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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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あんなテンプレでも引っかかるオトコもいるんですよwww

banner赤ずきん
今日は新宿のルノアールで終日サボりなんですのw

こんにちは。

先週に土曜日にお答えした質問者の方からお礼のメールが届きましたw。(言っときますけどこの相談者はアネゴじゃありません、、ヤツがこんな相談するわけねーだろw)

狼さま

○○○です。
先日は恋バナメールのご回答ありがとうございました。とても勉強になりました。
教えていただいたエッセンスを盛り込みメール書いてみたところ、好反応でした^_^
あ、ちなみに大家関連、投資家関連ではなく、一般男性です。


・・・・

・・・・
ほーれ見ろ!ww
あんなテンプレでも引っかかるオトコもいるんですよwww
(ま、エッセンスだけって書いてあったのでどこまで参考にされたのかわかりませんけどねw)

とはいえ、
あの相談話、、旅団女子の中では「相当違和感があるんですけど」と顰蹙を買ったので若干心配してましたが、、
ま、あんな回答でも世の中の役にたったようで何よりですw。(一般男性でも通用するってことで今後、ワタクシ不動産の相談以外に「恋愛相談」も受け付けることにしますw)


そしてこの方から更に質問が来てます。(今度はマトモな質問ですw)

で、狼さま
ついでと言ってはなんですが、、また新しい質問をさせてください

根抵当ってどうやってつけるのでしょうか?法人でないとつけられないの?普通の抵当権と何が違うの?普通の抵当権に重ねて抵当権を二重につけられるの?
などなど。
先日○○県に店舗付き戸建を買ったのですが、根抵当がたくさんついていて、気になりました。

あなたの○○○より

(多少ワタクシの都合良く文章を改変してますw)


さて、今度はマトモな質問なのでちゃんとお答えします。(あの質問だって3時間掛けて回答した記事ですけどねw)

登記簿の乙区欄に記載されてる権利は大体この抵当権系が多いのですが「抵当権」と「根抵当権」の違いは、
抵当権・・・借りた金額がそのまま記載されてる
根抵当権・・・極度額と言う金額で書いてるので実際の借り入れ金額がわからない
ってとこです。

更に大きな違いとして
「抵当権」ってのは借りた金額だけの貸付なのでその1回だけの貸付分しか登記簿に反映できませんが、「根抵当権」はいちいち登記簿の乙区を書き直さなくても極度額の範囲内(実際には極度額の80%程度まで)何回でも借り入れ出来ると言うスグレモノ。。(カードの限度額って書いたらわかりやすいかも)

参考までに抵当権設定の登記費用、、借り入れ金額の1000の4ですから借り入れを起こす度に負担しててはたまりません。(1億の借り入れで40万、さらに司法書士報酬実費、、、ですw)

で、一度の借り入れで済むのにどうしてこんな「根抵当権」の極度額とか面倒なことをするのかと言えば、不動産売買だと以下の二通りでの場面でやります。

①この物件だけじゃなく複数の物件を保有したりその保有物件を売り買いする可能性がある時。
②新築で土地から建てたとき。


①の場合、
その物件を買うときに担保が足りなくて追加担保が必要なときに根抵当権で抵当設定します。そうすると複数物件を持っていてその物件を一つ一つ切り離して売買する時にいちいち謄本を書き換えなくてもOKだからです。

②の場合
新築の場合、建築計画段階ではまだ最終的な融資金額も決まらないし、土地の状態から借り入れを起こすのでまだ建物が建っていない段階で全額借りちゃうとその分、利子負担がのし掛かります。そうならないように予め掛かる借り入れを段階的に引けるように根抵当権として登記して契約金、中間金、残代金、、みたいに分割して融資してもらっても登記費用は1回分で済みます。

相談のケースではおそらく①のパターンではないかと思いますが、根抵当権の場合、気をつけないといけないのは「借りた金額が正確にわからないので買い付け金額で抵当権が外れるか?」、、、です。

不動産売買の場合、売買契約書に「売主の責任によってすべての担保権を引き渡しまでに解除させないといけない」とデフォルトで書かれていますが任意売却などでこの抵当解除に足りる金額ってのが動いてしまって引き渡し出来ないってことが起こります。(ま、これのほとんどが仲介さんと金融機関のネゴ不足なんですけどねw)

例えば
「売値1億で根抵当権の極度額3億」なんてケース。。

金融機関は当初、売却代金から9000万返済してくれれば担保を外しますなんて言われてて決済3日前の土壇場になって「やっぱり本部稟議で10500万が担保抹消金額になっちゃいましたw」なんて言われて泣きそうになったワタクシとしてはしつこいくらいに「これでホントに担保外してくれんだろーな?」と念押しして売買してますw。

抵当金額が売値より大きいケースではよくこんなことが起こるので売買契約を交わす前に必ず「ところでこの物件の残債はいくらくらいなのよ?」と聞く習慣を持っていただければ最悪の自体にはなかなかならないかと思います。(しかしこれだけ念を押しても仲介さんの資質によっては起こる時は起きますのでご注意くださいw)

なお根抵当権は法人個人関係なく付けることが出来ます。

最後に
抵当権と根抵当権を重ねて付けられるのか?
と言う質問ですが抵当には抵当順位というものがあり1番抵当が基本一番強いのですが(先取り特権とかがあるのであくまでも基本的に一番強いって意味です)同じ抵当権順位では重ねて設定ってのはやりませんが金融機関によっては担保余力がその物件に残っていれば次順位とかで更に抵当権を打つ可能性もあるので重ねて抵当権設定をする可能性はあります。

今日のお話は不動産屋的見地で書いた都合上、正確さに疑問が付くので更に詳しく知りたい方は
「抵当権 根抵当権 違い」でググってくださいw。

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こう言うシリアスネタだとポチも少なくなっちゃうんじゃんw

COMMENT

>ヤツがこんな相 談するわけねーだろw

のんのんのん( ̄ヘ ̄)ノ"

「そんな相談、する相手を考えるだろw」

が正解でつよ。

狼さんに恋バナって!!ヒーヒー(≧∇≦)ハライテー



コホン、失礼。

抵当

登記簿を共担で汚くしたくない場合なんかにも使えますよね。

取引する金融機関さんが絞られてしまうきらいはありますが、
多少ややこしい条件のもの融資して貰う時にも便利ですね。

No title

 不動産的見地 意外ですと、

 
 私が、思うに個人でか 法人でかは分かりませんが、重ねて根抵当権が設定されていたのであれば、なにかしらの事業資金を借り入れ、その後に、資金不足か設備資金として資金が必要になったので、自宅を共同担保に提供したのだと思います。
 偉そうにすんません。m(_ _)m

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