって賃貸客の声を知らない仲介が売りつける物件なんて手術経験の無い外科医の手術を受けるのとあまり変わりませんから。。。)

あ、そうそう。
不動産投資本とかに書かれてる
「あなたは不動産投資の経験がありますか?」って仲介営業マンに聞いてみて「無い」ってやつから物件買うのはアホですよってくだり。。

ワタクシの経験ではそんなことより「賃貸営業の経験ありますか?」って聞いた方がいいんじゃないかと思いますw。(客の裏の顔を知らずして商品を語るなっつーのww)

この賃貸経験、、
やればわかるのですがいろいろな間取りに対して借りたい人の生の声が聞けます。またこの経験は収益物件を扱う際にとてつもない能力になり、収益物件を買う時に「あ、この物件は賃貸付かねーなw」っていう部分が透けて見えちゃいます。

特に案内している時の「お客さんの目線」。
「あ、この部屋には全然興味がなさそうだなww」ってのが手に取るようにわかるので案内前の事前調査(賃貸だってこういう作業をしてるんです)の際に「キメブツ」とか「アテブツ」の線引きが出来るんです。

賃貸仲介さんから「アテブツ扱い」されてしまった物件。。ホント悲惨ですw。
そういう「アテブツ扱い」のジャンルに入ったってことは広告費がたくさんかかる物件でもあるのでくれぐれもそういう扱いを受けないようにするのが大家さんの第一歩でもあります。

しかし、この賃貸営業の経験を積むってのは一般の大家さんでは実践できる手法では無いのでちょっと角度を変えてみます。(まさか不動産屋に実際に就職するわけにもいきませんからw)


賃貸客を年中案内していると賃貸客の目線ってのが見えて来ると言うのは先ほど書きましたが、この目線ってのは大家さん目線とは明らかに違うのでこの目線を磨いておけば結構応用が効きます。(ここが本日のポイントです)

肝心の磨き方ですが、
不動産投資をやってる人ってのは業者と比較して見る物件数が絶対的に不足してます。
このハンデがプロと素人の境目になるのでそのハンデを埋めるためにもまずやっていただきたいのが「ご自身の住んでる地域の把握作業」です。

住んでいる地域ならいつも歩いてますから大体の傾向はわかってると思います。
その自分の思う傾向と実際が正しいのかを理解すればこれは他の地域でも応用可能です。

ワタクシも実際に上司から昔教わったのですが
①まず自分の住んでるところは自分で一番土地勘があるだろうから年中歩き回ってどこにどんな建物があるのか感覚的に見て回る。(実際には暇な時に事前内見と称して一人で部屋を見に行くってのをやってました)

②そしてそのエリアのどこがいい場所でどこがダメな場所か把握する。(駅から遠くても貸しやすい場所なんてのもあります)

③次にそのエリアの相場家賃を「自分が実際に住む気になって」調べてみる。
(実際に住む気で部屋を探すといいです)

重要なのは「自分で住む気で調べる」って点。

ワタクシもそうでしたが住む気がない感覚の調査と住む気になってるときの調査では雲泥の差が出ます

これをやると3か月もしないうちにそのエリアの相場とか借りたい人の目線らしきものがおぼろげながら見えてきます。

さらに慣れてくると自分の欲しいエリアのことなんかも気になってきますからこの「自分が住む気になって調べる」ってことを繰り返します。

調べ方は今の賃貸希望者が使ってるスマホで楽々検索できるサイト。
ワタクシはSUUMOがお勧めですがこのサイトを実際に使って探すとそのエリアでダブついてる賃貸物件とか「どう見ても相場より安い物件なのになんで決まらねーのよ?w」って物件に出くわすはずです。

それともうひとつ、
「この物件、そろそろ3ヶ月くらい掲載されてっけど全然決まってねーな」って物件。。(建物名を覚えちゃうと入退去の激しい物件の募集広告が多い物件ってのが見えてくるはずです)

こんな物件を見つけたら早速出撃です。(見に行くって言っても家の近くなんだから楽勝でしょw)

・・・・

・・・・

えぇ、、そういう物件が買っちゃいけない物件なんですww

部屋の間取りはこの時点で頭に叩き込まれているはずですからあとは現地に行き外から見ただけで「なんでこの物件がダメなのか?」と言う部分が見えてくるはずです。(大体が立地の悪さか見た目の悪さのはずです)

で、この物件を見ながら「これってもしかしてここをこう直したらいいんじゃね?」って「仮説」を自分なりに考えてみます。(この仮説を立てる作業が後々の大家力アップの秘訣です)

この仮説はこの時に正解である必要はなく何回も仮説を立ててるうちにいろいろな改善パターンとなって高い金払って妙な検定とか受けなくても自分の能力として身に付きますw。

この「ダメ物件を見て回る」ってのが実は「他人の失敗作を見て学ぶ」であり仲介営業の経験が出来ない一般の大家さんにとっての最善の方法の一例です。

ちなみに大家さん同士でやってる新築とかリノベ後の見学会。。
これってのは大家さんが英知をぶち込んで完成させているのでダメな部分が消えてます。こういう物件を見ることも大事ですがまず知っておくべきことは「他人の失敗事例」です。

昨日のオーナーみたいに買ってから失敗に気付くと気が遠くなるような返済地獄が待ってるので買う前にこういう失敗しちゃった系物件を見て回るって経験は絶対やっておいた方がいいです。

注意して欲しいのは見に行く前に「単身者の自分」「DINKSの自分」「4人家族の自分」と使い分けることです。

ワタクシ基本的に単身者物件にはあまり興味が無いのでこれをやる時は「DINKSの自分」と「4人家族の自分」でやってますが賃料が周辺の相場より高いから埋まらないのか、単に家賃のわりに物件がショボいから埋まらないのかなんてことが見えてきます。(アパートが投資対象ならアパートに住む属性になりきって考えてください)

この作業を月に一度くらいやってる半年しないうちに「自分の住んでるエリアの物件はほぼ賃料を把握出来ている状態」になります。(こういう積み重ねが出来ると他人にいちいち聞かなくても自分でジャッジ出来るようになるんです)

この話、突っ込んで話すと膨大な時間が掛かるので今日はこの辺でやめておきますが取っ掛かりとしてやって欲しいのは
・自分が実際に部屋を探すつもりで近所の物件をSUUMOで検索する(その物件はいい物件であるので「いい物件」として頭にファイリング)
・見てるうちに住みたくない部屋が出てくるのでその部屋をダメ物件として頭にファイリングする
です。(実際に物件探しする人はこっちをあまり見てませんが大家力はこちらが大事なんです)


実はこれ実需の物件を購入する時に自分の住みたいエリアでしらみつぶしに物件を検索して評論しているサイト「マンションコミュニティー」などでも情報収集が可能です。

ワタクシもこのサイトをよく見てますがこれ見てるとそのエリアにいちいち行かなくても現地の人の声が収集できるんです。

先日、札幌に行った際も、事前にこのサイトをチェックして住みやすい場所なのかそうじゃないのかとか周辺環境(特に学校とか病院など)のインフラチェックに使いました。(地元の人の感覚がわかるとなんでこの物件の利回りがクソ高いのかなんてこともわかることがありますw)

結局、居住用収益物件ってのは快適で賃料が適正であれば長く住んで貰えるし(転勤とかはダメですがw)ダメであれば引っ越されるしいつまでも埋まらない事態を招くんです。

また収益物件はローンが付けさえすれば誰でも購入出来ますがローンが付くから必ずしもいい物件であるわけではありません。(金融機関の人がここまで不動産に詳しいわけないですから)

ま、それでも損しなければ例え儲けが薄い物件でもいいですけどこういうことをやってれば同じ時間を使って他人より収益を上げることが可能になってきます。


さて、
そんなことが出来るようになったとき今まで見ていたケン〇ヤとか楽〇などのポータルサイトを見てください。

そこに出ている物件、、
あなたにとって買っていい物件かダメな物件かくらいは見えてくるはずよw。




参考までに次回の狼セミナーではここの部分を深く掘り下げたネタを予定しています。。。

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と、さりげなく番宣なんじゃんw

COMMENT

現調

いつまでも晒されている物件から見ていくというのは、美術品などとは
逆のやり方なんですね。

今度やってみよう・・・

No title

いつも目からウロコのお話ありがとうございます<m(__)m>。
予備軍のワタクシ、次に何をしていいか、何ができるか悩んでました。
まだ、できることがあることがわりまりた!!

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