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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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ローカルルール。。。


ちょっとすみません、、吉原交番ってどう行けばいいんでしょうか?
(近くに着いたら電話くださいって言われてるんです・・)


こんにちは。

最近旅団内で流してるメーリングリストがあるのですがそこで昨日、「やらかしてしまった失敗談」というネタを公募したところ、、、、皆さん、大なり小なりあるんですね。。

えぇ、、一晩で20通くらいのネタが届きましたww。(これでしばらくネタには困りません

内容的に物件を買う時にやらかした失敗談ってのが多かったのですが、その中でさらに一番多かったのが「ローカルルール系」。。。

首都圏での取引では普段聞いたことがないようなその土地特有のローカルルールを買った後で知り、そのルールによって賃貸運営が難しくなった、、、って話、、とても多いです。(この話だけで1か月分くらいのネタになりそうな予感がするのは気のせいでしょうか?w)

不動産投資業界では誰も知らない人なんていない典型的なローカルルールで「敷金持ち回り方式(通称:関西方式)」ってのがありますが、これは収益物件売買時に継承される敷金を売買価格から相殺するのではなく売り主は買主に対して引き継がせるべき敷金を収入としてその継承敷金を買主に負債として引き継がせるやり方です。

ワタクシもこの方式で決済したことがありますが、そもそも敷金って大家さんの収入では無く「預かり金」です。
そのお金を売買時に大家さんの収入にしちゃうのってどうなのよ?って気持ちがありましたがそういう商習慣だと言われればどうにも出来ません。(と言いつつも何回かは東京方式に持ち込んで決済したこともありますが、、、)

今朝方いただいた「失敗談」の中であった話ですが、
この関西方式という商習慣を知らずに買い付け入れて融資打診して契約の日に敷金が関西方式ということに気づき残金決済が出来なかったという失敗談がありました。

手持ち資金が乏しいとこの「敷金相殺で引かれる敷金をあてにして決済に臨む」ということも多々あるのですが、仲介さんが契約時に「敷金継承は関西方式です」と言ってたのに質問しないで契約しちゃってあとで関西方式の意味を知り青ざめる・・・ってパターン、、結構あるんじゃないかと思います。(特に関東圏の人が関西圏で物件買う時に戸惑うんじゃゃないかと、、)

またこれもローカルルールの一つですが賃貸で1年ごとに更新料を払うとか、敷金の代わりに保証金6か月(これ居住用賃貸の話ですよ)を取るなんてローカルルールも存在するので物件を買い慣れてる人でも物件を買う時に必ず賃貸契約書のエビデンスは細かくチェックしておく必要があると思います。

こういうローカルルールですが、困ったことに一度くらい現地に言ったくらいではなかなかわからないんです。
ワタクシもたまに地方に現調に行く時に一番心配なのがこのローカルルールです。

例えば賃貸の客付けなんかがそうです。
都内に住んでると賃貸仲介の会社なんて星の数ほどあるのでどこに媒介を依頼しても快く引き受けてくれますがこれが地方に行くとちょっと様相が変わります。

地方の仲介さんって力関係によっては「悪いけどこの物件は引き受けられないねー」なんてこと言われることがあるんです。。。

ただでさえ地方に行くと賃貸会社も東京ほど多くはないのにさらに仲介してくれる会社が減っちゃうってのはホント死活問題です。。

なのでワタクシ地方に現調に行った際はよく投資本に書かれてる「現地の不動産屋を回り賃貸相場を調べましょう」なんてことはすっ飛ばして(だって仲介の言ってる相場なんてあてにならないんだもんw)「そもそも客付けやってくれるの?」って聞きます。(ついでにクロスとかの単価とか広告費がどのくらい掛かるのかなんてのを聞き出します)

しかし困ったことにここで「もちろんやります」なんて言われてもどこまでやってくれるかなんてわからないんです。。。

ワタクシが去年まで地方行脚してたのって実はこの手のローカルルールを地元の大家さんに教えて貰うってのが目的でもありましたが今でも気になることがあればその大家さんに電話して「何か変わったルールってありますか?」って聞いて回ってます。それでもまだまだ全国津々浦々まで把握出来てませんから遠方物件を仲介してる都内の仲介さんなんてどこまでそういうことを理解してるのか・・・・心配です。(なんかそんなこと考え始めたら怖くなってきましたw)

さて、そんな失敗談ですが、旅団メール以外でも募集いたします。

固有名称は全部伏せて誰から届いたのかわからなくして掲載しますので我こそはと言う方がいましたらお気軽にメールください。。

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これでしばらくはブログネタで困ることは無いんじゃんw

COMMENT

No title

札幌のローカルルール?では、24時間管理費と水周り消毒料というものがあります。

入居者が支払った水周り消毒料は実際には広告費と相殺になって大家さんの手元には行かないことが多いです。。。

24時間管理費も、管理費を取った上でさらに取られますので意味が不明です。

じゃあ管理費って何時から何時までなのよ?って感じです。

しかも、家賃で検索するきに備考欄に記載しているので、イラッとします。

ローカル?

茨城県某所では、旧法借地権なのに地主に出て行けといわれたら
土地を召し上げられている模様・・・
駅前の交番が移転させられてました。(・д・;)アリャ

あと、大家さんと店子さんが共に年配の方だと「屋根は大家持ち、
壁は店子持ち」とかよくわからないことを言って各自工事してますね。
古きよき時代(・∀・)ブラボー

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