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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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失敗談のお話。。。

物件見ないで買付け入れたんですかー?
え?新築なのにいきなりサブリースしちゃったんですか・・・?

こんにちは。

昨日の失敗談のお話。。

早速非常にシビアなのが飛んできました。。。


狼閣下
セミナーや、東京ではお世話になりました。
ブログも楽しみに読ませて頂いてます。

失敗談のシェアもありますが、 現在進行形なので相談に乗って頂きたくメールをいたします。

1年前にアパートを購入しました。

2×××万
八世帯
築15年
木造
井戸あり
融雪あり
利回り18%
公庫で15年元金均等返済2%
税引前キャッシュ・フロー17万程度(ざっくり

2年前くらい前に入居された方が退去されたので部屋を確認してみると部屋(建物)が傾いておりました

2階の角部屋です。

入居者に聞いたところ入居した当初から傾き』はあったと言っていましたが、アパートを購入する際に

『傾きの説明はありませんでした』

また、傾きアパートの『所有者』は不動産業を営む女性経営者の『夫』で アパートの経営にはノータッチ風でした。(名義は夫的な、つまり、実質的に運営していたのは不動産業の女性経営者業でした)

しかし売買の際は 『旦那』と、『わたくし』の仲介業者として仲介手数料をゲットしていました。

それはテクニックとしてOKだと思います。

しかし、『傾き物件』を掴まされたのは我慢なりません。(そんな事では怒りませんけどw見栄

現在は、〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇で傾きを直そうと思いますので手出しの金額は30万程度です。

しかし、何年か保有し売却からの『残債』と、『売却価格』との差を『自己資金』とし次の物件を購入するプランが消えました。

また、わたくしが『物件の傾き』を黙り満室して売り抜けたあとに『傾き』で訴えられても面白くありません。

現在は空室1室で、キャッシュ・フローも回っており問題は無いですし、しかたなしに返済が終わるまで持ち続けるのもありかと思います。

しかし、かなり気分が悪いですw

私が取るべき行動、知恵をお貸し頂けると嬉しいです。

またブログのネタにして頂いても構いません。どうぞ、よろしくお願いします。

ちなみに、近隣の事務所が冬の間中、融雪として井戸水を流しっぱなしにしていたのが気になってました。
また、アパートの建っているのは、もと田んぼの敷地だと思われます。

つまり、井戸水の吸い上げ過ぎで地盤が沈下したと予測できます。

この傾き部屋の一階の傾きは調べてませんが、恐らくあると思います。

その他の部屋の傾きを感じなかったのは良かったです。

長文失礼しました。
それではよろしくお願いします。


・・・・・・

・・・・・・

うーむ、、
この売り主、、とても際どい逃げ方してますね。。。

このケースのように売り主が宅建業者なのに名義をわざと個人名義にしている場合、売買は慎重にならないとこんな隠れた瑕疵担保にブチ当たることがあります。

一見、単に売却時の仲介手数料をケチりたいが為かと思えば、、業者としての瑕疵担保責任を負いたくないからわざと個人名義で取得している・・・なんてこともよくあるんです。

この件が現在進行形の話なので対策については相談者さんに電話して直接伝えましたが、このパターン、、
高利回り物件でよくあるパターンです。(ホント、なんで高利回り物件にしないと売れないのかってことをちゃんと調べるのは必須です)

幸い、この方は物件敷地が田んぼの可能性があるということで購入前にいくつか対策を立ててたので良かったのですがこれを裁判で争うとなるといつから地盤沈下が始まったのか証明する必要も出てきます。さらに売り主はこのケースだと単なる素人売り主となるので瑕疵担保責任は2年では無く非常に短い期間ではないかと思います。(売主業者なのに別の非業者法人を売り主に立ててくるなんて時も気を付けてください)

しかも本物件のように古井戸があったりする土地は大体後々地盤沈下する可能性を秘めています。
RCのように最初から支持層まで杭を打ち込んでいれば付近こそ地盤沈下するかもしれませんが建物自体が傾くってことはあまり多くありません。

しかしベタ基礎とかの木造賃貸を買うって人はこういう地盤についてもざっくり調べてから買い付け出すようにしていただきたいです。

参考までに地盤についてはこんなサイトもあるので(住宅地盤提供システム・ジオダス)おおよそでも構いませんからそのエリアの地形とか地盤がどうなってるのかくらい調べてみてください。

特に謄本上、地目が「田」とか「畑」とかから「宅地」になってるケースは基礎によっては地盤沈下を起こす可能性があるので要調査です。。。(そういや前に前面道路が「河川」って書いてあったのを仲介したことありますが、、そこでは杭が70m刺さりましたっけw)


さて、そんな見た目上の「高利回り物件」。。。
築古であればこの手の物件ってネット上でも結構出回ってますが、これをノンバンクとかで買っちゃう若人がいると聞きかじりました。。

属性上買える範囲が決まっているので多少ギャンブルではありますがこういう戦術を取るってのは仕方のないことだと思います。(じゃないといつまで経ってもスタート切れないし)

ただ覚えておいてほしいのは万が一この手の瑕疵が見つかった時、どうやって対処しようかってことを買う前に考えておくってことです。

ワタクシ、この手の「見た目高利回り物件」をお客さんにドヤ顔で出すことは滅多にやらないのであれですが(だってこんなの売って手数料貰っても雨漏り一発で持ち出しになっちゃいますからw)こういう物件を仲介さんから出された時、その仲介さんがどの程度こういうことに知識があるのかで後々の対応が変わってきます。

ただ融資が通りそうな客に物件をはめ込んでいくってタイプの仲介さんだとこんなことが起こると今まで普通に電話に出てくれたのが折り返しの電話すら来なくなることがありますw。(下手すると会社を辞めたふりをするやつもいるくらいですw)

そういうタイプの仲介さん、、おそらくその物件がなんで安く売られているのか(要するに高利回りで売られる理由)を把握していません。(うそついて「売り急ぎですw」とか「資産の入れ替えですw」とか言っちゃうのがこのタイプですw)

どこで見分けるかと言えば重説の作り具合です。
重説の作りこみがしっかり出来てるやつってのは想像するに何度もそういうヤバい物件を売ってみっちり経験を積んでるやつか会社がそもそも書類に関してうるさい会社かのどちらかです。

ええ!!ワタクシ、どう考えてもその系のヤバい仲介から物件を買ってしまった気がするんですけど。。。(汗)って方。

大丈夫大丈夫、、。(だって買っちゃったんだし、今さら無かったことに出来ないですからww)

傾きなんざジャッキアップすれば直るし(今時はセルフォでジャッキアップするやつもいるくらいですw)雨漏りだってそんな怖いものじゃありませんw。

ただ、、あれです。
高利回りっていうんだから多少なにかヤバいことがあるってことくらい考えておけばいいんです。(新品の物件買うわけじゃないんだからそのくらいのリスクは負いなさいってw)

そうです。
買った後は自分でなんとかするって気構えがあってこそこういう「高利回り物件」を自在に操れるようになるんです。(なんかワタクシ、すごいムチャ言ってる気がしなくもないですが。。w)

ワタクシ、こういう物件を売るなら契約前に「安く買えますけどせめて買った金額の10%くらいは速攻で貯めていざと言う時のために貯金しておいてください」って忠告してます。

そのくらいの備えをしておけば大体の事はなんとかなるもんです。

ただあれです。
何とかなったとしても苦労のわりにはあまり儲からなかった・・・ってことはあり得るのでそういう非常事態が起きたとき、

「取りあえず死ななくて良かった・・・」と前向きに考えるが吉かと思います。。(え?全然慰めになってないって?ww)


世に転がってる「高利回り物件」って先に不動産屋が見てる場合が多くそのプロの不動産屋が何らかの理由で買わなかった可能性が高いってこと、忘れないでください。。。(要するに高利回りの川上物件がネット上に転がってるわけねーだろってことです


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わざわざ覚えるような話でもなさそうなんじゃんw

COMMENT

ハイレベル

最近こちらに出入りの方は、傾き程度は瑕疵にならないレベルの
方が多いですね・・・(・∀・;)

シロアリもお友達だそうですし、もう大概のトラブルは大丈夫か?

え?新築なのにいきなりサブリースしちゃったんですか・・・?



え?一億円も借りてて手残りそれだけですか・・・?


このシリーズでいこーかなww

No title

雨漏りは怖くないですって。約12年前、新築一戸建て購入半年後の台風で雨漏り開始。その後、9年間補修しても原因わからず。建物10年保障が切れる半年前、実家に5千万かけ家を新築し引越し、天井をはがし雨漏り原因を調査。結果、屋上出入り口ドア下場から漏水、屋上排水口腐食などとわかり、修繕費130万の損害賠償を売主相手に提訴。約1年半を経過し本人訴訟にて、賠償金ゲット。その間、修繕家屋を賃貸にし、めでたしめだたし。

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