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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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S造とRC造ってどっちがいいの?(これ実話ですw)

banner赤ずきん
ここんとこ毎日ブログ書いてる気がするんですのw

こんにちは。

最近、都内の売り物件が少なってきているのですが、(あ、少ないんじゃなくて安く買える物件が少ないんですねw)他の仲介さんがやたらと商業系物件の取引を勧めてきます。

うちは不動産業者なのでそんな物件でも買おうと思えば買えなくはないのですがまだ今後の景気がどうなるかわからないので手が出ません。(ま、買えるって言ってもそんなデカい物件を買えるほどでもないので狙える物件は数少ないですw)

しかし、、そんなことに最近滅多にお目に掛かれない港区の売りビルの情報が届きました。。
港区の物件なんてホントしばらく見たことなかったので新鮮です。。。

平成2年築なんですがその利回りは10%。(あくまで想定ですけどねw)

都内でもまだこういう売りビルなら利回り10%なんてのがゴロゴロしているんですが居住系と違って家賃の相場ってのが無いですからこんな利回りだからって手を出すと恐ろしいことになります。(10%利回りが5%利回りになるなんてことがあるのが商業系物件の恐ろしさです)

麻布十番駅から程近い本物件。。
見た目はそんな悪くないのですが全空での売買でしかもS造。。。

なんかS造って聞いただけでやる気が無くなるのは居住系物件ばかり扱うようになったからなんでしょうか。。(その時点でファイティングスピリット消失ですw)

全空でも上の住居部分くらいは埋められそうな気もするのですが店舗部分の賃料が全く読めないので物件を見に行こうって気力起きません。(うーん、、なんかやる気でないなーw)

しかし物件を持って来た不動産屋さん、、
ワタクシがあまり乗り気じゃないのを見ると、、
「なんでこの物件がダメなのか?」としきりに聞いてきます。

いえいえ、、ダメってわけじゃないんです。
なんとなく買う気力が起きないだけなんです。。

この仲介さんはすでに物件を見てきたようで「建物もキレイだしなにしろS造だからおすすめだよ」とやたら鉄骨造がいいって言うので「なんでRCより鉄骨の方がいいのよ?」って聞いてみました。

そしたら・・・

何を勘違いしてるのかこの人、RCより鉄骨造の方が有利だって言うんです。

どちらかと言うと「店舗ビルって鉄骨造の方が取り壊しとかの時にRCより安い」とか「RCよりS造の方が軽いので地震に強い(そんなことねーよw)とかそんなこと言ってるのかと思ったら

「RCより鉄骨造の方が頑丈だから」って思ってるらしいんですww。

この方、長年不動産屋をやってますがこんな知識で今までどうやって生きて来たんだかわかりませんがとにかくこの方から言わせると

木造<RC造<S造(こうやって書いてみるとなんか新鮮な感じがしますw)

の順番で覚えているので当然お客さんにもS造物件を中心に勧めていたフシがありますw。(言っときますけどこの話、マジですよw)

「いや、なんか順番違うんじゃないですか?」って言ってあげたいのですがワタクシごときが口を挟んで気を悪くされちゃかないません。。(だってそれって間違いですなんて言おうものならこの方の性格的に口からツバ飛ばしながら反論するに決まってます)

本物件、平成2年築なので耐用年数から言ってもそれほど長い年数の融資も引けないのでその部分もなんとなくこっちはネガティブな部分なんですがこの方、「本物件は融資がまだまだ20年くらいはOKだ」って引きません。(まさかこの物件、ノンバンクとかで借りろとか言ってるんでしょうか?)

あ、わかった!
この方根本的にRCとS造の区別がついていないだけなんじゃないかと。。。

要するに
RC造=鉄骨造
S造=鉄筋コンクリート造
って話じゃないとこの方のお話はもはや何か悪いクスリにでも手を出してない限りありえませんw。

だからってここで「S造って鉄骨を縦横に組んで建ててる建築物ことですよ」って言ったらすごくワタクシが悪者みたいになっちゃうので(だって20年も間違えてる話を若造が正すのってとても勇気要りますよw)この話、そのまま進行させることにしました。(もう買う気なんかまったくありませんけどw)

鉄骨造とRC造の間違いを正す際にこんなこと聞いたらいいんじゃないかっていう質問でこんなのがあります。

狼「ところでこの物件、一階とかの店舗部分の防火対策ってちゃんと出来てますか?」

鉄骨造の店舗部分って改装時に邪魔になるからと鉄骨の被覆をはがしちゃってるケースが多いので聞いてみたんですが、、

「鉄で出来てるんだからそんなの無くたっても大丈夫だろw」(ホント、この方の不動産業歴20年ですよw)



あー、、だめだ、、、もう全然ダメww(ってか理科からやり直した方がいいです)

参考までに鉄鋼の融点は1500℃くらいだし一般的な火災の温度は1000℃だから大丈夫だって思ってるんだと思いますが火事の時は鉄骨造っても下手すると600℃くらいから強度が落ちてくるのでちゃんと被覆してないとダメなんです。

このやり取りでこの方、RC造とS造の理解以前に

建物の構造についての理解も出来てないってのがわかりました。

イメージですがこの方の頭の中ではおそらく

S造=鉄で出来た頑丈な建物
RC造=コンクリとか石で出来た建物

なんじゃないかと。。(なんか力ずくで覚えたかのような感があります)

しかもやっぱりこの方、
RCの耐用年数=47年
S造の耐用年数=34年

ってのもあまり理解してません。。(だから適当に20年くらいなら融資がつくとかなんとなく言ってるんですねw)

不動産屋全ての人が同じような知識を持ち合わせていると思ったら大間違いだって典型的事例なのですが、、、


うーん、、、困りました。。。

これじゃ売買の話以前に「S造とRC造のどっちがいいのか?」って議論を延々しないといけなくなくなっちゃいます。。(しかもあと1時間もすると某旅団員とランチタイムする約束してるのでこんなのに構ってる時間もありません)

こっちもあまり時間がなかったので結局、「一度現地見てきます(行かないけどw)」と言って電話を切りましたが、果たしてこの方、

木造<RC造<S造じゃなくて

木造<S造<RC造ってことに気づいたらどんなことになるんだか・・・?(ってか社員もいるんだから誰か教えてやれよwww)


念のためもう一度言いますが これは実話です。。。
 
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このやり取り中、ずっと裸の王様の話が頭をよぎったんじゃんw

COMMENT

たぶん、『三匹のこぶた』で建物の頑丈さを学んだんだと思います。

三番目のレンガ(コンクリートとか石の建物)よりも、鉄の建物のほーが未来の建物って事で、強いんだと思ってるに違いないです。

初心に戻って、ワラの建物の売買からヤッたほーがいいですww

駄目だこりゃ w

はじめましてよろしくお願いします


こんなびっくりする様な感じの話って
不動産業界
特に個人とか小規模でやってる所に
結構ありますね
もう付き合うのが嫌になってしまいます

今まで専任でやってた所が余りにひどいので
最近一般で余所にも仲介依頼出してみて
さらに驚いてます
駄目だこりゃって感じです w

不動産屋よりも
最近は良く勉強されている大家業させている方のほうが
どれだけ頼りになる事か 爆




No title

こんばんは、おにぎりくうていだんふくだんちょうほさみならいだいり です。まずは ぽちくり しますた。

僕も RC と S造 の区別つきません。 今度教えて下さい。

No title

こっそりRCとSの比較資料をFAXしてあげたらいいですよ

東京のRCだと杭が地盤までいってる分、確かに解体費用はかかるかもしれませんが、頑丈さでいえばやっぱりRCですねぇ
耐震力では一定の震度を耐えられるくらいの耐力構造で作ってるでしょうからどちらも変わらないと思いますが、Sは揺れる分タイル剥がれとか激しいですね

お疲れ様でした


逆に、何とかこの人たち出し抜いて良物件にありつく、なんてことは
多分ムリなんですよね・・・そんな物件がそもそもこの人のところには
来てなさそう・・・

No title

RCに間違った売値付けて両手仲介やってくれるなら、大変貴重な存在ですが。。。

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