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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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備えあれば憂いなし(しょぼいブログタイトルだなーw)

banner赤ずきん
やっと週末なんですのw

こんにちは。

昨日の収入印紙の件。。
やはりこのブログを読んでる方たち、、年がら年中物件の売り買いをされてるようで、コメントやメールを通じていろいろな裏ワザをお持ちですねwww。(そんな裏ネタ業者の我々でさえ思いも付きませんってタレコミまでありましたよ。。。)

何人かのお客さんには事情を説明して契約書の原本を預かることに成功しそうですので全額とは行きませんが多少は取り返せそうです。(ダメな分は経費で落としちゃうんですのw)

さて、そんなハプニングの中、
昨日はうちのレジの年に一度の排水槽の清掃でした。

うちのレジは半地下レジなので下水管が激しく逆勾配。。。
従って地下に排水ピットを設けてそこからポンプアップしないと下水道への排出は出来ません。

50/100なんて「こんなとこで集合住宅の計画やるなんざアホだろw」ってくらいの第一種低層住居地域に3階建てを建てて少しでも賃貸面積を稼ぐ戦術(地下の容積緩和を駆使しましたw)で建てたこのレジですからこの考えようによっちゃとてもリスキーな排水ピットと排水ポンプを抱えている以上、この年に一度の清掃作業は「人工透析」のように定期的にやっておかないと酷い目に遭いかねません。。(備えあれば憂いなしってやつです)

仮にこの作業を怠るとどうなるかと言えば・・・
生活排水に含まれる汚物(油などからトイレ排水のカスまで)が水槽内で滞留しやがてポンプに付いてるフロートスイッチに絡みつきスイッチ誤作動を起こして満水なのに排水しない=いつのもウ○チまみれの作業・・・という流れになりますw。(もうこの年でウ○チとか嫌ですw)

しかもその排水が地下ピットから上のフロアまで上がってくると(半地下にも部屋があるのでそこの警戒水位を超えると)それはそれはカキ氷を一気食いして頭に激痛が走るくらい(またはキャッチャーでボールが〇ンタマを直撃して悶絶するのと同じくらい)の辛い辛い地獄が待ってます。(ま、慣れちゃうとなんでもないんですけど、、って、こんなの慣れたくねーよ!!w)

しかもうちのレジのポンプ。。
別回路でフロートスイッチが付いているタイプじゃなく(制御盤が無いタイプ)ポンプに直接フロートスイッチが付いてるやつなので緊急時に強制運転が出来ません。

毎回毎回この「雑排水槽の清掃」6万~8万くらい掛かるので今後、半地下の容積緩和で賃貸面積を少しでも稼ぎたいって人はこの辺のランニングコストをよく検討してから建てたほうがよろしいかと。。(うちは12戸なんて少ない部屋数なのでこんな程度で済みますけど部屋数が増えると苦労はさらに増加しますw)

さて、
そんな物件のランニングコストの話が今日のネタになるんですが、
物件を買う時に売り主さんから提供される「年間のランニングコストの表」、、、ちゃんと読んでから買ってますか?

仲介経由でこの表をくれとお願いすれば大体の売り主さんは提供してくれると思いますが結構、中身で抜けれる項目があるっていうの多いんです。

例えば消防設備点検。。
法律では年に2回やって2年~3年に一度(場所によっては毎年1回)の報告が義務付けられていますが居住系の集合住宅ってオーナーによっては何年もやってない・・・なんてことがあります。

オーナーチェンジを繰り返すような物件だと(転がされてる物件など)歴代のオーナーがまったくやってないのでそもそも年間に掛かる経費リストにすら載っていないことがあります。載っていなければオーナーによってはそんな経費負担があるなんてことも知らずに保有しているうやつのいるくらいなので買ってから「この点検は法定点検です」って気が付いたときにはもう遅い、、、ってパターンがよくあります。

消防点検なんてのは費用的にも年間で10万ちょいくらいなので大したことないですがひとつ恐ろしい設備があります。

地方なんかではまだ残ってる浄化槽。。。
これのスカム・汚泥系の引き抜きの費用、、、何十万も掛かることがあります。(スカムとは浄化槽表面にプカプカ浮かぶ生物処理前のゴミでこれはポンプじゃ排出できませんからどんどん溜まります)

これも外からは一切見えないのでどのくらいのスピードで溜まっちゃうのかわかりにくいので注意が必要です。
大体が何年も引き抜きをやらずにしのいじゃうもんだから末期的な状態で浄化槽屋さんから「引き抜きやらないとそろそろヤバいです」って言われたあたりになるとバキュームカー10台出動なんてアホみたいなことが「貧乏くじ」を引かされるかの如く襲ってきますw。

これも案外物件売買の時に登場しにくい経費なので地方の物件を買う時に「浄化槽」ってなってたら「引き抜きってちゃんとやってます?で、最後にやったのはいつ?」くらい質問してみてください。

酷い時には5年間一度もやってませんなんて悲惨な売り物件もあるのでくれぐれもそんなつまらないところで余計な貧乏くじを引かないでください。

特に小さいアパートとかでこれが付いているとそもそも浄化槽が壊れているなんてもともあり、これの修理費用は100万単位ですのでそんなものが壊れると一瞬でCFを上回る被害になります。

あと、平成初期の物件の売り物も資金はとても増えていますがこれって前にも書いた平成4年までの新築物件が多いからこうやってマーケットに大量に出回っているのはご存知かと思います。

しかしこれ以外にも売り出される理由があって特にRC系などは築30年オーバーを迎えるに当たり今まで経験したことのないような大規模修繕の時期にブチ当たるのでそんなとこで経費掛けるくらいなら今のうちに売り逃げしちゃえと昨今のタマ不足のマーケットに高値で投入してるんです。

売主は少しでも高く売りたいって思いますから見栄えだけ良く見せて高く売りぬけようと企みます。
そんな物件でも銀行評価的にはそこそこ良い金額の融資が付きます。

一部都銀などはここの経費予測をきちんと立てて「そんな築30年物件なんだからそれなりに経費率見ちゃいますよ」と担保掛目のところでガッツリと負荷を掛けられちゃいますがそういうのを一切見ない金融機関だとそこを見逃して本来引かないといけない経費まで見逃してくれます。(この辺は融資に慣れた仲介さんの作文能力でチョチョイノチョイですw)

そんな物件を何も知らずに購入して、、、

果たして何年間、何事も無く過ごせることが出来るでしょうか・・・?

ワタクシ、元々設備系の分野にも籍を置いていた身分なのでどの設備が破たんし始めるとどういう連鎖が起きて最終的にどんな道を辿るか、、ってあたりは経験的にわかります。

しかしそういう世界を知らない人の方が圧倒的に多いですから(わざわざあんなブルーカラーな世界にいて大家さんやってますって方、意外に少ないんじゃないかと)そういう破たんのシーンって想像もしていないでしょう。

あ、これ、脅しでもなんでもなくて事実、ある程度の年数が経過すると必ず起こることですw。(だって人だっていつかは死んじゃうでしょ)

建物の躯体って意外に高寿命で下手すると100年くらいもっちゃうもんですが設備はそうはいきません。
今、大家さんやってる人で築40年オーバーの物件を持ってる人より築30年未満の物件を持ってる人の方が多いと思いますがこれらの物件、今の築40年選手より設備の造りが雑です。。(これ、こんなところで書いちゃって大丈夫かな)

バブル時期の職人さんと戦後からバブル期までの職人さんじゃ仕事に対する姿勢がまったく違うのでそれが施工にモロに出ている事が多いです。そんな物件が新築ラッシュ時のバブル期(昭和60年代から平成初期)に集中してますから・・・ま、こんなのちょっと考えたらわかりますよね?

あとアスベストってありますよね?(処理費用が結構かかるやつです)
古い建物にしか使用されてないって思ってる人多いと思いますが、実はここだけの話、、平成に入って建てられた建物でも使われてるケースがあるんですよ。。(某旅団員のこっち方面専門家によれば平成14年くらいまでの建物で確認してるそうですw)

なんでもそうですが「備えあれば憂いなし」です。。
CFがザクザク入ってくる物件を無事に買えたからと言って喜んでいるとそのザクザク入ってきたCFをそっくり吐き出しても足りない・・・(って俺、一体何のために不動産投資やってたんだよww)って可能性がゼロでは無いのですからご利用は計画的にって思ってちょっとくらいビクビクして生きてもいいんじゃないかと思います。

不思議なもので「この物件、、ここが弱いんだよなー」て年中ビビってるとその場所はまったく壊れずに予想もしないところが壊れちゃうものなんですw。

と言うことで
「どこが壊れてもおかしくないよなー」っていつも思ってると案外どこも壊れることがなかったりするので多少心配性の方の方が不動産投資って向いてるのかもしれませんねw。。。

でもあれなんですよ。。
世の中には運がいい人ってのがいていつどこが壊れてもおかしくないような物件を買ってもその人が保有してる間は全く問題なくて売った瞬間に次買った人にすべての災難が降りかかる・・・と。。(ま、これって見方によっちゃ次の人がほとほと運が無いんでしょうけどw)

先日の麻雀ネタでも書きましたが投資ごとはスキル以上に運とかツキってのが必要なので普段から勝負クセというか勝ち癖を持ってないといけないのかもしれません。。

なんともオチの無い話ですが
今日はこれから肉欲団の定例会合が目黒のトリキで執り行われますので本日のブログは終了です。。。


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今週はずっとやっつけネタばっかりだったんじゃんw

COMMENT

管理会社の担当者もしかりで、物件担当が変わった瞬間汚水が詰まったとか雨漏りだとかトラブルが頻発するケースがあります。周りからは「とりあえずお祓いにいけ」と言われてますがそんな彼も今は落ち着いてう⚪️こ処理ができるようになりましたww

No title

金券ショップで高額印紙を安く購入して、額面で還付してもらったら儲かるんじゃないかと昔妄想しましたが、そもそも札幌では印紙を安く大量に買うことが難しい&送料や交通費分も儲からないと判明したので断念したことがあります。

東京でしたら100万円分の印紙を99万円で購入できないでしょうか??

シモのウンは嫌ですが、持ってて壊れる人と壊れない人って
不思議とありますね。

その人が現場に来ると必ず何かが壊れるって事がありますが、
きっとそういう星なんでしょうね・・・

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