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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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でもそこ間違いです。。。

鬼指し通ったんですのーw
鬼差し、通ったんですのーw

こんにちは。

さて、
ここのとこ、転売物件選定であちこち動き回ってるワタクシ。。(やっぱ不動産の醍醐味は転売ですww)

現在、数件の買い取り物件を同時進行でやってるので非常にめんどくさい状況ではあるのですが、ワタクシ的には仲介業務よりこっちの方が専業だったので精神的にはこっちの方がお気楽です。。(雰囲気的に表現すればモンハンやってる感じですw)

ただ、その中でひとつだけ問題児な物件があります。。
それは都内某所の物件。。(だから平たく言えば中野ですけど)

半年くらい頑張っているのですが権利関係がゴチャゴチャでいつまで経っても解決の目途すら立ちません。。

こっちは底地借地同時売買じゃないとちっとも美味しくないので底地権者を攻略して同時売買を目論んでいたのですが仲介さんが借地売買の存在をうっかり底地権者にしゃべちゃった関係で売値が2回引き上げられさらに底地権者の兄弟というか親戚(自称なのでほんとかどうかもわかりませんがw)の登場でもはや借地だけの売買の方が得なんじゃないかと思えるような金額帯にまで上がってしまいこのまま行くと築50年のボロアパートはさらにあと30年くらいこの場所に君臨するんじゃないかという局面です。。。(ケイマンさんを見習ってせっかくここで新築やろうと思ったのに、、、無念です。。)

さて、そんな業者転売ですが、、、
業者転売の場合で銀行融資を受ける時、ただ右から左へ転売するってスキームで融資を申し込むと銀行からとても嫌がられます。なので多少お金を掛けて大規模修繕して再販するって形を取るのですがその修繕金額、、大体購入金額の10%と決まってます。(1億の物件を仕入れるならリノベ費用を1000万掛けますって銀行に言わないといけないんです)

会社の業績によってはこのリノベ資金までまとめて面倒見てくれる金融機関もあるのですが業績おもわしくない弱小業者のうちの場合はこのリノベ費用は自腹で捻出します。

で、そのリノベプランですが業者再販のケースでは「見栄え」が勝負ですから客観的に見える部分だけをリノベして、さも「大規模修繕やりましたー!!」って雰囲気を醸し出すようなリノベを加えます。(業界的には「なんちゃってリノベ」とも呼びます)

買主さんは大体素人さんの投資家なのでこのツボさえ押さえておけばたとえ売値の10%くらいの費用を掛けてもその投資資金は再販時に最大で約5倍くらいになって返って来るのですがこの部分、、上手にやらないとそのリノベ費用が無駄になることがあります。(せっかく金掛けても指値されちゃ本末転倒ですw)

この辺の話はワタクシのメシのタネなのでブログじゃ書けませんが例の「石貼り理論」の他にあと2つくらいの対策を施して「は?指値なんか受け付けねーよww!!」って雰囲気に仕上げるのが転売業者の基本的戦略です。

と言ってもこの2つの部分、、書かないと何のためのブログかわからなくなるのでちょこっとヒントだけ書きますが、
要するにそのリノベを実施することで「借りたい人が増えるか?減るか?」を考えているんです。

エントランスを石張りにするとなんとなく落ち着いた雰囲気になるのでワタクシ、あちこちで推奨してますがそれ以外に落ち着いた雰囲気を醸し出せそうなものってたくさんあります。(あと、落ち着いた雰囲気以外にも住みたいって感じるポイントはたくさんあるのでこれを考え始めると「不動産投資って楽しいなー」って感じること請け合いですw)

これを物件ごとに当て嵌めて(さらっと書いてますがここは非常に重要です)決めた予算の中で最優先の項目を選択して予算をはみ出ない範囲でリノベを施すって極めてシンプルな考え方なのですがこのまま行くと「賃借人が喜ぶようなリノベをすると高く売れる」って方向性になっちゃいますよね?

でもこれって売る時の限っては必ずしも正しいとは言えないんです。。。(売る時と貸す時じゃ目線が違うんです)

ここの目線を「賃借人に置く」ではなく「買主に置く」ってのがポイントです。(ここで予算オーバーしちゃうリノベしちゃうと何のための投資なのかわからなくなっちゃうので要注意ですw)

転売のケースでの決定権者は買主ですから書籍で書かれているような「賃借人が喜ぶようなリノベ」なんてやっても意味がありません。

と言うことでワタクシの場合、「部屋のリノベ」は後回しにしますw。

理由は簡単です。
そんなとこにお金を掛けても売買時に埋まってると買う買わないの判断材料として見て貰えなくなるんです。。。(埋まってれば大半のオーナーはせっかくリノベしても内見なんかしませんからw)

また世で売られてる不動産書籍のほとんどは「大規模修繕が実施されているかチェックしましょう」と書いてあるので素人投資家の目を欺いて高値売買を目論むならそっちに集中してお金を掛けたほうが投資金額の回収の効率も高くなるんです。

結論ですが
転売業者が基本的に金を掛けて物件価格を高く見せようとする部分はインテリアではなくエクステリアです。

このエクステリア。
最近の輸入部材の低価格ぶりも手伝って対費用効果がとても高いので広い面積をリノベしても安く仕上がることが多いです。しかも共用部がメインになるので今住んでる人も退去しにくくなるしうまくいくと一石二鳥になることもあります。

それに加えて大した大規模修繕じゃ無いクセに「大規模修繕実施済」とか書くとどこをどう大規模修繕したかなんて質問が無いまま買い付けが入ってくることすらあるんです。(逆にここ読んでる人に於かれましてはこの部分、、「重箱の隅を突くがごとく」きっちりヒアリングしてくださいw)

ワタクシが物件仲介を頼まれた際には必ずこの部分を指摘して安価で直せるなら先に直して貰ってから売り出します。
その方が対費用効果が高いし、売り間際の少額投資は時として多額の利益を生みます。

なにしろ最近のリノベ建材は安いわりに品質が良いです。(ま、仮に良くなくても見栄えだけはいいですw)


何度も口酸っぱく書きますが、ご自身の物件を売り出す際、
どこに手を加えると見栄えがよくなるか?ってのは売る段階ではなく常に考える習慣を身に付けておいてください。(いざと言う時にとても役に立つスキルです)


最近おふざけネタばっかり書いてたのでたまには真面目に不動産を語ってみました。。。


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おふざけネタの方がポチが多い気がするんじゃんw


COMMENT

No title

あれっ、シリーズ⑥を楽しみにしていたのですが、、、。

大規模修繕工事報告書、大事にしまっています。

良記事

というか、多分ここ読んでいる皆さんなら息をするようにやっていそう
なのが怖いです。^^;

見栄え良くするのって、やっぱり色々な建物見て自分なりのイメージ
を作っておかないとダメそうですね。

ウチのは新築のはずなのに今一歩感が・・・

No title

物件購入を決めるポイントは、自分がそこに住みたいかを基準にしてる。自分が住みたくないような物件に買い手も借りてもつかない

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