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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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違和感。。。

banner赤ずきん
やっぱり犬ネコにはここ渡せないんですのw

こんにちは

さて、昨日のブログネタの件。。
「そのアマチュア系仲介さんって一体どこの業者さんなんですか?」という質問がメールでたくさん飛んで来ましたが(一部「スカイマークのミニスカはどうでしたか?」って質問含むw)、まあ、不動産投資をされている方なら知らない人はいないはずですしその業者さんの名前よりも遠方の物件調査を面倒くさがって適当な重説作ってくる方が問題なのでそういう業者さんに当たらないようにしていただければと思います。(そういう業者さんほど無責任な対応で後日余計な事で苦しむことになる可能性が高いです)


しかし、そうは言っても他人がいいと思う物件は瞬間蒸発するくらいのスピードで売れてしまうのも事実ですから
「そんな異常なマーケットでいち早く物件を見つけて買付を入れるとなると物件調査なんかやってる時間ないよ」
ってご意見もあるかと思います。(実際、昨日、そんなメールがたくさん来ましたw)

そんな方のために昨日起きた事件を軽く触れておきます。


昨日札幌から戻る途中でお客さんから緊急連絡がありました。

「物件のタイルがいきなり剥がれて大変なことになってる」(どう大変なのかは留守電には入ってませんでしたがw)

この物件。
このお客さんがとある都内の業者さんから買った地方の物件なのですが築年数も比較的新しく積算価格がたっぷりだし利回りもいいので仲介さんから「とにかく一刻も早く買い付け入れてください!」と急かされてしまい結局、現地を見に行くことなく購入。(融資まで2週間という超ハイスピード融資だったそうです)

いつものように買った後に「この物件どう思う?」と相談されたのですが、どうもこうも駅徒歩20分で駐車場も無く近隣にハウスメーカーの新築物件がウジャウジャ乱立し始めたファミリー層中心の賃貸層が多いエリアに20平米のワンルームでは太刀打ち出来るわけありません。。。(シングル部屋中心だと想定利回りも上がるってもんですw)

「で、なんでこんな物件買ったんですか?」
と突っ込み入れたいところですがそんな突っ込み入れたところで話がチャラになるわけもないですから多少利回りが下がっても賃料を適正賃料で考えて返済元金が売値を下回った時点で逃げ切っちゃいましょうという戦術を伝授。(とはいえ、オーバーローンで買ってるのでそこまで行くまで10年以上掛かるでしょう。。)

しかしこの物件。。
駅から遠いだけで無く他にもいろいろ問題を抱えていました。

まず滞納問題。。
買う時にレントロールは見ていたらしいのですが滞納チェックをしていなかったので決済時に長期滞納部屋が2部屋あることが判明したものの「ま、なんとかなるだろう」と半ば渋々決済。

浄化槽のブロアはは2台なきゃいけないところ片肺状態で運転していて(なぜか1台あった場所からは忽然と消えてましたw)ロータリー部分からはガラガラと異音発生。(これはOHでは直らないので交換です)

受水槽の送水ポンプのパッキンからは水がジャブジャブと漏れていてタンク内部は容量10m3以下と言うことで清掃記録なし。(受水槽の中を見ましたが・・やっぱり茶色の被膜が張り付いてましたw)

地盤が悪いのか建物周辺は道路陥没が起きていて建物裏側の自転車置き場の屋根は微妙に傾いてます。さらにこの物件、田んぼだったところに建てたらしく建物西側の基礎が微妙に沈んでます。

今回のタイル剥離はこの建物の傾きが原因じゃないかと思うのですが仮にワタクシの想像通りの事象が原因であればこのタイル剥離以外にもいろいろ問題が起こる予感プンプンです。。

返済比率を考えると満室じゃないとほとんど利益も出ない本物件。
足場組んで建物の打診やって外装の大規模修繕するお金なんかあるわけも無くジャッキアップ出来る物件でも無いので基礎を直すことも出来ません。

買う前にちゃんと現地調査に来ていればこの物件が抱え込んでる問題なんてすぐわかることなのですが単に積算価格が出る(=フルローン物件)と言うこともあり瞬間蒸発が予想される際にはこういう調査を全部すっ飛ばしていち早く買ってしまおうと考えるのも無理の無い話です。(この買い方が一番おっかないんですけどw)

そういえば昨日のコメントでこんなコメントがありました。

名前:ひろ
タイトル:桜井章一先生
ホスト:
********************
数字に惑わされるな、違和感を感じたら踏み込むなと仰ってます。

現地を見ないと、感じることなんて出来ないんですけどね(苦笑)
********************
 

うーん、、
このコメント、、とても重いコメントです。。

不動産に限らず商売事はこの「違和感」を感じたときほど危ないことが多いんです。(ちなみにワタクシもこの桜井先生は大好きですw)


我々不動産は売買を通じて過去にいろいろな物件を見ているしそれなりに辛酸を舐めつくしてますw。そんな経験的に現地に行くとなんとなくですが「違和感」みたいなものを感じる時があります。

この違和感。。
本能的に感じることなので説明が難しいのですが代表的な「違和感」は
「この違和感って部屋を借りる人も感じるんじゃねーの?」って違和感です。。

昨日も書きましたが収益物件は貸してナンボのビジネスモデル。
内見に来た人が感じる違和感が多ければ多いほど借り手の範囲は狭くなるので(裏を返せば「違和感」じゃなくて「好感」が多ければ借り手の範囲が増えるんですw)買う段階でこの「違和感」があれば買う前に対処できるか?って部分が大切になって来ます。

大家レベルの高い人はこの「違和感」をすぐに察知して「買ったらこことここは直さないといけないな、、」と考えて鋭く指値して買うのですがこの能力が無い人が仲介さんの言ってることを鵜呑みにして買うとどうなるかが本物件に現れています。


で、今日、その物件を見て来ましたがそこでオーナーからさらに問題を抱えていることを告白されました。

本物件、、
購入時は満室だったので安心したのかその各居室のチェックをしてなかったみたいで一部の部屋が3点ユニットだったってのも退去時のリフォーム指示の際に発覚。。(買った際の写真では分離した仕様の部屋の写真を提示されたそうです)

また、近隣に大学があるのでその需要を見越して購入したそうなのですがその大学、、近々で都内回帰計画があるという噂を最近知ったそうで地方の不人気駅徒歩20分のワンルーム仕様の本物件、、10年後にどうなっているかなんて素人でもわかるって言ってました。(今わかったところでどうしろってこともないですけどw)

参考までにその剥離したタイルの写真を撮って来ましたが、、


うーん、、
なんでこんなところが剥がれちゃうのか・・・?

築年数からいってもこの部分の剥離はちょっとおかしいので「仲介した業者さん経由で売主に聞いて見た方がいいですよ」とアドバイスしましたがその仲介からは「瑕疵担保責任の期限は終わってますから(今回は個人間売買なので3ヶ月だそうです)」と言われ相手にもされていないようです。。

仲介はどうしても目の前の物件を売って手数料収入が欲しいって傾向があるんのでこういう一見、真新しく見える物件ほど築浅の安心感を過信して何も調べないで重説を作ってしまう生き物なので仲介を責めても、、、って思うのですが買った側は「ろくでも無い物件を摑まされた」って気分になるのも事実です。(今日もずっとそんなことばっかり言ってましたから)

このオーナーには悪いですが売却しても大丈夫なくらいに残債が減るまで騙し騙し運営するしかないので(多少建物が傾いても倒壊まではしないでしょうからw)
「向こう10年くらいは不測の事態が起こらないよう祈りながら保有してください」とだけアドバイスしてそそくさと帰って来ました。(だってこれ以上気の利いたアドバイスしようがないですもんw)

こういう物件の問題点は買う前に聞いておけば「買わない」って選択肢もあったのですが買ってからでは(特に今から返済するだけの原資がない場合、、)は選択肢も限られてしまいます。

物件を買うのは結構ですがこういう「不測の事態で対処できるか?」って部分が重要なので普通の金融機関は「そこそこの手金」を要求しているのを忘れちゃいけません。

ん?
「え?そんなの俺様に限って起こるわけねーだろww」ってここ読んでる人でいらっしゃるようですね?w

ホント、実際はこう言うことが無いのが当たり前なんです。

でも無くても起こった時のことを考えておかないと取れる選択肢が少なくなっちゃうのが現実です。
「何も無くてラッキーだったな」
って思うのと
「こんなことまで想定してなかったよ」
じゃ起こる問題に対して心の準備も変わってきますから精神的余裕を考えれば前者の方が気が楽ですよね?

と言うことで明日はそんなスキルをどうやって磨くのか?なんてことを書いてみようかと思います。。

↓続きが気になる人はこれお願いします。。。
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続きって言っても大したネタでもないんじゃんw

COMMENT

雀鬼、キターwwww

No title

続きは、あんまり気にならなかったんですが、
桜井せんせーと狼さんが勝負したら、どっちが勝つかな?は気になりましたww

あ、麻雀はトラウマ?wwww

見ずに買うには

ちと金額もマトもデカイ気が・・・

特にRCは施工がイケてない物件多いでしょうから、見ずに買うなんて
おっかないマネはとてもできんです。^^;

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