プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
検索フォーム

未来への伝言。。。

えぇっ?1年経ったら金利下がるって言ったじゃんw
えぇっ?1年借りたら金利下がるって言ったじゃんw


こんにちは。

今週くらいから都内の某転売系業者(建て売り系)の「なんか売地ありませんかー?!!」って営業電話が凄まじくなってるのですが、聞けば「狼さん、、「今は中古買うより新築の方が利回りが高い」って言われてるんですよ(知らないんですか?ww)」とドヤ顔されました。。。。(知ってたよ。そんな話w)

ま、確かに新耐震の一棟RCレジを都内で探そうものなら売り出し利回りは7%を下回り、築20年超えの木造アパートでさえ10%なんて利回りじゃ買えません。。。(この手のアパート、、ちょっと前なら利回り10%超えてない方が珍しかったのにw)

そんな時勢ですから新築で9%くらいの「想定利回り表記」が出来れば転売業者が無理くり建てた木造アパートでも飛ぶように売れてしまうのも納得です。

しかし、
彼らもこの手の物件を企画して売るとなると販売経費モロモロで20%くらい荒利益が出ないと仕込むに仕込めません。

前のブログでもそんな建て売り業者のカラクリのネタを書いたことがあるので覚えてる方も多いかと思いますがあれからすでに2年が経過して木造アパートの建築単価も上がってます。

そんな時期に仕込んだ新築建て売り物件を金融機関のアパートローンを使って買っちゃう人。。。。



言い方がとても悪くて申し訳ないですが・・・



一体、なんの罰ゲームやってんですか?
(だってあの頃より悪くなってますよw)


とは言え、そんな罰ゲームみたいなことを今頃やってる人がこのブログを読んでるとは思えないのでそんな方が数年後「新築 アパート デフォルト サービサー 青木が原」なんて検索でここに飛んできたときに「あー、、あの時ここ読んでればこんなクソ物件買ってなかったのに」と思っていただけるように今から書き残しておきます。(未来への伝言です)


さて、
「不動産投資に限らずどんな投資でも未来のことは誰にも予測できない」
と言われていますが、投資の世界の未来なんてホントその通りです。

そんな未来の見えない中で30年以上の長期融資を組んで不動産投資しようって方にはただただ敬意を表するわけですが、ひとつだけ確実にわかってることがあります。。

それは「いつか必ず銀行融資が厳しくなる時が来る」ってことです。(逆にそのあとはまた必ず融資ゆるゆるの時代が来る。。。っとw)

ここ数年の金融緩和などで一気に投資規模を伸ばした方も多いかと思いますがこんなことが起きてるのはここ5年くらいの出来事です。

その前は銀行がお金を貸してた相手は資産を自力で持ってる人か、国策で貸し付けが切れることのない比較的低属性向けの住宅ローン(2000万円以下の住宅ローンは国策の都合上絞ることはなかなかしません)くらいじゃないでしょうか?

不動産投資って結局レバレッジを効かさないと投資効率が悪くなっちゃうのでどうしても融資ってのは必要不可欠なのですがこの融資が出なくなるとどうなるか?

えぇ、、売り物件の利回りが上がるんです。(こんなことドヤ顔で書くことも無いですけどw)

今の不動産投資が活発な理由として
①過熱気味な不動産投資熱
②プレーヤーの増加
③積極的銀行融資

の3点が主な原因じゃないかと思うのですが③の積極的融資って項目が消えるだけで②のプレーヤーの増加に歯止めが掛かり①の過熱気味な不動産投資熱にも冷や水がぶっかけられるわけです。

不動産投資熱が下がればマーケット全体の売り物件の売買相場が下がりますから(だって買えないやつが多ければ安く買い叩かれちゃうのが不動産投資ですもん)利回りを高くして売らないと誰も買ってくれない状況になります。

この前もとある金融関係の方と飲んだのですがその方
「都銀あたりは銀行都合で融資条件を好き勝手に変えてきますからいつまでも甘いと思っちゃヤバいですよ」と真顔で言ってました。(雨が降ったら傘を取り上げるって類の話です)

ま、ウチ辺りは都銀のお世話になんかなってないのでそんな話は聞き流しちゃうとこなんですが、よくよく考えたらそんな都銀の前に融資の蛇口を突然ギュッと締めちゃう可能性の高い金融機関がたくさんあることに気が付きました。

思い起こせば今から8年くらい前。。
世はファンドブームでSPCさえあれば銀行が転売資金をジャブジャブ貸してくれる時期がありました。

しかし1年経ったらそんなジャブジャブだった銀行が「融資するのはいいですけどいきなり右から左に転売ってやられちゃうと稟議書きにくいのでうそでもいいから建築計画を入れてください」って言いだしました。(ワタクシ、このやり取りを散々聞きました)

なんでも金融庁のお達しで「いたずらに地価の上がる原因になる転売資金を積極的に貸すのはあまり快く思ってないよ」的な文章が出されてなんとなく「あ、そろそろ転売資金の融資って難しくなってきたな・・・」って印象を抱き始めてそこから半年後にベアスターンっていう金融機関が飛びました。(アメリカの住宅投資バブルが飛んだのって記憶ではこの金融機関の破たんが原因じゃなかったっけ?w)

そこからは坂道を転がるようにあれだけ転売でブイブイ言ってた不動産屋が最終的にリーマンショック勃発で息の根を止め始めファンドが保有していた物件をなんと一般のサラリーマン投資家が指値で買ってしまうという事態になりました。(あの頃、某都銀のオーバーローンで買ってた人で今頃、左団扇な人が多いのはこんな経緯があるからです)

日本だけじゃないと思いますが、こと日本ではこういう社会問題化しそうな地価の上昇ってのは金融庁が嫌がります。理由は例の国策である「低所得層の住宅が高値になるのが嫌」だからです。

ワタクシ、インフレ時にどうなるかとかの金融的知識はあまり詳しくないのであれですが資源の価格の上昇とか不動産(特に地価)の異常な上昇はなんとかして抑制しようとするのが日本と言う国の特徴です。(だから日本ってバブルの教訓を呪いのように思っちゃうんでしょうか?)

実はワタクシ一つだけ心配なことがあります。

それは「社会問題化」です、、。

以前に「シェアハウス」で社会問題化してそれを抑制しようと建築基準法を変えようとしたことがありましたが、実はそれ以外にも身近なところでこの建築基準法を変えたことがあります。

はい。
ご存知かと思いますが「耐震」と「耐震偽装」の時です。

昭和56年の耐震基準の変更はその前の宮城県沖地震が発端です。また「耐震偽装」での建築基準法の厳格化はご存知「アネハ事件」です。

こういう社会問題化が起きると法律って時の政府の支持率アップを狙ってか都合のいいようにコロコロ変えられちゃうので地価がこれ以上上昇局面を迎えちゃうと金融庁がまた何か言いだすんじゃないかと。。。。(金融庁の場合法律を変えなくても金融機関ににらみを利かせるような文章一発で融資の蛇口を閉めることが出来るのでここが一番怖いですw)

そういや今流行の太陽光。。
東電からしたら1キロワットあたり24円くらいで販売している電気を38円だの42円なんて逆サヤ状態で原発を飛ばしちゃった責任を一方的に負わされて買わされてますから「20年据え置きです」なんて法律もホント20年据え置いてくれるのか、、、いまいち信用できません。。(これだって何かの理由で社会問題化したら時の政府次第で・・・いやなんでもありません)

話があちこちに飛んだので元に戻しますが
この建て売り新築の収益物件。。

一から説明するのも大変なので大昔に書いた記事を貼り付けておきます。(なんで業者さんの建てた新築買うとヤバいのかわかるように書いてあります)

「新築ネタその1」
「新築ネタその2」

(このシリーズネタは①~⑥までの連載でしたが建て売り新築の話が①と②なので取りあえずここ読んでください)




さてさて、、
そうは言うものの時間の無い人にとってはこの完成物件ってのは魅力です。
全部他人に任せておけば何もしなくてもお金が入ってくるんですから。。。(と書いておかないとまた何言われるかわかったもんじゃない。。。っとw)

我々業者だって建てたそばからバンバン売れていくので多少高くても仕入れちゃえって気持ちもあります。
(うまく戸建で切れそうもない、敷延のクズ土地なんて正直「テキトーに材料ケチって収益物件でも建てて転売しちゃおうか」って気になっちゃいますから。。)

そんな安普請に建てられた物件が将来キャピタルが取れるかもしれないなんで甘い幻想を吹きこまれててめーの高属性だけで融資を引っ張って投資拡大しようとしてる人を見てると「ここ半年くらいで起きてる現実」耳元で甘く囁いてやりたくなっちゃいます。。。


ストレートに書くとかわいそうなのでボカしますが
「この国は出る杭は必ず討たれる(打たれるじゃないですよ)国なんDEATH」


実際、うちみたいな弱小業者にさえ、最近は築3年クラスの築浅木造アパートの任売物件がバカみたいな利回りで回って来てます。(京急のド外れの業販系木造アパートを同じ金融機関使って買ってくれって言いますがそれって要するに融資の付け替えでしょw)

で、鬼差ししたら可哀そうだと思って賃料引き直してその8%で買おうとしたら
「それだと抵当権が抹消出来ません」だってww。(どんだけ融資盛ってんのよww)






きっとここ最近の上がり調子のマーケットしか経験無い人とかだとこんなこと言っても「大丈夫、、オリンピックもあるし景気は上向きっぱなしですから借りれるうちに目いっぱい借りときましょう」なんて平気で言ってるやつがいるんでしょうねw(誰とは言わないけど)




人気ブログランキングへ
言いたいことはまだまだあるけど今日はこのくらいにしておくんじゃんw

COMMENT

No title

毒を吐いている狼さんが一番好きですw


新築ネタシリーズを読み返してみて、内容の濃さに惚れ惚れしてしまいました。

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

謀BARまで

ウチのすぐ近所でも、地主が管理できず手放したアパートを解体し、木造アパートを造っている建築会社があります。
社長曰く、3~5年ほど所有して、売却予定とのこと。

普通しか止まらない駅から徒歩20分のその物件。
空きが多くなって手放す地主が出てきている地域なのに、よくやるなぁと思います。
まだまだ馬鹿な凍死家がいると思っているのでしょうか??
(周りには空きだらけの単身者用マンションが多くあるのに、そのアパートは単身者用2階建ての旗竿地です。誰が買うのwwちなみに、周りは企業や大学もない単なる世帯マンション地域なのですが・・・・・)

No title

不動産は買うまでに苦労するか? 

      買ってから苦労するか?

ネタかぶりしてますが、私は20日5時44分です。パクリでは有りません。
 (*^O^*)

良毒

やはりこうでなくては。(・∀・)

やっぱり

名古屋でお会いしました、その節は大変ためになりました。

だから、うちのアパート売ってください。

そのうち連絡しそうです。

No title

いつも楽しく拝見してます^^
新築に手を出す方、私も理解できません^^;

今後もためになる記事をお願いします^^

EDIT COMMENT

非公開コメント