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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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墓場まで持って行く所存です。。。

まーた退去かよ、、、
まーた 退去だってよー、、、
(ったくモグラたたきじゃねーんだからw)

こんにちは。

昨日の夜、
うちの数少ない管理現場の電気料金のメーター読み(子メーター式だから毎月やらなきゃダメなんです)の検針のさなか、某旅団員から着信あり、、ぷるりんこ♪

電話の内容は
①買い付け入れてる物件の指値の妥当性
②管理見積りの妥当性

の2点。。

買い付けの妥当性の話は昨日の旅団員向けの社内報(w)「狼旅団通信」で書いたネタだったのでタイムリーな相談でしたが、聞けばいい感じの指値を入れて買い付け入れてました。(売値が城南地区にありながら土地値以下の物件だってのにここからさらに指値しようと試みるってあたりが売り主の足元見てるって言うか非人道的じゃn・・・げふんげふん、、)

ま、そっちはいいとして管理の相談。。
実需のレジの管理組合の理事に今年から就任した模様で管理会社から出された見積金額の妥当性の質問だったのですが見積書を見ると、、マンション管理会社の利益が多少乗っかってるのは仕方ないとしてまあこっちも妥当な金額が計上されてました。

「内容見る限りどっちも問題ないんじゃないかと思います」なんて答えてたらちょっと話が脇道にそれて「管理会社の選び方」についてのディスカッションにまで発展しちゃってそこから長話になりました。(早く話を終わらせて二郎に行こうと思ったのですが話が終わるころには行列が増えてしまい断念しちゃいましたw)

ところでここをお読みの方でも管理会社を利用している方って多いんじゃないかと思いますが、どういう経緯でその管理会社を使ってますか?

ま、大体が
①物件を買った時の管理会社をそのまま引き継ぎで利用している
②自分で相見積もり取ったりして選定した会社を利用している
③元々、知ってる管理会社があるのでその会社を使っている
④誰かの紹介でその会社を使っている

あたりじゃないかと思いますが

「収益物件」と「実需物件」では管理会社選びってちょっと違うってところから今日は始まります。

収益物件は文字通り「収益を上げる」ことが主目的なので理想としては「安く・適切」な管理が出来ているってのが理想です。高品質な管理のために多額の出費を強いられると収益性が落ちるので収益物件の管理は「そこそこ安い会社でそこそこの管理」が成されていれば個人的意見ではありますが問題ないと思ってます。

またいざ換金という局面(要するに出口戦略の時点です)でも管理会社がどこだったか?なんてことよりも実際にどことどこを修繕したのかって方が気になる話なので結論的に言えば

安く・適切(この適切ってとこはいろいろな意味を含んでますw)
であれば投資としてはあまり問題視されません。(売買の時に「どこの管理会社使ってたんですか?」なんて質問はほぼ飛んできませんからw)


反対に実需の場合。
目的は「収益を上げること」では無いので「資産価値が落ちない」ことに重点が置かれます。

特に区分の分譲タイプは建物全体の管理が悪いと区分の部屋の売値に影響が出ます。(だから「区分マンションは管理で買え」という格言があるんですw)

なのでワタクシ、よほどの悪さでもしでかさない限り新築当時からのマンション管理会社さんを使った方がいいと思ってます。

特にその管理会社が大手の有名どころである場合、、
その手の管理会社が作る「管理重要事項説明書(これ、区分マンション売買の時には必ず取り寄せます)」は無駄にしっかり作りこんであるし、管理会社のブランド力なども売値に反映されることも多々あります。

参考までにワタクシが実需を売ってた頃はこの「管理会社はどこか?」ってのは重要なチェックポイントでした。

多少管理費用が高くても日々の管理状況が良いのであれば無理して安いところを探して管理を変えちゃうってのはよっぽどじゃない限り避けた方が結果的に得じゃないかと思う次第です。。


さて、
ここを読んでいる人はほぼ収益物件の管理会社の話の方が興味があると思うのでここからはそっちの話に特化します。

収益物件の管理会社ってのは元々賃貸管理が派生して成り立ったという会社が多いので「賃貸管理件メインで建物管理」という側面が強いです。

PM(プロパティ―マネジメント)BM(ビルマネージメント)いう表現を使うとわかりやすいのであえて表現すると

「賃貸管理メインで建物管理」=「PM系管理会社」
「建物管理メインで賃貸管理」=「BM系管理会社」


という感じではないかと。。。

ワタクシがよくアドバイスすることでどっちの管理会社を選ぶのがいいの?って場合、、

ワタクシは「その物件の特性を見て選ぶといいですよ」って教えてます。

参考までにうちのレジの場合は「BM系管理会社」を選定しています。
なぜならうちのレジの場合、滞納とか空室問題を抱える心配が無い物件なので(今のところの話ですけどw)PMメインの管理会社じゃ無駄な出費ばかり増えちゃうんです。。

なので
賃貸管理に力を入れないといけない物件はPM系管理会社、
賃貸管理にさほど力を入れなくてもやっていける物件はBM系管理会社

という使い方が投資に見合った選定方法じゃないかと思います。

「じゃあ、うちの場合は新築だからBM系管理会社に変えちゃおうっとww」
と思った人、、ちょっと待ってください。

その前に一つ検討しないといけないことがあります。
前のブログでも書きましたが都内23区ならいざ知らす、ちょっと都心を離れた場所に物件を持ってる人のエリアで未だに仲介会社が「ムラ社会」になってるエリアが存在します。

「なに?うちの管理やめるって?じゃあ二度と客付け出来ないようにしてやるww」と募集時に圧力を掛ける管理会社があるってのを忘れちゃいけません。。

圧力の掛け方も様々なので一概に言えませんが最近多いのが
「どんな物件でも広告費がバカ高いのが相場」ってエリア・・・。

「この会社の管理物件なら2か月分の広告費が貰えるけど・・・この管理会社の物件じゃないから広告費はせいぜい1か月・・・ならこっちの管理会社の物件の客付けやった方が得じゃんw」

ってそろばん勘定する仲介さんばっかりが存在すると・・・いつまで経っても空室を埋めて貰えません。

あと
「あの会社の管理物件外れた物件の客付けやってるのがバレるとあの管理会社の物件回して貰えなくなっちゃうからなー」(えぇ、、いまだにこんなムラ社会みたいなことってあるんですw)
なんて仲介さんに手作りで作った賃貸図面を持って行くと高確率でゴミ箱行きになります


えぇ、、極論カマさせていただくとしたら
巷の不動産投資本では「購入する物件周辺の不動産屋を回って物件の賃貸相場と賃貸需要を調べましょう」なんて書いてありますが本来先に調べるべき内容は「そのエリアに存在する仲介会社同士のチカラ関係」ではないかと。。。。

・・・・・

・・・・・

えーっと、、

あ、そうそう。。
ついでにもう一つ極論カマさせていただきますが
よく管理会社に管理費として家賃の5%くらいを毎月払っている人って多いんじゃないかと思いますがこの5%のフィーの目的ってなんですか?すっごく言い方悪いですけど個人的には「居酒屋のお通し代」って気がしてます)

大体毎月の家賃集金代行とか滞納時の請求とかの管理費用であって建物管理の実費では無いですよね?

前々から思うのですが新築でそこそこ属性のいい奴は入居者だとこの5%の管理費ってほぼほぼ管理会社の養分になってる気がします。

実際、うちの場合この5%の費用を払うまでも無く一度も滞納請求する場面も無ければ毎月月末に各居住者から一斉に振込があるので手間が掛かったことはありません。(3か月に1回くらい住人から何らかの用件で電話が来ることがありますがそれ以外の接触って無いですよ)

また一度管理契約で取り込まれちゃうと修繕などもこの管理会社を通す可能性が高くなります。
当然管理会社は下請けの業者にぶん投げるわけですがその見積りに自社の経費を乗せて請求してきます。

妥当な金額であれば全然問題ないですが、時としてあり得ない見積もりを出してくる管理会社がいます。
しかしすでに管理契約で縛られている以上、見積もりが高いからと他に業者に聞いてみるってのもなかなか出来ません。。

最初にも書きましたが収益物件は多額の管理出費を強いられると収益性が落ちるので注意しないといけない点なのですが本業の忙しいサラリーマン系の大家さんだとそんな手間を掛けたくないんじゃないかと思います。

しかし、
こういう「普段仕事で忙しいから管理会社に全部丸投げ!」って大家さんほどこの手の管理会社に狙われがちです。(断定すると怒られそうなので若干ボカします)

もう時効だから話しちゃいますが前いた会社がこういう管理を重点的に営業する会社だったので覚えてますが
管理費の5%ってほぼ会社の運営費に充ててましたw。(もう月々の会費みたいな位置づけでしたww)

都内の場合、
何も問題の発生しそうもない物件のオーナーほどこの管理費を払いたがるので毎月チャリンチャリンと入ってくるこの管理費。。

当時の社長のゴルフ代とキャバクラ代で消えてたって話はワタクシ墓場まで持って行く所存です。。。(口が裂けて言えません、、、、こんな話、、)

まあ、こんな管理会社。。
今ではもはや存在しないと信じたいところですが、、きっと今日もコメント欄に「いやいや、、まだありますよ」なんてタレコミコメが入りそうな予感がします。。(前回の同様ネタの時はひどかった。。。。w)


そういう書き込みはブログのコメント欄ではなくFBのコメント欄にお願いします。。。(じゃないと怖くて承認出来ませんw)

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ホント、実名表記はやめて欲しいんじゃんw


COMMENT

続きは

実名入りセミナーにて・・・

ところで実際のところ、自主管理って何戸位まで自力でできる
ものなのでしょうか。

多分、属性や物件の種類で全然変わると思うのですが、高過ぎず
安過ぎずのレジなら結構な数行けるのかなと思いまして。

No title

すみません。私、時代に乗っかり、以前某都銀でオーバーローンで突っ込み、、、さらには、アネハ事件前にギリギリ新築RC仕込んで、、、、そして、最近では東京オリンピックの決定前に巨艦木造築古仕込んでいます。どうなるかな~楽しみですよん。 でも売る気なしです。リノベリノベの繰り返しで細ーく長ーく維持。。。。

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